Μέσα στους επόμενους 18 μήνες, δηλαδή σε περίπου 1,5 χρόνο, η κυβέρνηση φιλοδοξεί να έχει ολοκληρώσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες ωρίμανσης δημόσιων ακινήτων που προορίζονται για το νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής. Παράλληλα, στόχος της είναι μέσα στο ίδιο διάστημα να ξεκινήσουν σταδιακά και οι πρώτες δημοπρατήσεις για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, προσφέροντας ουσιαστική ανάσα στη στεγαστική κρίση που πλήττει χιλιάδες νοικοκυριά τα τελευταία χρόνια. Πρόκειται για τις άμεσες προτεραιότητες που έχει θέσει η νέα Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία συγκροτήθηκε με σκοπό τη χάραξη και εφαρμογή μιας ενιαίας, συνεκτικής και πιο αποτελεσματικής στρατηγικής για τη στέγαση. Οι εξελίξεις αυτές έρχονται σε μια κρίσιμη συγκυρία, καθώς –σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ– οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 72% την τελευταία επταετία, καθιστώντας την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία ολοένα και δυσκολότερη για μεγάλη μερίδα του πληθυσμού.
Στο πλαίσιο αυτής της κυβερνητικής στρατηγικής, κάθε Υπουργείο καλείται να συμβάλει προσφέροντας από τρία έως πέντε ακίνητα – είτε δομημένα είτε αδόμητα – κατάλληλα για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Τα ακίνητα αυτά θα πρέπει να διαθέτουν κτισμένη επιφάνεια τουλάχιστον 1.500 τετραγωνικών μέτρων, χωρίς να υπολογίζονται τα υπόγεια. Η απαίτηση αυτή μπορεί να μειώνεται σε νησιωτικές περιοχές, μικρούς οικισμούς με λιγότερους από 1.500 κατοίκους ή σε τουριστικές περιοχές, εφόσον τεκμηριώνονται οι ανάγκες. Τα κτίρια πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα, με οικοδομική άδεια ή άλλο επίσημο πιστοποιητικό που να αποδεικνύει τη νομιμότητά τους, είτε μέσω τακτοποίησης είτε μέσω άλλων πολεοδομικών διαδικασιών. Δεν θα γίνονται αποδεκτά ακίνητα για τα οποία εκκρεμούν ενέργειες για άρση επικινδυνότητας, κυρίως στατικής φύσης, με βάση εκθέσεις της Πολεοδομίας ή του Οργανισμού Αντισεισμικού Σχεδιασμού και Προστασίας. Εξαιρούνται επίσης όσα ακίνητα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι τα ακίνητα να ανήκουν κατά 100% σε φορείς του Δημοσίου, ενώ γίνονται δεκτές και περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, εφόσον υπάρχει η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών. Θα πρέπει επίσης να έχουν χρήση κατοικίας ή να μπορεί να μεταβληθεί η χρήση τους σε κατοικία, κοινωνική κατοικία ή σε μεικτή χρήση. Η επιτρεπόμενη δόμηση, με βάση το εμβαδόν και τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, πρέπει να επιτρέπει την κατασκευή τουλάχιστον 1.500 τετραγωνικών μέτρων δομημένης επιφάνειας. Η τοποθεσία τους πρέπει να είναι είτε σε αστική είτε σε περιαστική ζώνη. Στην περίπτωση περιαστικής περιοχής, είναι αναγκαίο να τεκμηριώνεται η ύπαρξη στεγαστικών αναγκών στην ευρύτερη περιοχή και η δυνατότητα σύνδεσης του σημείου με τον αστικό ιστό. Παράλληλα, θα πρέπει να εξασφαλίζεται η πρόσβαση σε βασικές υποδομές όπως ύδρευση, ηλεκτροδότηση, αποχέτευση και τηλεφωνική σύνδεση, ενώ για τα αδόμητα ακίνητα απαιτείται επιπλέον η ύπαρξη πρόσβασης σε μέσα μαζικής μεταφοράς.
Τέλος, αποκλείονται από την ένταξη στο πρόγραμμα ακίνητα που είναι διεκδικήσιμα από τρίτους ή περιλαμβάνονται σε κληροδοτήματα των οποίων η βούληση του διαθέτη δεν συνάδει με τους σκοπούς της κοινωνικής κατοικίας ή της κοινωνικής αντιπαροχής. Με αυτό το πλαίσιο, το κράτος επιχειρεί να κινητοποιήσει την ιδιωτική πρωτοβουλία και την αδρανή δημόσια περιουσία, δίνοντας ταυτόχρονα ουσιαστική λύση στην έλλειψη προσιτής κατοικίας και ενισχύοντας τη στεγαστική ασφάλεια για χιλιάδες πολίτες.
Η κατασκευή ή η ανακαίνιση αυτών των κοινωνικών κατοικιών χρηματοδοτείται εξ ολοκλήρου μέσω του Κοινωνικού Κλιματικού Ταμείου, στο πλαίσιο του οποίου βρίσκεται σε τελική φάση διαμόρφωσης το Εθνικό Σχέδιο Δράσης από την Αντιπροεδρία της Κυβέρνησης. Η ολοκλήρωση του σχεδίου αναμένεται εντός του μήνα και θα αποτελέσει τη βάση για την ενεργοποίηση των πρώτων έργων.
Όπως δήλωσε πρόσφατα ο υπουργός παρά τω Πρωθυπουργώ και κυβερνητικός εκπρόσωπος, Παύλος Μαρινάκης, το εθνικό σχέδιο για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας υφίσταται και κτίρια που είναι αναξιοποίητα. Συγκεκριμένα, η ΕΤΑΔ και το Υπερταμείο διαθέτουν, σύμφωνα με τον κ. Μαρινάκη, 6.500 ακίνητα, τα οποία πρόκειται να εισέλθουν άμεσα στην αγορά μέσα στους επόμενους μήνες και 25.000 κατοικίες ή κτίσματα προς χρήση κατοικίας, εκ των οποίων 10.000 άμεσα, το 60% εξ αυτών στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, στο πλαίσιο της πολιτικής για τη διαχείριση της δημόσιας περιουσίας
Ήδη είναι έτοιμη και η πρώτη λίστα με τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν πιο γρήγορα με βάση το νέο νομοσχέδιο. Σε αυτά ξεχωρίζει το πρώην βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩΠΕΙ, ιδιοκτησίας ΕΟΦ, στη λεωφόρο Πειραιώς 62 στον Πειραιά, εμβαδού 17.893 τ.μ., το οποίο περιλαμβάνει διατηρητέα κτίρια και έχει άμεση προοπτική ανάπλασης. Επίσης, στο πρώτο υπό αξιοποίηση γκρουπ ακινήτων φορέων του Δημοσίου είναι επίσης δύο οικόπεδα του ΕΦΚΑ στην Αργυρούπολη, επί της Λεωφόρου Κύπρου, συνολικής έκτασης 2.375 τ.μ., το πρώην εργοστάσιο Ανατόλια στη Νέα Ιωνία με κτίρια 18.000 τ.μ., το οποίο είναι ιδιοκτησίας ΕΤΑΔ, και το ιστορικό ΥΦΑΝΕΤ στην Τούμπα Θεσσαλονίκης, εμβαδού 19.500 τ.μ., το οποίο σήμερα βρίσκεται σε καθεστώς κατάληψης.
Την ανάγκη να δημιουργηθούν άμεσα κοινωνικές κατοικίες τόνισε πρόσφατα και ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand, ξεκαθαρίζοντας ωστόσο ότι τα σχέδια αυτά μπορούν να προχωρήσουν χωρίς την ενεργοποίηση των ιδιωτών. «Ξοδεύουμε ολοένα και περισσότερο χρόνο για να βρούμε βιώσιμα μοντέλα. Τα κράτη από μόνα τους δεν μπορούν να το υλοποιήσουν», δήλωσε χαρακτηριστικά ο κ. Ανδριόπουλος. Η εταιρεία εξετάζει την απόκτηση ιδιωτικών ακινήτων, με στόχο την ένταξή τους σε αναπτυξιακά σχέδια, που θα εξυπηρετούν κοινωνικές ανάγκες. Στόχος είναι η αξιοποίηση αυτών των ακινήτων τόσο για μίσθωση όσο και για πώληση, λειτουργώντας με το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής.
Στα ύψη οι τιμές των ακινήτων
Όλα αυτά συμβαίνουν, την ώρα που σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9% σε ετήσια βάση, ενώ η ανοδική τάση συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του 2025 με ρυθμό 6,8%. Παρότι παρατηρείται σχετική επιβράδυνση σε σύγκριση με το ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό του 2023 (13,9%), οι τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, επιτείνοντας το πρόβλημα της προσιτής στέγασης.
Η αύξηση είναι πιο έντονη στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών), τα οποία διαθέτουν καλύτερα ποιοτικά και ενεργειακά χαρακτηριστικά. Συγκεκριμένα, το 2024 οι τιμές των νέων ακινήτων αυξήθηκαν κατά 10,2%, έναντι 8,1% για τα παλαιότερα. Η ίδια τάση συνεχίστηκε και το 2025, επιβεβαιώνοντας την αυξημένη προτίμηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες περιοχές της περιφέρειας, με ποσοστά που ξεπέρασαν τον εθνικό μέσο όρο. Στη Θεσσαλονίκη, οι ετήσιες αυξήσεις έφτασαν το 11,4% το 2024 και το 10% το 2025, καταδεικνύοντας τη δυναμική της τοπικής αγοράς αλλά και τη συνεχιζόμενη πίεση που δέχονται τα νοικοκυριά στην προσπάθειά τους να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.
Φθίνουσα ιδιοκατοίκηση, δημογραφικές πιέσεις και χιλιάδες κλειστά σπίτια
Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα ολοένα και πιο πιεστικό στεγαστικό πρόβλημα, παρά την ιστορικά υψηλή ιδιοκατοίκηση. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται στο 69,7%, σημαντικά μειωμένο από το 85% που καταγραφόταν πριν από 20 χρόνια. Αντίστοιχο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι περίπου 69%.
Ένα άλλο ενδεικτικό στοιχείο της στεγαστικής πίεσης είναι η ηλικία ανεξαρτητοποίησης των νέων, η οποία στην Ελλάδα φτάνει τα 30,6 έτη – η 5η χειρότερη επίδοση στην Ε.Ε., όταν ο μέσος όρος στην Ένωση είναι 26,3 έτη. Η αργοπορημένη αποχώρηση των νέων από το πατρικό σπίτι σχετίζεται άμεσα με το αυξημένο κόστος στέγασης, την έλλειψη κατάλληλων και προσιτών κατοικιών και τις επιπτώσεις της οικονομικής αστάθειας.
Το στεγαστικό ζήτημα συνδέεται άρρηκτα και με το δημογραφικό πρόβλημα. Ο δείκτης γονιμότητας στην Ελλάδα βρίσκεται στο 1,32, έναντι 1,38 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, επίπεδα που υπολείπονται κατά πολύ του ορίου ανανέωσης του πληθυσμού (2,1 παιδιά ανά γυναίκα).
Ενδεικτική της παλαιότητας του κτιριακού αποθέματος είναι η ηλικία των κατοικιών: το 95% των κατοικιών στη χώρα είναι άνω των 15 ετών, ενώ το 85% είναι άνω των 20 ετών. Συνολικά, πρόκειται για περίπου 5,8 εκατομμύρια κατοικίες.
Ωστόσο, παρά το γερασμένο οικιστικό απόθεμα και τις αυξημένες ανάγκες, οικοδομική δραστηριότητα παραμένει μειωμένη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το πρώτο δίμηνο του 2025 (Ιανουάριος – Φεβρουάριος), εκδόθηκαν 20% λιγότερες οικοδομικές άδειες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Την ίδια στιγμή, στην Ελλάδα υπολογίζονται 790.000 κλειστές κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ. Από αυτές, περίπου 225.000 βρίσκονται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, δύο περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία είναι σταθερά υψηλή.
