Σε μία από τις σημαντικότερες αλλαγές των τελευταίων ετών στον τομέα της χωροταξικής και πολεοδομικής διοίκησης προχωρά η κυβέρνηση, επιδιώκοντας να αναμορφώσει εκ βάθρων το σύστημα αδειοδότησης και ελέγχου δόμησης. Κεντρικός πυλώνας της μεταρρύθμισης είναι η ίδρυση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης, ο οποίος στοχεύει να αντιμετωπίσει χρόνιες παθογένειες, όπως οι καθυστερήσεις και οι ασάφειες στην έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά και τα θεσμικά κενά που επιτρέπουν την ανάπτυξη αυθαιρεσιών. Με τη δημιουργία του νέου φορέα συγκεντρώνονται σε μία ενιαία δομή όλες οι λειτουργίες του Ελληνικού Κτηματολογίου, ενώ μεταφέρονται κρίσιμες αρμοδιότητες που έως σήμερα ασκούσαν οι Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων, με στόχο τη διαμόρφωση ενός πιο συνεκτικού και αποτελεσματικού συστήματος εποπτείας.
Το σχέδιο ωστόσο που παρουσιάστηκε από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Εσωτερικών ήδη έχει προκαλέσει ζωηρή δημόσια συζήτηση. Η αγορά παρακολουθεί τις εξελίξεις με προσοχή, αναμένοντας να δει πώς θα εφαρμοστούν οι αλλαγές στην πράξη, ενώ η ΚΕΔΕ έχει προχωρήσει σε διαδικασίες προσφυγής στο Συμβούλιο της Επικρατείας, εκφράζοντας τις δικές της ενστάσεις για το νέο μοντέλο διοίκησης.
Το νομοθετικό πλαίσιο αναμένεται να ψηφιστεί έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, ενώ τα πρώτα Κέντρα Δόμησης θα λειτουργήσουν πιλοτικά τον Ιούνιο της ίδιας χρονιάς. Η πλήρης επιχειρησιακή ανάπτυξη του ΕΟΚΕΔ έχει προγραμματιστεί για τις αρχές του 2027, με το προσωπικό των ΥΔΟΜ να μεταφέρεται στον νέο οργανισμό και να διατηρεί τη συνέχεια των εργασιακών του σχέσεων. Στόχος της μεταρρύθμισης είναι η δημιουργία ενός ενιαίου, ψηφιακού συστήματος για όλες τις υπηρεσίες που σχετίζονται με το ακίνητο, από την τεκμηρίωση της ιδιοκτησίας έως την έκδοση οικοδομικών αδειών και τον έλεγχο των κατασκευών. Με τη λειτουργία του ΕΟΚΕΔ, εισάγεται ένα μοντέλο εξυπηρέτησης τύπου “one stop shop”, με ενιαίες διαδικασίες και εφαρμογή των ίδιων κανόνων σε εθνικό επίπεδο.
Η αναδιάρθρωση βασίζεται σε στοιχεία που καταγράφουν σημαντική ανομοιογένεια στο υφιστάμενο σύστημα. Από τους 332 δήμους της χώρας, μόλις 185 διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό υπηρεσιών λειτουργεί με ελάχιστο προσωπικό. Σε αρκετές περιπτώσεις ο χρόνος έκδοσης οικοδομικών αδειών υπερβαίνει τους τρεις μήνες, ενώ έχουν καταγραφεί φάκελοι που χρειάστηκαν έως και πέντε έτη για να ολοκληρωθούν. Ο νέος οργανισμός λοιπόν θα αποτελείται από μία κεντρική διοίκηση και δύο υποδιοικήσεις, μία για το Κτηματολόγιο και μία για τη Δόμηση. Στο πλαίσιο αυτό δημιουργείται ένα δίκτυο 20 Περιφερειακών Κέντρων Δόμησης και 77 Τοπικών Κέντρων Δόμησης, τα οποία θα στεγαστούν στα υφιστάμενα Κτηματολογικά Γραφεία, αξιοποιώντας τη γεωγραφική τους κάλυψη. Εκεί θα μεταφερθούν και οι αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ που σχετίζονται με την αδειοδότηση και τον έλεγχο.
Παράλληλα, ο νέος φορέας θα εφαρμόσει ένα σύστημα στοχευμένων ελέγχων με τεχνητή νοημοσύνη, το οποίο θα αξιολογεί δεδομένα και θα εντοπίζει άδειες υψηλότερου ρίσκου προς λεπτομερή εξέταση. Εκτιμάται ότι περίπου το 30% των αδειών θα υπόκεινται σε προληπτικούς ελέγχους. Δημιουργείται επίσης Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται ο αρχικός έλεγχος πριν την έναρξη εργασιών. Όπως ανακοίνωσαν μάλιστα τα υπουργεία, οι δήμοι διατηρούν τις αρμοδιότητες που αφορούν τον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως οι χρήσεις γης, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, οι αναπλάσεις και οι πράξεις εφαρμογής. Η μεταφορά των αρμοδιοτήτων αδειοδότησης στην κεντρική διοίκηση εναρμονίζεται με πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ορίζει ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών ανήκει στο κράτος.
Η μεταρρύθμιση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο ψηφιοποίησης και ενοποίησης δεδομένων, το οποίο περιλαμβάνει την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, την απλοποίηση του Οικοδομικού Κανονισμού και την ανάπτυξη του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη. Μέσω της ενσωμάτωσης των δεδομένων του Κτηματολογίου και των υπηρεσιών δόμησης, το κράτος θα έχει συγκεντρωμένη εικόνα του δομημένου περιβάλλοντος.
Η θέση του ΥΠΕΝ
Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΕΝ, η προστασία και η αξιοποίηση της ιδιοκτησίας κάθε πολίτη με διαφάνεια και ισονομία αποτελεί θεμελιώδη προτεραιότητα για την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας. Η νέα αυτή πρωτοβουλία, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, δεν συνιστά απλώς μια διοικητική μετακίνηση των υπηρεσιών δόμησης, αλλά μια ουσιαστική τομή, καθώς ενισχύει τη Δημόσια Διοίκηση, αναβαθμίζει την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών και θεσπίζει ενιαίους κανόνες που θα εφαρμόζονται πλέον με συνέπεια σε όλη τη χώρα.
Με την αξιοποίηση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων, το Υπουργείο στοχεύει να υπερβεί τις χρόνιες παθογένειες της γραφειοκρατίας και τον κατακερματισμό του προηγούμενου συστήματος, υπηρετώντας αποτελεσματικότερα το δημόσιο συμφέρον. Η επιλογή αυτή αποτελεί, όπως σημειώνουν οι ίδιες πηγές, μια στρατηγική απάντηση στις προκλήσεις της επόμενης δεκαετίας, όπως είναι η οργάνωση του χώρου, η πλήρης ψηφιακή παρακολούθηση του κύκλου ζωής κάθε ακινήτου και η οριστική απομάκρυνση από τη δυσλειτουργία και τις αγκυλώσεις του παρελθόντος.
Οι Δήμοι που ξεκινούν πόλεμο
Οι δήμοι ωστόστο αντιδρούν έντονα στο νέο φορέα, με την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) να προετοιμάζει ήδη προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Όπως δήλωσε στο powergame.gr ο Α’ αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ και δήμαρχος Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, η απόφαση αυτή αποδυναμώνει τις πολεοδομίες και περιορίζει τον ρόλο της τοπικής αυτοδιοίκησης. Επισημαίνει ότι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία εξακολουθεί να αφήνει η κυβέρνηση στους δήμους, είναι «κελύφη» χωρίς ουσιαστικό αντίκρισμα, καθώς οι δήμοι έτσι και αλλιώς σ’ αυτά έχουν καθαρά γνωμοδοτικό χαρακτήρα.
Ο ίδιος χαρακτηρίζει το νέο πλαίσιο «διαλυτικό για τις πολεοδομίες» και «αντίμετρο», υποστηρίζοντας ότι αποτελεί αντίδραση επειδή «οι πολεοδομίες και οι δήμοι σταμάτησαν τα bonuses του ΝΟΚ». Η αντίδραση της αυτοδιοίκησης είναι σχεδόν καθολική, καθώς η ΚΕΔΕ θεωρεί ότι ο νέος φορέας οδηγεί σε μια απότομη συγκέντρωση αρμοδιοτήτων στο κεντρικό κράτος, χωρίς προηγούμενο διάλογο. Σύμφωνα με τον Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, η συγκεκριμένη επιλογή αποτελεί «την επιτομή της αλαζονείας και του αυταρχισμού».
Σφοδρή ήταν και η αντίδραση του δημάρχου Αθηναίων Χάρη Δούκα, ο οποίος με ανάρτησή του άσκησε δριμεία κριτική στην απόφαση για την αφαίρεση των πολεοδομιών από τους δήμους. Όπως ανέφερε, ακόμη και στο πρόσφατο ταξίδι του στο Ρίο ντε Τζανέιρο, στο πλαίσιο του C40, οι συνομιλητές του εξέφραζαν την έκπληξή τους όταν τους ενημέρωνε ότι οι ελληνικοί δήμοι κινδυνεύουν να χάσουν τις πολεοδομικές τους αρμοδιότητες. «Τελικά τις χάσαμε» σχολίασε χαρακτηριστικά.
Στην ανάρτησή του υποστηρίζει ότι η κυβέρνηση κινείται «όλο και πιο συγκεντρωτικά και αναποτελεσματικά» απέναντι στην αυτοδιοίκηση και τονίζει ότι οι πολεοδομίες αποτελούν βασικό εργαλείο για να σχεδιάζονται βιώσιμες και λειτουργικές πόλεις. Χαρακτηρίζει την απόφαση «ανεπιθύμητο χριστουγεννιάτικο μποναμά» προς τους δήμους και καλεί τους βουλευτές όλων των κομμάτων να την απορρίψουν.
Τα θετικά που αναγνωρίζει η αγορά
Στην αγορά ωστόσο καταγράφεται διάχυτη η αίσθηση ότι το σύστημα αδειοδότησης χρειάζεται ανανέωση και εξορθολογισμό, καθώς όλοι συμφωνούν πως υπάρχουν περιθώρια σημαντικής βελτίωσης. Πολλοί παράγοντες θεωρούν ότι η μεταρρύθμιση μπορεί να αποτελέσει μια ευκαιρία για εκσυγχρονισμό των διαδικασιών και ενίσχυση της λειτουργικότητας των υπηρεσιών, υπό την προϋπόθεση ότι θα συνοδευτεί από τα κατάλληλα εργαλεία και ανθρώπινο δυναμικό. Επισημαίνουν ότι η επιτάχυνση της διαδικασίας έκδοσης αδειών και η μείωση των διαφοροποιήσεων ανάμεσα στις πολεοδομίες είναι πάγιο ζητούμενο της αγοράς και θα μπορούσε να ενισχύσει την προβλεψιμότητα και την ασφάλεια δικαίου.
Στελέχη του κλάδου τονίζουν επίσης ότι η μεταρρύθμιση θα μπορούσε να συμβάλει στη δημιουργία ενός πιο διαφανούς και συνεκτικού πλαισίου, το οποίο θα διευκολύνει τόσο τους επενδυτές όσο και τους πολίτες. Σημειώνουν ότι η ενίσχυση των Υπηρεσιών Δόμησης και του Κτηματολογίου, σε συνδυασμό με σύγχρονα ψηφιακά εργαλεία, θα μπορούσε να μειώσει σημαντικά τις καθυστερήσεις και να βελτιώσει την εμπειρία των χρηστών. Την ίδια στιγμή, η αγορά αναγνωρίζει ότι η καθημερινή συνεργασία ανάμεσα σε μηχανικούς και υπηρεσίες έχει αναπτύξει ένα πολύτιμο απόθεμα τεχνογνωσίας, το οποίο μπορεί να αξιοποιηθεί για τη μετάβαση σε ένα πιο αποτελεσματικό μοντέλο λειτουργίας.
Μέρος του κλάδου αντιμετωπίζει επιπλέον τη μεταρρύθμιση ως ένα βήμα προς την ενιαία εφαρμογή των πολεοδομικών κανόνων, κάτι που, όπως αναφέρουν, σήμερα δεν επιτυγχάνεται. Κάθε πολεοδομία λειτουργεί με διαφορετικές ταχύτητες και ερμηνείες, προκαλώντας ασυμμετρίες, καθυστερήσεις και αίσθημα αβεβαιότητας. Η επιτυχία του νέου συστήματος, όπως υπογραμμίζουν, θα εξαρτηθεί από την ποιότητα της στελέχωσης, τη σαφήνεια των οδηγιών και την αποφυγή νέων περιττών διαδικασιών, διατηρώντας παράλληλα την απαραίτητη τεχνική γνώση σε τοπικό επίπεδο.
Οι ενστάσεις και οι ανησυχίες
Παρά τις θετικές προοπτικές, δεν λείπουν οι επιφυλάξεις για τον τρόπο με τον οποίο προωθείται η μεταρρύθμιση. Ο Δημήτρης Πετρόπουλος, πρόεδρος της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, σημειώνει στο powergame.gr ότι η κυβερνητική εξαγγελία έγινε αιφνιδιαστικά, χωρίς προηγούμενη διαβούλευση και χωρίς τεκμηριωμένη αξιολόγηση των μόνιμων προβλημάτων του συστήματος. Υπογραμμίζει ότι μια τόσο μεγάλη αλλαγή θα έπρεπε να βασίζεται στη μελέτη των αστοχιών των προηγούμενων μεταρρυθμίσεων και σε ουσιαστικό διάλογο με όσους χειρίζονται καθημερινά τις άδειες.
Υπενθυμίζει ακόμη ότι το σύστημα έχει μετακινηθεί διαχρονικά από Υπουργεία σε Νομαρχίες και αργότερα σε Δήμους, με αποτέλεσμα η λειτουργία του να επιβαρύνεται σε κάθε αλλαγή. Σήμερα, περίπου το 90% των οικοδομικών αδειών εκδίδεται ηλεκτρονικά χωρίς ουσιαστικό έλεγχο, εξέλιξη που κατά την άποψή του δημιουργεί νέους κινδύνους αυθαιρεσίας και αυξάνει την ευθύνη των μηχανικών. Οι προβλεπόμενοι δειγματοληπτικοί έλεγχοι δεν εφαρμόστηκαν ποτέ, ούτε στις δηλώσεις αυθαιρέτων ούτε στις αυτόματα εκδιδόμενες άδειες.
Την ίδια στιγμή, οι υπηρεσίες δόμησης αντιμετωπίζουν σοβαρή υποστελέχωση, με χαμηλές αποδοχές και υψηλή ευθύνη, με αποτέλεσμα οι μισές προκηρυσσόμενες θέσεις μηχανικών να μένουν κενές. Σε περιοχές με ισχυρά οικονομικά συμφέροντα στην οικοδομή και τον τουρισμό, η πίεση προς τις υπηρεσίες είναι ακόμη μεγαλύτερη.
Ο κ. Πετρόπουλος καταλήγει ότι χωρίς σταθερό και ξεκάθαρο νομοθετικό πλαίσιο, χωρίς ουσιαστική ενίσχυση των υπηρεσιών και χωρίς πραγματικό διάλογο, η μεταρρύθμιση κινδυνεύει να αναπαράγει τα λάθη του παρελθόντος σε ακόμη πιο επιβαρυμένη μορφή, με επιπτώσεις για το δημόσιο συμφέρον και το περιβάλλον.
