Επιχείρηση «Καθαρές Συναλλαγές» με την Εφορία θέτει σε εφαρμογή η ΑΑΔΕ, παρακολουθώντας τη φρενίτιδα που επικρατεί στην κτηματαγορά.
Στο επίκεντρο της επιχείρησης βρίσκονται υποθέσεις υψηλού κινδύνου, όπως αγοραπωλησίες με υψηλό τίμημα ή με μετρητά, μεταβιβάσεις με ενδείξεις εικονικότητας, γονικές παροχές χωρίς επαρκή φορολογική τεκμηρίωση, καθώς και φάκελοι που οδεύουν προς παραγραφή έως το τέλος του 2025. Από «κόσκινο» θα περάσουν επίσης συναλλαγές με εμφανείς αναντιστοιχίες ανάμεσα στα στοιχεία πληρωμής και τις δηλωθείσες αξίες, κυρίως σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, όπου η τεκμηρίωση της πραγματικής αξίας κρίνεται πιο επισφαλής.
Στο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2025, προβλέπεται η διενέργεια τουλάχιστον 2.500 ελέγχων μεταβίβασης ακινήτων, με τη βοήθεια συστήματος αυτοματοποιημένης ανάλυσης κινδύνου που αξιοποιεί δεδομένα από την Εφορία, τις τράπεζες, τα συμβολαιογραφικά αρχεία και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα εξεταστούν για ενδεχόμενη συμμετοχή ή διευκόλυνση ύποπτων υποθέσεων. Η συμμετοχή επαγγελματιών θεωρείται κρίσιμη, καθώς πολλές από τις συναλλαγές γίνονται εντός αυστηρών νομικών πλαισίων, αλλά με «γκρίζες ζώνες» που συχνά περνούν απαρατήρητες χωρίς εξειδικευμένο έλεγχο.
Η ΑΑΔΕ επενδύει πλέον σε τεχνολογικά εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης και big data, ώστε να εντοπίζει ύποπτες συναλλαγές πριν παραγραφούν ή χαθούν σε σύνθετα σχήματα μεταβίβασης. Στόχος πέρα από την ενίσχυση των φορολογικών εσόδων είναι η αποτροπή φαινομένων παραβατικότητας, σε μια αγορά όπου οι τιμές ακινήτων καλπάζουν και τα κίνητρα για φορολογική «δημιουργικότητα» αυξάνονται.
Από τις μεταβιβάσεις του Μητρώου Αξιών που «βγάζουν μάτι», ξεχωρίζει η πώληση επαγγελματικού ακινήτου στη Γλυφάδα, επιφάνειας 44,22 τ.μ. συν βοηθητικού χώρου 15 τ.μ., κατασκευής του 1984, το οποίο αγοράστηκε αντί 175 εκατ. ευρώ (!), την ώρα που η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 3.200 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχου προβληματισμού είναι και η μεταβίβαση διαμερίσματος στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης, εμβαδού 80 τ.μ., κατασκευής του 1980, το οποίο πουλήθηκε έναντι 10 εκατ. ευρώ, όταν η τιμή ζώνης εκεί είναι μόλις 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ειδικότερα, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί επικεντρώνονται στις εξής κατηγορίες:
Αγοραπωλησίες με μετρητά: Εξετάζεται αν ο αγοραστής μπορούσε να δικαιολογήσει το τίμημα μέσω δηλωμένων εισοδημάτων, δανεισμού ή τραπεζικών καταθέσεων. Στο στόχαστρο και συναλλαγές όπου το τίμημα καταβλήθηκε χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, πρακτική που θεωρείται «ύποπτη» από την εφορία. Υπενθυμίζεται ότι με βάση το νόμο από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα μετρητά και έγινε υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων
Μεταβιβάσεις ακινήτων με προσωρινές τιμές: Αφορούν περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος ή ακίνητα χωρίς σαφή εκτίμηση, όπου η διαφορά μεταξύ της δηλωμένης αξίας και της προσωρινής τιμής της ΔΟΥ ξεπερνά το 30% ή τις 100.000 ευρώ. Πρόκειται για υποθέσεις με αυξημένες πιθανότητες τεχνητής υποεκτίμησης.
Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας: Έλεγχος για το κατά πόσον οι αποδέκτες πληρούσαν πραγματικά τις προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει εισοδήματα, ακίνητη περιουσία και οικογενειακή κατάσταση.
Συναλλαγές στο πλαίσιο της «Χρυσής Βίζας»: Ξένοι επενδυτές που αγόρασαν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ προκειμένου να λάβουν άδεια παραμονής στη χώρα. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην προέλευση των κεφαλαίων, στις τιμές πώλησης και στο εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Υποθέσεις ΕΝΦΙΑ: Ελέγχεται αν υφίσταται το απαραίτητο πιστοποιητικό πληρωμής ή απαλλαγής ΕΝΦΙΑ για κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται. Όπου διαπιστώνεται έλλειψη ή παρατυπία, η μεταβίβαση θεωρείται άκυρη για φορολογικούς σκοπούς.
Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Έλεγχος σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, στις οποίες έχει χορηγηθεί απαλλαγή από τον φόρο βάσει της αξίας του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί αν πληρούνται τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
Κληρονομιές: Έλεγχοι σε υποθέσεις κληρονομιών σχετικά με την απαλλαγή από το φόρο κληρονομιάς και συγκεκριμένα εάν η αξία του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο. Σημειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
Ειδικός Φόρος επί των Ακινήτων (ΕΦΑ): Έλεγχος της πληρότητας των δικαιολογητικών για τις περιπτώσεις απαλλαγής από τον φόρο, ο οποίος αφορά ακίνητα που ανήκουν σε υπεράκτιες ή αλλοδαπές εταιρείες.
