Η Αθήνα έχει μπει για τα καλά στον ευρωπαϊκό επενδυτικό χάρτη, με το ενδιαφέρον για ξενοδοχειακά ακίνητα αλλά και για μεικτές χρήσεις φιλοξενίας να παραμένει σταθερά υψηλό. Την τελευταία τριετία, διεθνή funds, family offices και μεγάλα brands έχουν στραφεί συστηματικά στην πρωτεύουσα, αξιοποιώντας την ανοδική τουριστική καμπύλη και την ενίσχυση της ζήτησης για city break προορισμούς.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με την Ετήσια Έρευνα benchmarking που διενεργεί η GBR Consulting για λογαριασμό της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών, η Αθήνα βρίσκεται πλέον στην 8η θέση των κορυφαίων ευρωπαϊκών πόλεων για επενδύσεις σε ξενοδοχεία (από 10η πέρυσι), μαζί με το Βερολίνο, την Κοπεγχάγη και τις Βρυξέλλες.
Παράλληλα, η αναζωογόνηση περιοχών όπως η Ομόνοια, το Κουκάκι, το Μεταξουργείο αλλά και ο Πειραιάς, έχει δημιουργήσει νέο επενδυτικό momentum, καθώς παλαιά κτίρια ανακαινίζονται και μετατρέπονται σε boutique μονάδες, lifestyle hotels και serviced apartments, ενώ μεγάλη άνοδο στην Αθήνα σημειώνουν και τα branded residences. Οι αναπλάσεις, είτε ιδιωτικές είτε δημόσιες, λειτουργούν πολλαπλασιαστικά στην αξία των ακινήτων και ενισχύουν τον προσανατολισμό των επενδυτών σε προϊόντα ανώτερης ποιότητας.
Από την άλλη πλευρά, το υψηλό κόστος κατασκευής και η πίεση στις αποδόσεις σε ορισμένες περιοχές οδηγούν τους επενδυτές σε πιο στοχευμένες κινήσεις, με έμφαση στη βιωσιμότητα των projects και τη δυνατότητα διαφοροποίησης μέσω concept και εμπειρίας.
Επιδόσεις-ρεκόρ για τα αθηναϊκά ξενοδοχεία
Η ισχυρή επενδυτική κινητικότητα συνδέεται άμεσα με τις επιδόσεις του ξενοδοχειακού προϊόντος. Η Αθήνα καταγράφει επιδόσεις που την τοποθετούν σταθερά στον πυρήνα των ταχύτερα αναπτυσσόμενων ευρωπαϊκών city break προορισμών.
Τα στοιχεία της GBR Consulting, που παρουσιάστηκαν στην 55η Ετήσια Τακτική Γενική Συνέλευση της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής & Αργοσαρωνικού, επιβεβαιώνουν την ισχυρή ζήτηση: το 2024 καταγράφηκαν 11,1 εκατ. αφίξεις στο «Ελευθέριος Βενιζέλος», ενώ στο πρώτο δεκάμηνο οι επισκέπτες που διανυκτέρευσαν στην Αττική, ανήλθαν σε 7,1 εκατ., αυξημένοι κατά 9,2%. Συνολικά, 4,7 εκατ. τουρίστες διανυκτέρευσαν τουλάχιστον μία νύχτα στην πόλη. Η Αθήνα κατέγραψε πληρότητα 78%, στα ίδια επίπεδα με πέρυσι, με τον μέσο όρο τιμών να διαμορφώνεται στα 185 ευρώ (+2,8% σε σύγκριση με πέρυσι και +12,8% στη διετία).
Η Αθήνα ωφελείται από την επιμήκυνση της περιόδου, την ενίσχυση των short breaks και τη στροφή μεγάλων αγορών προς city destinations με πολιτιστικό χαρακτήρα.
Η αύξηση της μέσης τιμής ανά δωμάτιο (ADR) και του RevPAR τοποθετεί την Αθήνα κοντά σε ώριμες αγορές, όπως η Ρώμη και η Λισαβόνα, αν και παραμένει πίσω από πόλεις, όπως το Παρίσι, το Λονδίνο και η Βαρκελώνη. Η σύγκλιση, ωστόσο, είναι ταχύτερη απ’ ό,τι προβλεπόταν, δημιουργώντας προσδοκίες για περαιτέρω αύξηση της αξίας των επενδύσεων.
Σε αυτό το πλαίσιο, αυξάνεται και το ενδιαφέρον των διεθνών αλυσίδων: 55 ξενοδοχειακές αλυσίδες δραστηριοποιούνται στην Αθήνα (25 διεθνείς, 27 ελληνικές, 3 τοπικές). Στην πρώτη τριάδα σε αριθμό δωματίων είναι η Marriott, η Hyatt και η IHG. Το 74% των ξενοδοχείων 5 αστέρων και το 82% των δωματίων ανήκουν πλέον σε αλυσίδες, ένδειξη ωρίμανσης και επαγγελματοποίησης της αγοράς.
Οι προκλήσεις: Υποδομές, βραχυχρόνιες μισθώσεις και gentrification
Παρά τις θετικές επιδόσεις, η Αθήνα βρίσκεται αντιμέτωπη μ’ ένα σύνολο προκλήσεων, που μπορούν να επηρεάσουν την επόμενη ημέρα της. Η πόλη εμφανίζει σαφείς ανάγκες σε ζητήματα κινητικότητας, καθαριότητας, διαχείρισης ροών και συνολικής εμπειρίας επισκέπτη. Η έλλειψη επαρκούς χωρητικότητας σε συγκεκριμένα σημεία ενδιαφέροντος και η πίεση στα μέσα μεταφοράς υπονομεύουν μέρος της δυναμικής.
Επιπλέον, η ταχεία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αυξήσει τον ανταγωνισμό για τα ξενοδοχεία, αλλά ταυτόχρονα έχει επηρεάσει και την καθημερινότητα των κατοίκων, εντείνοντας τις συζητήσεις για ρυθμίσεις και για πιο ισορροπημένο μοντέλο ανάπτυξης. Αντίστοιχες ανησυχίες εκφράστηκαν και για το όριο «κλειδιών» στην πόλη (μη κύρια τουριστικά καταλύματα), που από 800 πριν από την πανδημία, έχει πλέον αυξηθεί στα 1.200.
Η Αθήνα καλείται να βρει μια φόρμουλα, που να διατηρεί την ελκυστικότητα της αγοράς φιλοξενίας χωρίς να δημιουργεί ασφυκτικές πιέσεις στην κατοικία. Οι επενδύσεις και οι αναπλάσεις μετασχηματίζουν γειτονιές, αυξάνοντας την αξία των ακινήτων, αλλά οδηγώντας συχνά σε εκτόπιση κατοίκων. Το φαινόμενο δεν είναι αποκλειστικά αθηναϊκό, όμως απαιτεί προληπτικές πολιτικές για να διασφαλιστεί η ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης και κοινωνικής συνοχής.
Κεντρική πρόταση της ΕΞΑΑ αποτελεί η ανάγκη για ειδικό χωροταξικό σχέδιο για τον τουρισμό στην Αθήνα, που θα καθορίσει ποια κατεύθυνση θέλει να πάρει ο προορισμός προς το 2030 και πέρα.
Ο πρόεδρος της ΕΞΑΑ, Ευγένιος Βασιλικός, ανέφερε χαρακτηριστικά: «Δε χρειάζεται να φτάσουμε στα επίπεδα της Βαρκελώνης, που απαγορεύει νέες ξενοδοχειακές μονάδες. Χρειάζεται, όμως, καθαρός σχεδιασμός, αλλιώς κινδυνεύουμε να λειτουργούμε χωρίς στρατηγική».
Στο ίδιο μήκος κύματος και ο εντεταλμένος σύμβουλος του ΣΕΤΕ, Αλέξανδρος Θάνος, υπογράμμισε ότι το rebound από την περίοδο της πανδημίας παραμένει, ωστόσο «δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο». Ο κλάδος, σημείωσε, έχει μπροστά του ένα «παράθυρο ευκαιρίας, που σιγά σιγά κλείνει», με ζητούμενο πλέον τη συστηματική οικοδόμηση της βιωσιμότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.
«Δεν πρέπει να εφησυχάζουμε» σημείωσε και ο Γιώργος Βερνίκος, Γενικός Γραμματέας ΣΕΤΕ και Πρόεδρος ΔΣ ΙΝΣΕΤΕ.
Θετική πορεία, αλλά ανάγκη για αποφασιστικές κινήσεις
Η συνολική εικόνα δείχνει μια πόλη που αναπτύσσεται δυναμικά, προσελκύει επενδύσεις και ανεβάζει σταθερά τη θέση της στον ευρωπαϊκό χάρτη. Όμως, η επιτυχία αυτή δεν είναι δεδομένη. Οι υποδομές, ο χωροταξικός σχεδιασμός, η διαχείριση του τουρισμού πόλης και η αναβάθμιση της εμπειρίας αποτελούν πλέον επιτακτικές προτεραιότητες.
Με το 2026 να προδιαγράφεται ως μια ακόμη έντονη χρονιά, εν μέσω γεωπολιτικών αβεβαιοτήτων, ο ελληνικός τουρισμός καλείται να περάσει στην «επόμενη πίστα» με συνεκτικό σχέδιο, συνεργασία και έμφαση στην ποιότητα. Αυτό, όπως συμφώνησαν οι ομιλητές, είναι το μεγάλο στοίχημα της Αθήνας για τα επόμενα χρόνια.
