Τέλος στη γκρίζα ζώνη που ταλαιπωρεί εδώ και χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, επιχειρεί να βάλει η ΑΑΔΕ, ξεκαθαρίζοντας ποιες πράξεις σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών φορολογούνται και ποιες όχι. Με νέα εγκύκλιο, η φορολογική διοίκηση βάζει σαφή όρια στις περιπτώσεις όπου η παρέμβαση σε κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους θεωρείται πραγματική μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και άρα γεννά υποχρέωση καταβολής φόρου μεταβίβασης και σε εκείνες που συνιστούν απλές διορθώσεις ή απώλεια δικαιώματος, χωρίς φορολογικές συνέπειες. Η διευκρίνιση αυτή έρχεται να λύσει έναν από τους πιο συχνούς «πονοκεφάλους» στις συναλλαγές ακινήτων, που αποτελούσε μόνιμο σημείο τριβής μεταξύ φορολογουμένων και εφορίας.
Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ (Ε.2002/2026) εστιάζει στις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν αυτές συνοδεύονται από επεμβάσεις, επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους. Πρόκειται για υποθέσεις με αυξημένη πολυπλοκότητα, όπου μέχρι σήμερα υπήρχε ασάφεια ως προς το, αν προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ).
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, βασική προϋπόθεση για την επιβολή ΦΜΑ είναι η ύπαρξη κτισμάτων στο οικόπεδο και η πραγματοποίηση μεταβίβασης με επαχθή αιτία, δηλαδή με αντάλλαγμα, μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται στις εξής περιπτώσεις:
- Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου. Όταν σε ακίνητο με υφιστάμενα κτίσματα τροποποιείται η σύσταση ώστε να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, όπως τμήμα του ακάλυπτου, της πιλοτής ή του δώματος η πράξη εξομοιώνεται με μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος. Στην περίπτωση αυτή, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης.
- Επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο. Εάν ιδιοκτήτης επεκτείνει το διαμέρισμα ή τον επαγγελματικό του χώρο καταλαμβάνοντας τμήμα κοινόχρηστου χώρου, όπως διάδρομο ή κλιμακοστάσιο, και αυξάνει την επιφάνεια της ιδιοκτησίας του, οφείλεται ΦΜΑ επί της αξίας της έκτασης που προσαρτάται. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι ο φόρος επιβάλλεται ακόμη και όταν η τροποποίηση της σύστασης γίνεται μονομερώς, καθώς τεκμαίρεται η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.
Ποιες περιπτώσεις ακινήτων εξαιρούνται από τον φόρο
Αντίθετα, η εγκύκλιος προσδιορίζει ρητά τις περιπτώσεις που δεν γεννούν φορολογική υποχρέωση, διευκολύνοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες που επιθυμούν να τακτοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους χωρίς πρόσθετο κόστος.
- Οικόπεδα χωρίς κτίσματα. Δεν επιβάλλεται φόρος κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών όταν στο οικόπεδο δεν έχουν ανεγερθεί κτίσματα. Όπως επισημαίνει η ΑΑΔΕ, σε αυτές τις περιπτώσεις οι συνιδιοκτήτες διαθέτουν μόνο «δικαίωμα προσδοκίας» απόκτησης μελλοντικών ιδιοκτησιών. Εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, η πράξη παραμένει αφορολόγητη.
- Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης. Όταν ιδιοκτήτης παραιτείται από δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, όπως για παράδειγμα θέση στάθμευσης στην πιλοτή, και ο χώρος επιστρέφει στην κοινή χρήση της πολυκατοικίας, δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης. Όπως επισημαίνεται στην εγκύκλιο, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα και η κατάργησή του δεν συνιστά μεταβίβαση αλλά απλή παραίτηση από προνόμιο.
- Ταυτόχρονη επέκταση και μείωση επιφάνειας. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η περίπτωση κατά την οποία πραγματοποιείται ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση. Εάν από τη συνολική μεταβολή προκύπτει τελικά μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας σε σχέση με την αρχική σύσταση, δεν επιβάλλεται φόρος, καθώς ο ιδιοκτήτης δεν αποκτά περιουσιακό όφελος αλλά υφίσταται απώλεια εξουσίας επί του ακινήτου.
