Η φετινή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 δεν είναι μια τυπική διαδικασία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά ένα κρίσιμο βήμα, που μπορεί να καθορίσει τόσο τη φορολογική τους επιβάρυνση όσο και τα οφέλη που μπορούν να εξασφαλίσουν. Περίπου 3,4 εκατομμύρια φορολογούμενοι που απέκτησαν εισοδήματα από ακίνητη περιουσία το 2025 θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά τα στοιχεία που εμφανίζονται προσυμπληρωμένα από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, καθώς στο έντυπο αποτυπώνονται τόσο τα εισοδήματα από μακροχρόνιες όσο και από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι νέοι κωδικοί που ενεργοποιούν φορολογικά μπόνους. Μέσω αυτών, οι ιδιοκτήτες που μέσα στο 2025 εκμίσθωσαν διαμερίσματα τα οποία παρέμεναν κενά ή τα απέσυραν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα διέθεσαν σε μακροχρόνια ενοικίαση μπορούν να κατοχυρώσουν τριετή φοροαπαλλαγή για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Την ίδια στιγμή, ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, καθώς μόνο με τη σωστή διαδικασία μπορούν οι ιδιοκτήτες να αποφύγουν τη φορολόγηση για ποσά που δεν εισέπραξαν.
Γι’ αυτό και η προσεκτική συμπλήρωση του Ε2 αποκτά φέτος ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Όχι μόνο για την αποφυγή λαθών και επιβαρύνσεων, αλλά και για την αξιοποίηση των φορολογικών κινήτρων που δίνουν ουσιαστικό όφελος σε όσους επέλεξαν να «ρίξουν» στην αγορά κενά ακίνητα ή να στραφούν από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Μπορεί, λοιπόν, τα στοιχεία να είναι προσυμπληρωμένα, ωστόσο οι κωδικοί δεν είναι κλειδωμένοι. Τα ποσά μπορούν να τα τροποποιήσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, εφόσον θεωρούν ότι δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Σε κάθε περίπτωση, υπεύθυνοι για την ορθή συμπλήρωση της δήλωσης είναι οι ίδιοι οι φορολογούμενοι.
Για τα ακίνητα που εκμισθώθηκαν το 2025 συμπληρώνονται στο Ε2 τα αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία, καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης και, αφού υποβληθεί το έντυπο, μεταφέρονται αυτομάτως στο Ε1.
Σημειώνεται ότι τα εισοδήματα από ακίνητα που αποκτήθηκαν το 2025 φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί το 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων, με την ακόλουθη κλίμακα:
- Με 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ.
- Με 35% για τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ.
- Με 45% στο τμήμα από τα 35.000 ευρώ και άνω.
Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ
Οι κωδικοί που θα πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, είναι οι ακόλουθοι:
Στο έντυπο Ε2 καταχωρίζεται η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία, κάθε υποχρέου, ανεξάρτητα από το αν αποκτά από αυτήν εισόδημα, ενώ η μη οικοδομημένη ακίνητη περιουσία καταχωρίζεται μόνο αν αποφέρει εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Στην περίπτωση που η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία είναι ΚΕΝΗ για όλο τον χρόνο ή για συγκεκριμένο διάστημα, συμπληρώνεται η ένδειξη ΚΕΝΟ και αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο ήταν κενή.
Στην περίπτωση εγγάμων και εφόσον η Σύζυγος/ΜΣΣ έχει εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που ανήκουν στη δική της κυριότητα, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2, είτε χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς της κωδικούς πρόσβασης είτε του υποχρέου/συζύγου, με την επιλογή «Ε2 Συζύγου/ΜΣΣ».
Σε αυτήν την περίπτωση, που έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα και οι δύο σύζυγοι, έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2 για τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους, έστω και αν υπάρχει συνιδιοκτησία σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.
Στη στήλη 4 δηλώνεται η κατηγορία του ακινήτου και συγκεκριμένα εάν πρόκειται για Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Άλλη Χρήση.
Στις στήλες 13, 14 και 15 αναγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα των ακινήτων που αναλογεί στον υπόχρεο κατά κατηγορία, όπως εμφανίζεται στους τίτλους των στηλών (εκμίσθωση-υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, ιδιοχρησιμοποίηση).
Στη στήλη 16 συμπληρώνονται τα ποσά των ανείσπρακτων ενοικίων, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της. Προκειμένου να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν, προηγουμένως θα πρέπει να συμπληρώσουν και να υποβάλουν ψηφιακά στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία (ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε. ή Δ.Ο.Υ.), μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στην ιστοσελίδα myaade.gov.gr (ή www.aade.gr), το έντυπο Ε 411, στο οποίο θα αναγράψουν τα στοιχεία του μισθωτή, το συνολικό ποσό των μη καταβληθέντων ενοικίων και το έτος που αφορούν.
Στη στήλη 17, επιλέγοντας τον κωδικό 60, θα δηλωθούν συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Αirbnb, Βooking κ.λπ.), ενώ στον κωδικό 61 θα δηλωθούν συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών κατά το φορολογικό έτος 2025.
Στον κωδικό 62 δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας, η οποία στη συνέχεια υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον συμπληρωθεί, θα μεταφέρεται από την Α.Α.Δ.Ε. στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.
Στον κωδικό 63 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια από τον μισθωτή και θα μεταφέρεται από την Α.Α.Δ.Ε. στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.
Επίσης, στη στήλη 17 προστέθηκε και νέος κωδικός 64, με τον τίτλο «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», με τον οποίο θα δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια του 2025 από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εφόσον η κατοικία αυτή ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1, προκειμένου να απαλλαγεί από τον φόρο.
Στον νέο κωδικό 65, «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», θα δηλωθεί το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο εκμισθωτής το 2025 από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του, εφόσον η κατοικία αυτή ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται στους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1 και απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος.
