Δυσκολεύει η κατάσταση στην αμερικανική αγορά κατοικίας, καθώς το υψηλό κόστος δανεισμού απομακρύνει τους αγοραστές και επιβραδύνει την κατασκευαστική δραστηριότητα.
Την ίδια ώρα, η επιμονή του πληθωρισμού κρατά ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων αυξήσεων επιτοκίων από τη Federal Reserve, απειλώντας να εντείνει τις πιέσεις σε έναν ήδη εξασθενημένο κλάδο.
Τα στοιχεία του Σεπτεμβρίου έδειξαν πως οι εκκρεμείς πωλήσεις κατοικιών, οι ενάρξεις κατασκευής και οι οικοδομικές άδειες κινήθηκαν χαμηλότερα των προβλέψεων, ενισχύοντας την ανησυχία ότι η σταθεροποίηση της αγοράς αργεί ακόμη.
Την ίδια ώρα, το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων βρίσκεται στο 7,43%. Εάν η Fed προχωρήσει σε περαιτέρω αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής, το κόστος χρηματοδότησης κινδυνεύει να παραμείνει υψηλό, δυσκολεύοντας ακόμη περισσότερο την αγορά στέγης.
Βουτιά στις συμφωνίες
Το ισχυρότερο προειδοποιητικό σήμα έρχεται από τις εκκρεμείς πωλήσεις, δηλαδή τις συμφωνίες αγοράς κατοικιών που έχουν υπογραφεί αλλά δεν έχουν ολοκληρωθεί. Ο σχετικός δείκτης της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών των ΗΠΑ (NAR) υποχώρησε στο χαμηλότερο επίπεδο από την έναρξη καταγραφής των στοιχείων, το 2001. Η μηνιαία πτώση έφθασε το 7,3%, έναντι πρόβλεψης για μόλις 0,4%, ενώ σε ετήσια βάση η υποχώρηση διαμορφώθηκε στο 11,3%.
Αντίστοιχη εικόνα παρουσίασε η οικοδομή. Οι ενάρξεις κατασκευής κατοικιών μειώθηκαν κατά 5,2% σε μηνιαία βάση, έναντι αναμενόμενης πτώσης 0,4%. Οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν κατά 0,2%, ενώ οι αναλυτές προέβλεπαν αύξηση 2%. Ιδιαίτερα ανησυχητική ήταν η εξέλιξη στις άδειες μονοκατοικιών, οι οποίες περιορίστηκαν στις 845.000, σε ετησιοποιημένη βάση, καταγράφοντας πτώση 4% από τον Αύγουστο και το χαμηλότερο επίπεδο από το 2023.
Κατά τον επικεφαλής οικονομολόγο της NAR, Λόρενς Γιουν, η αύξηση της απασχόλησης και των εισοδημάτων μπορεί να στηρίζει τη ζήτηση, όμως οι μεταβολές των στεγαστικών επιτοκίων επηρεάζουν περισσότερο τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας.
Οι ιδιοκτήτες παραμένουν εγκλωβισμένοι
Το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων διάρκειας 30 ετών ξεπερνούσε το 7% κατά το μεγαλύτερο μέρος του Σεπτεμβρίου και έκλεισε τον μήνα κοντά στο 7,6%. Πριν από πέντε χρόνια βρισκόταν περίπου στο 3%, τροφοδοτώντας την έκρηξη της ζήτησης και των τιμών κατά την πανδημία. Η απόσταση αυτή εξηγεί και το φαινόμενο του εγκλωβισμού των σημερινών ιδιοκτητών: αποφεύγουν να πουλήσουν, καθώς η μετακόμιση συχνά συνεπάγεται αντικατάσταση ενός φθηνού δανείου με πολύ ακριβότερο.
Πάνω από το 95% των δανειοληπτών εξυπηρετεί στεγαστικά με επιτόκια χαμηλότερα από τα σημερινά, ενώ για το 65% η διαφορά φθάνει τουλάχιστον τις δύο ποσοστιαίες μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η Goldman Sachs. Η τράπεζα προβλέπει πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών στα 3,9 εκατομμύρια το 2027, περίπου στα επίπεδα του 2026, αλλά κατά 26% χαμηλότερα από το 2019. Οι ενάρξεις μονοκατοικιών αναμένονται στις 875.000, χωρίς ουσιαστική ανάκαμψη. Αναμένει δε μείωση των οικιστικών επενδύσεων κατά 2,5%, 4% και 1% στα επόμενα τρία τρίμηνα, με κίνδυνο μεγαλύτερης υποχώρησης εάν τα στεγαστικά επιτόκια δεν αποκλιμακωθούν.
Το δίλημμα της Fed
Υπό άλλες συνθήκες, η αποδυνάμωση της στεγαστικής αγοράς θα μπορούσε να δικαιολογήσει χαμηλότερα επιτόκια. Ωστόσο, η Fed βρίσκεται αντιμέτωπη με επίμονες πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες δυσκολεύουν μια τέτοια επιλογή.
Παράλληλα, παρακολουθεί τις επιπτώσεις των μεγάλων επενδύσεων στην τεχνητή νοημοσύνη, που αυξάνουν το κόστος μικροτσίπ και ηλεκτρονικών προϊόντων, αλλά μπορούν να στηρίξουν την οικονομική δραστηριότητα.
Οι αγορές αναμένουν αμετάβλητα επιτόκια στην επόμενη συνεδρίαση, προεξοφλώντας όμως σημαντική πιθανότητα αύξησης κατά 25 μονάδες βάσης τον Δεκέμβριο και ακόμη μίας τον Μάρτιο του 2027. Για την αγορά κατοικίας, αυτό σημαίνει παράταση της αβεβαιότητας.
