Μια νέα «πυξίδα» για την οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας παρουσίασε η κυβέρνηση, επιχειρώντας να καλύψει ένα θεσμικό κενό που παραμένει ανοιχτό εδώ και περίπου μία δεκαετία. Όπως ανέφερε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να μετατρέψει την αποσπασματικότητα σε συνοχή, με κανόνες, διαφάνεια και ευκρίνεια.
Το σχέδιο βασίζεται στην πρόταση που είχε παρουσιαστεί τον Ιούλιο του 2024, αλλά έχει εμπλουτιστεί με τα σχόλια και τις παρατηρήσεις.
Ο κ. Παπασταύρου χαρακτήρισε τη μεταρρύθμιση «ιστορική και ολική», καθώς για πρώτη φορά προχωρούν ταυτόχρονα τρία ειδικά χωροταξικά πλαίσια: του τουρισμού, των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας και της βιομηχανίας. Η ταυτόχρονη ολοκλήρωσή τους θεωρείται κρίσιμη, ώστε οι τρεις αυτοί τομείς να μην αλληλοσυγκρούονται χωρικά και θεσμικά.
Παράλληλα, ολοκληρώνεται ο θαλάσσιος χωροταξικός σχεδιασμός, ο οποίος μέχρι σήμερα δεν υπήρχε, ενώ προχωρούν και τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, καθώς και οι ειδικές περιβαλλοντικές μελέτες για τις περιοχές Natura. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται να διαμορφωθεί ένα ενιαίο σύστημα κανόνων για τον χώρο, στη στεριά και στη θάλασσα.
Όλοι οι ενδιαφερόμενοι φορείς καλούνται να υποβάλουν σχόλια, σχέδια και προτάσεις έως τις 25 Μαΐου. Στη συνέχεια, το κείμενο θα προωθηθεί στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας μέχρι τις αρχές Ιουνίου, ενώ οι αρμόδιοι, λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των παρατηρήσεων και προτάσεων, θα συντάξουν έως τις 15 Ιουνίου την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ). Στόχος είναι η δημοσίευσή της σε ΦΕΚ έως τις 30 Ιουνίου.
Όπως διευκρινίστηκε, όσοι έχουν ήδη υποβάλει πλήρη φάκελο ΣΜΠΕ και ΜΠΕ δεν θα υπάγονται στις διατάξεις της νέας ΚΥΑ.
Κεφαλογιάννη: Μέτρο, ισορροπία, βιωσιμότητα
Από την πλευρά της, η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη υπογράμμισε ότι το σχέδιο που παρουσιάστηκε ενδέχεται να δεχθεί περαιτέρω αλλαγές μέσα από τη διαβούλευση. Όπως είπε, πρόκειται για ένα σύστημα αρχών και κανόνων που θα καλύψει το σύνολο της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας.
Στόχος του νέου πλαισίου είναι το μέτρο, η ισορροπία, η βιωσιμότητα και η ανθεκτικότητα. Η υπουργός τόνισε ότι η Ελλάδα οφείλει να προστατεύσει την αυθεντικότητά της και να διατηρήσει ισχυρό το brand της ως τουριστικός προορισμός, αποφεύγοντας φαινόμενα υπερσυγκέντρωσης, αλλοίωσης του φυσικού τοπίου και πίεσης στις τοπικές κοινωνίες.
Έμφαση στον ορεινό και ήπιο τουρισμό
Το νέο χωροταξικό επενδύει και στην ενίσχυση του ορεινού τουρισμού, μέσα από την αξιοποίηση ορειβατικών καταφυγίων και χιονοδρομικών κέντρων. Προβλέπεται η δυνατότητα ανάπτυξης ήπιων μορφών φιλοξενίας, όπως μικρές ξενοδοχειακές μονάδες ή glamping, με περιορισμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Παράλληλα, δίνεται έμφαση σε νέους τύπους τουριστικών προϊόντων και ειδικές μορφές τουρισμού, οι οποίες συνδέονται με τον πολιτισμό, τη γαστρονομία και την τοπική παραγωγή. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και οι προβλέψεις για απλοποίηση διαδικασιών σε μαρίνες και condo hotels.
Τρεις βασικές κατηγορίες χώρου
Για πρώτη φορά, η τουριστική ανάπτυξη οργανώνεται σε τρεις βασικές κατηγορίες, με βάση τη χωρική κατανομή του τουριστικού φαινομένου, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και το ειδικό καθεστώς προστασίας ορισμένων περιοχών.
Η πρώτη κατηγορία αφορά τη χωρική κατανομή του τουριστικού φαινομένου, δηλαδή τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και τη δυναμική κάθε περιοχής. Η δεύτερη περιλαμβάνει περιοχές με ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά, όπως τα νησιά, οι παράκτιες ζώνες, οι ορεινές και οι μητροπολιτικές περιοχές. Η τρίτη αφορά κατηγορίες χώρου με ειδικό καθεστώς, όπως προστατευόμενες περιοχές, μικροί ή εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, αρχαιολογικοί χώροι, μνημεία και ιστορικοί τόποι.
Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης
Στην πρώτη κατηγορία εντάσσονται οι περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, δηλαδή περιοχές με ήδη υψηλή τουριστική δραστηριότητα και έντονη επισκεψιμότητα. Σε αυτές προβλέπεται αυστηρότερος έλεγχος της περαιτέρω ανάπτυξης, ώστε να αποφευχθεί η υπερφόρτωση των υποδομών, η αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος και η υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων.
Η λογική του νέου πλαισίου είναι ότι οι περιοχές αυτές δεν μπορούν να συνεχίσουν να αναπτύσσονται χωρίς όρια, αλλά χρειάζονται βιώσιμη διαχείριση, περιορισμό της άναρχης δόμησης και αναβάθμιση των παρεχόμενων υπηρεσιών.
Ανεπτυγμένες και αναπτυσσόμενες περιοχές
Οι ανεπτυγμένες περιοχές διαθέτουν ήδη οργανωμένες τουριστικές υποδομές, σημαντικό αριθμό καταλυμάτων και σταθερή τουριστική κίνηση. Εκεί ο στόχος δεν είναι η άκριτη επέκταση, αλλά η ποιοτική αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, η ενίσχυση εναλλακτικών μορφών τουρισμού και η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.
Αντίθετα, οι αναπτυσσόμενες περιοχές παρουσιάζουν αυξανόμενο τουριστικό ενδιαφέρον και προοπτικές. Σε αυτές προωθούνται επενδύσεις σε υποδομές, μεταφορές, καταλύματα και υπηρεσίες, με στόχο την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας και τη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας.
Περιοχές πρώιμης και ειδικής ανάπτυξης
Ξεχωριστή αναφορά γίνεται στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης, οι οποίες βρίσκονται ακόμη στα αρχικά στάδια τουριστικής δραστηριότητας και διαθέτουν ανεκμετάλλευτους φυσικούς ή πολιτιστικούς πόρους. Η ανάπτυξη στις περιοχές αυτές πρέπει να γίνει με προσεκτικό σχεδιασμό, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα υπερτουρισμού και να διατηρηθεί η αυθεντικότητα του τόπου.
Παράλληλα, οι περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης αφορούν ζώνες που χρειάζονται ειδικά μέτρα στήριξης λόγω γεωγραφικών, κοινωνικών ή οικονομικών ιδιαιτεροτήτων. Σε αυτές προωθούνται ειδικές μορφές τουρισμού, όπως αγροτουρισμός, οικοτουρισμός και πολιτιστικός τουρισμός.
Διαφορετικά όρια αρτιότητας
Σημαντική αλλαγή εισάγεται στους όρους αρτιότητας για τις τουριστικές επενδύσεις. Στις περιοχές Α προβλέπεται ελάχιστη απαιτούμενη έκταση 16 στρεμμάτων, στις περιοχές Β 12 στρέμματα και στις περιοχές Γ έως Ε 8 στρέμματα.
Η διαφοροποίηση αυτή αποσκοπεί στον καλύτερο έλεγχο της δόμησης, στη δημιουργία πιο οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων και στην αποτροπή της άναρχης εκμετάλλευσης του χώρου.
Νησιά: Τρεις ομάδες και ειδικές ρυθμίσεις
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις νησιωτικές περιοχές, οι οποίες κατατάσσονται επιπρόσθετα στις κατηγορίες Α, Β, Γ, Δ και Ε. Τα νησιά χωρίζονται σε τρεις ομάδες.
Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων. Η Ομάδα ΙΙ αφορά νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα και έως 100 κλίνες. Η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει τα λοιπά μικρά νησιά, κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων και έως 100 κλίνες.
Για τα νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις, με στόχο να αποφευχθεί η υπερδόμηση και να προστατευθεί η ευαίσθητη περιβαλλοντική και κοινωνική ισορροπία τους.
Παράκτια ζώνη: Απαγόρευση στα πρώτα 25 μέτρα
Στις παράκτιες περιοχές προβλέπεται αυστηρό πλαίσιο προστασίας. Στη ζώνη 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή τίθεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών.
Επιτρέπονται μόνο παρεμβάσεις που αφορούν την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και ασθενοφόρων, καθώς και έργα που προβλέπονται από τον ν. 2971/2001, όπως τροποποιήθηκε από τον ν. 5170/2025. Η ρύθμιση αυτή στοχεύει στην προστασία του αιγιαλού, των θαλάσσιων οικοσυστημάτων και της φυσικής μορφολογίας των ακτών.
Μητροπολιτικές και ορεινές περιοχές
Στις μητροπολιτικές περιοχές, όπου συγκεντρώνονται πληθυσμός, υποδομές και πολλαπλές δραστηριότητες, ο τουρισμός συνδέεται με τον πολιτισμό, τα συνέδρια, την ψυχαγωγία και την επιχειρηματικότητα. Η ανάπτυξη πρέπει να γίνεται με τρόπο που να μην διαταράσσει την καθημερινή λειτουργία της πόλης.
Οι ορεινές περιοχές, από την άλλη πλευρά, προσφέρονται για φυσιολατρικό, χειμερινό, περιπατητικό και εναλλακτικό τουρισμό. Το πλαίσιο επιδιώκει να ενισχύσει αυτές τις μορφές ανάπτυξης, διατηρώντας το φυσικό τοπίο, την τοπική αρχιτεκτονική και τις παραδοσιακές δραστηριότητες.
Προστατευόμενες περιοχές και πολιτιστική κληρονομιά
Η τρίτη κατηγορία του πλαισίου αφορά περιοχές με ειδικό καθεστώς προστασίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, όπως εθνικά πάρκα, υγρότοποι και περιοχές Natura, όπου η τουριστική ανάπτυξη επιτρέπεται μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται προστατευόμενοι, μικροί και εγκαταλελειμμένοι οικισμοί, οι οποίοι διαθέτουν ιδιαίτερη αρχιτεκτονική, ιστορική ή πολιτιστική αξία. Στόχος είναι η διατήρηση της παραδοσιακής φυσιογνωμίας τους και η αποφυγή αλλοιώσεων από μαζικές παρεμβάσεις.
Ειδική μέριμνα προβλέπεται και για αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και ιστορικούς τόπους, όπου η τουριστική δραστηριότητα πρέπει να λειτουργεί συμπληρωματικά προς την προστασία και ανάδειξη της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Προστασία υδάτινων πόρων
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη διαχείριση του νερού, καθώς η τουριστική ανάπτυξη ασκεί αυξανόμενη πίεση στους υδάτινους πόρους, ειδικά σε νησιωτικές και άνυδρες περιοχές.
Για τις πισίνες εντός τουριστικών καταλυμάτων και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής συνιστάται η χρήση θαλασσινού νερού. Παράλληλα, προτείνεται η εγκατάσταση υδατοδεξαμενών σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους, για τη συλλογή όμβριων υδάτων.
Πράσινη μετάβαση από τον Ιανουάριο του 2025
Από τον Ιανουάριο του 2025 τίθεται σε εφαρμογή νέο σύστημα περιβαλλοντικής κατάταξης των τουριστικών καταλυμάτων. Πρόκειται για ένα νέο σύστημα αξιολόγησης, το οποίο θα βασίζεται στην περιβαλλοντική απόδοση των επιχειρήσεων σε τομείς όπως η ύδρευση, η ενέργεια και τα απόβλητα.
Η κατάταξη θα είναι υποχρεωτική για τα κύρια καταλύματα, ενώ θα προβλέπονται κίνητρα για κατάταξη σε ανώτερη κατηγορία ή για επέκταση υφιστάμενης μονάδας. Το νέο σύστημα θα συνδέεται με το ειδικό χωροταξικό πλαίσιο, ώστε η περιβαλλοντική επίδοση να αποτελεί πλέον κρίσιμο παράγοντα για την τουριστική ανάπτυξη.
Υποδομές, τέλος ανθεκτικότητας και συνέργειες
Το νέο πλαίσιο δίνει ιδιαίτερη σημασία στις υποδομές και στην ανταποδοτικότητα. Στις βασικές υποδομές περιλαμβάνονται η σύνδεση με οδικά δίκτυα, αλλά και οι περιβαλλοντικές και ψηφιακές υποδομές, που θεωρούνται αναγκαίες για ανθεκτικούς προορισμούς.
Παράλληλα, προβλέπεται αξιοποίηση του τέλους ανθεκτικότητας, με ανταποδοτικά οφέλη στους προορισμούς για έργα προστασίας, πρόληψης και αναβάθμισης. Κρίσιμη θεωρείται και η ανάπτυξη συνεργειών, με συντονισμό κράτους, τοπικής αυτοδιοίκησης και θεσμικών φορέων.
Ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης
Με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, η κυβέρνηση επιχειρεί να διαμορφώσει ένα νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης, που δεν θα βασίζεται στην άναρχη επέκταση, αλλά στη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, στην προστασία του περιβάλλοντος, στην ποιότητα των υποδομών και στη διατήρηση της αυθεντικότητας των ελληνικών προορισμών.
Το στοίχημα πλέον είναι η διαβούλευση να οδηγήσει σε ένα εφαρμόσιμο, σαφές και ισορροπημένο πλαίσιο, το οποίο θα επιτρέπει τις επενδύσεις, αλλά θα βάζει σαφή όρια εκεί όπου ο χώρος, οι φυσικοί πόροι και οι τοπικές κοινωνίες δεν αντέχουν άλλη πίεση.
