Πάνω από 1.000 ιδιοκτήτες επιχειρήσεων μεταποιητικών, logistics, χονδρεμπορικών, αγροτικών εφοδίων, μηχανουργείων κ.λπ., που κατέχουν τουλάχιστον το 55% των 2.300 ιδιοκτησιών γης στην Άτυπη Βιομηχανική Συγκέντρωση Καλοχωρίου, πρέπει να συμφωνήσουν, για να εξυγιανθεί ο «άναρχος βούρκος» που βρίσκεται σε απόσταση 8 χλμ. από το κέντρο της Θεσσαλονίκης και να μετατραπεί σε οργανωμένο Επιχειρηματικό Πάρκο.
Αυτή η επίπονη προσπάθεια, που ξεκίνησε μελετητικά το 2019 με πρωτοβουλία του υπουργείου Ανάπτυξης/Γ.Γ. Βιομηχανίας (μελέτη από τη Σαμαράς & Συνεργάτες Α.Ε.), αφορά τη μεγαλύτερη μεταποιητική συγκέντρωση στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, μετά τη ΒΙΠΕ Σίνδου. Πρόκειται για μία ΑΒΣ που βρίσκεται «αγκαλιά» με τον οικισμό του Καλοχωρίου των περίπου 5.000 κατοίκων, σχεδόν αγγίζει τη λιμνοθάλασσα της περιοχής, που αποτελεί μέρος του προστατευόμενου Εθνικού Πάρκου Δέλτα Αξιού, και είναι μια ανάσα δρόμος από την Πλατεία Δημοκρατίας και το κέντρο της Θεσσαλονίκης.
«Η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, που έχει αναλάβει τη θεσμική ηγεσία για την προώθηση της ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου, στο τέλος Ιουνίου 2025 και έπειτα από μία χρονοβόρα διαδικασία για τη συγκέντρωση των στοιχείων όλων των δικαιούχων, έστειλε προς όλους επιστολές ενημερώνοντας για τις ενέργειες που έχουν έως τώρα γίνει σε αυτήν την κατεύθυνση, αλλά και για εκείνες που απαιτείται να ακολουθήσουν, για να πολεοδομηθεί και να οργανωθεί η μεγάλη αυτή περιοχή, που βρίσκεται νοτίως αλλά και βορείως της ΠΑΘΕ/ΝΕΟΑΘ», δήλωσε ο αντιπεριφερειάρχης ΜΕ Θεσσαλονίκης, Κώστας Γιουτίκας, προσθέτοντας:
«Ζητήσαμε από τους ιδιοκτήτες γης να τοποθετηθούν υπέρ ή κατά του σχεδίου, αφού για να πάμε στο επόμενο στάδιο θα πρέπει όσοι συμφωνούν να αντιπροσωπεύουν τουλάχιστον το 55% της έκτασης, που συνολικά απλώνεται σε 11.293 στρέμματα, εντός των Δήμων Δέλτα και Μενεμένης. Οι απαντήσεις που λάβαμε έως σήμερα είναι πολύ λίγες, οπότε σχεδιάζουμε, σε συνεργασία με τα Επιμελητήρια, να οργανώσουμε μία ανοικτή συγκέντρωση, στην οποία θα κληθούν να συμμετέχουν οι δικαιούχοι».
Αξίζει να σημειωθεί ότι σε αυτό το patchwork ιδιοκτησιών και δραστηριοτήτων υπάρχουν από μικρές επιχειρήσεις μέχρι και εγκαταστάσεις μεγάλων, καλά οργανωμένων εταιρειών, όπως π.χ. της Α.Χατζόπουλος, της Αφοί Χαΐτογλου, της Streem Global (πρώην Μακιός). Συνολικά, στα δύο τμήματα, νοτίως και βορείως της ΠΑΘΕ, υπάρχουν περί τις 900 επιχειρήσεις, ενώ από την περιοχή διέρχονται καθημερινά περί τα 700-800 φορτηγά αυτοκίνητα.
Η περιοχή αναμφίβολα χρήζει περιβαλλοντικής και λειτουργικής εξυγίανσης, καθώς τα τελευταία περίπου 60 χρόνια αναπτύχθηκε με όρους εκτός σχεδίου δόμησης, χωρίς την ελάχιστη πολεοδομική οργάνωση και με ανεπαρκή δίκτυα, σε ένα χαοτικό σύμπλεγμα οδοποιΐας.
Το προφίλ της ΑΒΣ Καλοχωρίου
Η ευρύτερη βιομηχανική περιοχή Καλοχωρίου Θεσσαλονίκης έχει συνολική έκταση 11.293 στρεμμάτων περίπου και χωροθετείται εντός των Δημοτικών Ενοτήτων Εχεδώρου του Δήμου Δέλτα και Μενεμένης του Δήμου Αμπελοκήπων – Μενεμένης. (σ.σ. εξαιρέθηκε το πρώην στρατόπεδο Γκόνου).
Καλοχώρι © tee/tkm
Η περιοχή οριοθετείται δυτικά από την Εγνατία οδό και τον Γαλλικό ποταμό, νότια από τον Θερμαϊκό, τον οικισμό της Δ.Κ. Καλοχωρίου και τη λιμνοθάλασσα Καλοχωρίου, ανατολικά από τη Λαχαναγορά Θεσσαλονίκης, τη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης (οδός 26ης Οκτωβρίου), το ρέμα Δενδροποτάμου και το λιμάνι της Θεσσαλονίκης και βόρεια από τον οικισμό της Νέας Μαγνησίας, την οδό Βέροιας/Νέας Μοναστηρίου και τις εγκαταστάσεις των ΕΛ.ΠΕ. Επιπλέον, διχοτομείται από τον αυτοκινητόδρομο ΠΑΘΕ/ΝΕΟΑΘ.
Στα 11.293 στρέμματα, κάτωθεν και άνωθεν της ΠΑΘΕ, λειτουργούν 875 επιχειρήσεις, σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν συγκεντρώσει οι μελετητές, στις δύο μελέτες που εκπονήθηκαν (Σαμαράς & Συνεργάτες ΑΕ, Γ. Τσακούμης & Σια ΕΕ, Δίκτυο Α.Ε.) Τα δομημένα οικόπεδα καλύπτουν επιφάνεια 7.017 στρεμμάτων, ενώ τα κτίρια καλύπτουν το 15% της επιφάνειας, δηλαδή 1.694,68 στρέμματα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν παρουσιάσει οι μελετητές, η κατανομή δραστηριοτήτων στη συγκεκριμένη έκταση είναι η ακόλουθη: τα κενά οικόπεδα, χωρίς χρήση είναι 3.087,54 στρέμματα και αντιπροσωπεύουν το 26,47% της έκτασης. Τα πρατήρια καυσίμων και τα πλυντήρια οχημάτων καλύπτουν 105,50 στρέμματα, ποσοστό 0,90%. Για γεωργική χρήση και γεωργικές εγκαταστάσεις χρησιμοποιούνται 182,93 στρέμματα (1,57%) και για κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις 301,85 στρέμματα (2,59%). Οι μεταποιητικές επιχειρήσεις (βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια) καλύπτουν το 12,83% της έκτασης,1.496,95 στρέμματα. Οι κάθε είδους εμπορικές επιχειρήσεις (χονδρεμπόριο, λιανεμπόριο) αξιοποιούν 1671,41 στρέμματα, το 14,33% της συγκεκριμένης περιοχής, ενώ τα logistics (μεταφορικές εταιρείες και αποθήκες) απλώνονται σε 1.693,82 στρέμματα, το 14,52% της περιοχής.
Τα συνεργεία και τα μηχανουργία χρησιμοποιούν 808,15 στρέμματα, το 6,93% του συνολικού εδάφους, ενώ τα διυλιστήρια που υπάρχουν στην περιοχή αναπτύσσονται στο 5,35% του συνολικού εδάφους, δηλαδή 623,67 στρέμματα. Για περιβαλλοντικές υποδομές, όπως η ανακύκλωση και η διαχείριση αποβλήτων, αξιοποιούνται 55,73 στρέμματα, ποσοστό 0,48%, ενώ οι εγκαταστάσεις κοινής ωφέλειας καταλαμβάνουν 108,37 στρέμματα, ποσοστό 0,93%. Σε ανάλογη έκταση 108,88 στρεμμάτων (ποσοστό επίσης 0,93%) αναπτύσσονται επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών, ενώ το οδικό δίκτυο καταλαμβάνει 1.058,63 στρέμματα, 9,08% του συνόλου. Σε 26,03 στρέμματα (ποσοστό 0,22%) υπάρχουν κατοικίες, ενώ για κάποιες ειδικές χρήσεις είναι δεσμευμένα 103,24 στρέμματα, ποσοστό 0,89%.
Με τις δύο μελέτες που έγιναν, αποτυπώθηκε η κατάσταση στην περιοχή και η έκταση των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι εγκατεστημένες επιχειρήσεις, οι οποίες εξαιτίας αυτών των προβλημάτων δυσχεραίνονται στις αναπτυξιακές τους προσπάθειες, ειδικά σε μία εποχή που η βιωσιμότητα και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα κάθε οικονομικής δραστηριότητας μετράνε καθοριστικά στην έγκριση επενδυτικών σχεδίων και στην εξασφάλιση χρηματοδοτήσεων.
Η ΚΥΑ του 2023 για την εξυγίανση
Με τα αποτελέσματα των μελετών ανά χείρας, η Π.Κ.Μ. αιτήθηκε τον χαρακτηρισμό της ΑΒΣ Καλοχωρίου σε περιοχή που χρήζει εξυγίανσης και μετατροπής σε Επιχειρηματικό Πάρκο. Η έγκριση στο αίτημα δόθηκε τον Σεπτέμβριο του 2023 (η ΚΥΑ των Υπουργών ΠΕΝ και Ανάπτυξης σε ΦΕΚ 15.9.2023, Τεύχος Β, Αρ. Φύλλου 5486). Έκτοτε εντοπίσθηκαν οι ιδιοκτησίες και οι δικαιούχοι τους και τώρα ήρθε η ώρα για το επόμενο βήμα, το οποίο θα πρέπει να γίνει, κατά βάση, από τις εγκατεστημένες επιχειρήσεις.
Όπως εξήγησε ο κ. Γιουτίκας, αφού εξασφαλισθεί η συναίνεση των ιδιοκτητών που καταλαμβάνουν τουλάχιστον το 55% ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου, θα πρέπει να συσταθεί η ανώνυμη εταιρεία ειδικού σκοπού ανάπτυξης και διαχείρισης του Πάρκου (ΕΑΔΕΠ), με ευθύνη της οποίας θα εκπονηθούν το business plan και οι μελέτες που απαιτούνται για τις περιοχή (τεχνικές, πολεοδομικές, περιβαλλοντικές κ.ά.). Όταν το έργο είναι μελετητικά ώριμο, τότε θα μπορεί να εκδοθεί η εγκριτική ΚΥΑ υλοποίησης του ΕΠΕ, σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 20 του Ν.4982/2022. Μετά την ΚΥΑ για την ανάπτυξη του ΕΠ θα ακολουθήσει η πολεοδόμηση με το ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής.
Σημειώνεται ότι στην ΕΑΔΕΠ μπορούν να μετέχουν, πέραν των εγκατεστημένων ιδιωτικών επιχειρήσεων, και φορείς οικονομικοί και αυτοδιοικητικοί (π.χ. Επιμελητήρια, Περιφέρεια και Δήμοι, ΕΤΒΑ), ενώ θεωρείται ότι για ένα τέτοιο έργο θα μπορούν (μελέτες και τεχνικά έργα) να αξιοποιηθούν πολλά χρηματοδοτικά εργαλεία και πόροι.
Υποχρεώσεις αλλά και οφέλη
Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που βρίσκονται εντός του ΕΠΕ θα πρέπει να συμμετέχουν, με εισφορές σε γη και σε χρήμα, για τη δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων και των έργων υποδομής. Η εισφορά σε γη υπολογίζεται στο 15% της επιφανείας κάθε ιδιοκτησίας, πριν από την πολεοδόμησή της ή, κατ’ εξαίρεση, σε ποσοστό 10%. Η εισφορά σε χρήμα θα είναι το 15% της αξίας της ιδιοκτησίας τους.
Επίσης, οι επιχειρήσεις θα πρέπει να συνεισφέρουν ετησίως για τη διαχείριση του Επιχειρηματικού Πάρκου, αποθεματικό που θα το διαχειρίζεται η ΕΑΔΕΠ.
Εάν εξασφαλισθεί το 55% των ιδιοκτησιών, στην πρόταση για τη δημιουργία ΕΠΕ στο Καλοχώρι, τότε ενδεχομένως, από τα αδιάθετα κονδύλια του ΕΣΠΑ, να μπορέσουν να εξασφαλισθούν πόροι για τις μελέτες που θα απαιτηθούν.
«Ελπίζουμε ότι οι εγκατεστημένες επιχειρήσεις θα αντιληφθούν τα οφέλη που θα έχουν από την εξυγίανση της περιοχής, τόσο λόγω ευνοϊκότερων όρων δόμησης που προβλέπονται, όπως και συνεπεία της εγκατάστασης δικτύων σύγχρονων υποδομών, λειτουργικής αναβάθμισής τους και, φυσικά, ενίσχυσης της ελκυστικότητας της περιοχής, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις επιχειρήσεις που διαθέτουν εγκαταστάσεις σε αυτήν και την αξία των ακινήτων τους», επισήμανε ο κ. Γιουτίκας.
