Στη Βουλή κατατέθηκε προς κύρωση ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ένα εκτεταμένο νομοθετικό εγχείρημα που αποσκοπεί στην επικαιροποίηση, κωδικοποίηση και συστηματοποίηση της υφιστάμενης νομοθεσίας σε ένα ενιαίο και συνεκτικό κείμενο. Το σχέδιο νόμου αποτελεί ένα ακόμη βήμα στην προσπάθεια εκσυγχρονισμού του πλαισίου που διέπει τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας. Ένα από τα κεντρικά του κεφάλαια αφορά τις αστικές αναπλάσεις και τα εργαλεία με τα οποία το κράτος, οι δήμοι, οι περιφέρειες και άλλοι φορείς μπορούν να παρέμβουν σε υποβαθμισμένες ή προβληματικές περιοχές των πόλεων.
Τι θεωρείται αστική ανάπλαση
Ο Κώδικας ορίζει την ανάπλαση ως ένα σύνολο κατευθύνσεων, μέτρων, παρεμβάσεων και διαδικασιών πολεοδομικού, κοινωνικού, οικονομικού, οικιστικού και αρχιτεκτονικού χαρακτήρα.
Στόχος είναι η βελτίωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων, η αναβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος και η προστασία ή ανάδειξη των πολιτιστικών, ιστορικών, μορφολογικών και αισθητικών χαρακτηριστικών μιας περιοχής.
Με απλά λόγια, η ανάπλαση δεν αντιμετωπίζεται μόνο ως έργο εξωραϊσμού. Δεν αφορά απλώς πεζοδρόμια, πλατείες ή φυτεύσεις. Αφορά τη συνολική αναδιοργάνωση μιας περιοχής, όταν αυτή έχει φτάσει σε σημείο που τα προβλήματά της δεν μπορούν να λυθούν με μια απλή τροποποίηση σχεδίου πόλης ή με αλλαγές στους όρους δόμησης.
Ποιες περιοχές μπορούν να μπουν σε καθεστώς ανάπλασης
Ως περιοχές ανάπλασης χαρακτηρίζονται τμήματα εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οριοθετημένων οικισμών όπου διαπιστώνονται προβλήματα υποβάθμισης ή αλλοίωσης του οικιστικού περιβάλλοντος.
Ο Κώδικας αναφέρει ενδεικτικά περιοχές με μεγάλες κτιριακές πυκνότητες, σοβαρές ελλείψεις σε κοινόχρηστους χώρους και χώρους κοινωφελών εγκαταστάσεων, συγκρούσεις χρήσεων γης, έλλειψη προστασίας ιστορικών ή πολιτιστικών στοιχείων, αισθητική υποβάθμιση και προβλήματα στο απόθεμα κατοικιών.
Η περιοχή ανάπλασης μπορεί να περιλαμβάνει μία ή περισσότερες πολεοδομικές ενότητες, ακόμη και τμήματα πολεοδομικών ενοτήτων. Αν δεν έχει ήδη προβλεφθεί από Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, ΣΧΟΟΑΠ ή Ρυθμιστικό Σχέδιο, μπορεί να καθοριστεί με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εφόσον η παρέμβαση συμβαδίζει με τις βασικές κατευθύνσεις του ισχύοντος σχεδιασμού.
Οι μορφές των αναπλάσεων
Ο Κώδικας διακρίνει τις αναπλάσεις ανάλογα με την ένταση της πολεοδομικής επέμβασης. Η πιο ριζική μορφή είναι η ανασυγκρότηση δομημένης περιοχής ή ακόμη και μεμονωμένου οικοδομικού τετραγώνου, όταν απαιτείται αναδόμηση του μεγαλύτερου τμήματος της περιοχής.
Υπάρχει επίσης η μορφή της βελτίωσης οικοδομήσιμων και κοινόχρηστων χώρων. Αυτή μπορεί να αφορά αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση, στις χρήσεις, στις όψεις των κτιρίων, στους ακάλυπτους χώρους των οικοδομικών τετραγώνων, στους κοινόχρηστους χώρους και στις αναγκαίες υποδομές.
Μια τρίτη μορφή αφορά πιο ήπιες παρεμβάσεις στη λειτουργία, στον εξοπλισμό, στη μορφή και στην αισθητική των κοινόχρηστων χώρων, των κοινωφελών εγκαταστάσεων και των ακάλυπτων χώρων.
Αναπλάσεις με κοινωνικό στεγαστικό χαρακτήρα
Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για περιπτώσεις όπου η ανάπλαση συνδέεται με στεγαστικές ανάγκες της περιοχής ή της ευρύτερης ζώνης στην οποία ανήκει. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ανάπλαση μπορεί να λάβει χαρακτήρα «Κοινωνικού Στεγαστικού Έργου Ανάπλασης».
Αυτό σημαίνει ότι η πολεοδομική παρέμβαση συνδέεται με την κάλυψη αναγκών κατοικίας και μπορεί να συνοδεύεται από παροχές, ενισχύσεις, υποχρεώσεις και ειδικούς όρους για τους κατοίκους ή τους ιδιοκτήτες.
Πρόταση, πρόγραμμα και μελέτη
Για να προχωρήσει μια ανάπλαση απαιτούνται τρία βασικά στάδια. Πρώτα καταρτίζεται προκαταρκτική πρόταση ανάπλασης, στη συνέχεια πρόγραμμα ανάπλασης και τέλος πολεοδομική μελέτη ανάπλασης ή ειδικές μελέτες.
Η προκαταρκτική πρόταση πρέπει να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, στοιχεία που αποδεικνύουν γιατί η περιοχή χρειάζεται ανάπλαση, τους προτεινόμενους τρόπους παρέμβασης, την εκτίμηση του κόστους, τον τρόπο χρηματοδότησης, τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών και φορέων, καθώς και χρονοδιάγραμμα εκτέλεσης.
Σε περιπτώσεις κοινωνικής στεγαστικής ανάπλασης απαιτούνται επιπλέον απογραφικά στοιχεία για τα στεγαστικά, κοινωνικά και οικονομικά χαρακτηριστικά των κατοίκων.
Σημαντικό στοιχείο είναι ότι για τις πιο σύνθετες αναπλάσεις προβλέπεται συμμετοχή των κατοίκων. Η πρόταση πρέπει να περιλαμβάνει στοιχεία για τις απόψεις τους και για τα αποτελέσματα συμμετοχικών διαδικασιών, αφού προηγουμένως έχουν γνωστοποιηθεί οι προβλέψεις για το κόστος, το όφελος, τις παροχές και τις συνέπειες της ανάπλασης.
Ποιος μπορεί να κινήσει τη διαδικασία
Η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει με πρωτοβουλία του οικείου δήμου, της περιφέρειας, του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δημόσιας επιχείρησης πολεοδομίας και στέγασης ή οικοδομικού συνεταιρισμού για την έκτασή του. Μπορεί επίσης να κινηθεί μετά από αιτήματα ενδιαφερόμενων πολιτών ή φορέων της περιοχής.
Η πρόταση δημοσιοποιείται και αποστέλλεται στις αρμόδιες υπηρεσίες και οργανισμούς που σχετίζονται με την περιοχή. Οι απόψεις των φορέων πρέπει να διαβιβαστούν εντός συγκεκριμένης προθεσμίας, διαφορετικά η διαδικασία μπορεί να συνεχιστεί. Η προκαταρκτική πρόταση εγκρίνεται από το δημοτικό συμβούλιο ή την περιφέρεια, ανάλογα με το εύρος της περιοχής.
Αναστολή οικοδομικών αδειών
Ο Κώδικας προβλέπει ότι, με την έγκριση της προκαταρκτικής πρότασης, μπορεί να ανασταλεί η χορήγηση οικοδομικών αδειών στην περιοχή ή σε τμήματά της, όταν οι άδειες θα αντέβαιναν στους στόχους της ανάπλασης.
Η αναστολή ισχύει μέχρι την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και όχι πέραν συγκεκριμένου χρονικού ορίου, με δυνατότητα παράτασης εφόσον οι εργασίες της μελέτης έχουν προχωρήσει σημαντικά.
Το πρόγραμμα ανάπλασης και ο φορέας υλοποίησης
Το πρόγραμμα ανάπλασης είναι το επιχειρησιακό σχέδιο της παρέμβασης. Σε αυτό συγκεντρώνονται το χρονοδιάγραμμα, οι μελέτες, οι διαδικασίες, οι προτεραιότητες, οι πόροι, οι προϋπολογισμοί και οι ευθύνες κάθε εμπλεκόμενου φορέα.
Περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την κτηματογράφηση της περιοχής, την πολεοδομική μελέτη, τα έργα κοινωνικής και τεχνικής υποδομής, την απόκτηση ακινήτων όπου απαιτείται και τη διάθεση ή παραχώρηση χώρων.
Ως φορέας ανάπλασης ορίζεται κατ’ αρχήν ο οικείος δήμος. Αν η περιοχή αφορά περισσότερους δήμους, μπορεί να αναλάβει η περιφέρεια. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ανατεθεί η ανάπλαση και σε δημόσια επιχείρηση πολεοδομίας και στέγασης ή άλλο κατάλληλο φορέα.
Ο φορέας ανάπλασης έχει την ευθύνη για τις μελέτες, την προώθηση των διαδικασιών, την εξεύρεση και διάθεση πόρων, τον συντονισμό των εμπλεκόμενων υπηρεσιών και την παρακολούθηση της εφαρμογής του προγράμματος.
Η μελέτη ανάπλασης
Η μελέτη ανάπλασης περιλαμβάνει την πολεοδομική μελέτη και τις ειδικές μελέτες που απαιτούνται για να υλοποιηθεί το πρόγραμμα. Μέσα από αυτήν καθορίζονται οι παρεμβάσεις στον χώρο, οι απαιτούμενες υποδομές, οι κοινόχρηστοι χώροι, οι χρήσεις, οι όροι δόμησης και κάθε άλλη αναγκαία ρύθμιση. Είναι το στάδιο στο οποίο η γενική πρόθεση μετατρέπεται σε συγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο εφαρμογής.
Δικαίωμα προτίμησης και πολεοδομικά εργαλεία
Ο Κώδικας δίνει στον φορέα ανάπλασης τη δυνατότητα να αποκτήσει δικαίωμα προτίμησης για την αγορά ακινήτων μέσα στην περιοχή ανάπλασης. Αυτό μπορεί να αφορά δομημένα ή αδόμητα ακίνητα, ορισμένες κατηγορίες ακινήτων ή ακόμη και τμήματα οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Το εργαλείο αυτό έχει στόχο να διευκολύνει την υλοποίηση της ανάπλασης όταν η απόκτηση συγκεκριμένων ακινήτων είναι κρίσιμη για το πρόγραμμα.
Παράλληλα, στις περιοχές ανάπλασης μπορούν να προβλέπονται ζώνες αποκατάστασης και ανανέωσης του κτιριακού αποθέματος, ειδικές ρυθμίσεις για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, καθώς και πολεοδομικά κίνητρα για να καταστεί εφικτή η παρέμβαση.
Σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπεται και αξιοποίηση πόρων ή εσόδων υπέρ του φορέα ανάπλασης για την απόκτηση κοινόχρηστων χώρων και χώρων κοινωφελών εγκαταστάσεων.
Πόροι και κίνητρα
Για την υλοποίηση των αναπλάσεων προβλέπονται πόροι των φορέων ανάπλασης, δυνατότητες χρηματοδότησης και ειδικές ρυθμίσεις. Ο Κώδικας προβλέπει ακόμη ότι, με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου και μετά από εισήγηση του φορέα ανάπλασης, ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές ακινήτων στην περιοχή μπορούν να τύχουν απαλλαγών από δημοτικά τέλη. Επίσης, ο δήμος ή ο φορέας ανάπλασης μπορεί να επιδοτεί επιτόκια ειδικών δανείων που συνάπτονται για την υλοποίηση έργων ή παρεμβάσεων που συνδέονται με το πρόγραμμα.
Ανασυγκρότηση περιοχών
Το άρθρο 117 αφορά την ανασυγκρότηση περιοχών ανάπλασης, δηλαδή τις πιο βαθιές και σύνθετες παρεμβάσεις. Εφαρμόζεται όταν η περιοχή χρειάζεται ουσιαστική αναδόμηση και όταν η ανάπλαση δεν μπορεί να περιοριστεί σε ήπιες βελτιώσεις.
Σε αυτές τις περιπτώσεις ο φορέας ανάπλασης προχωρά σε κτηματογράφηση, καταρτίζει ειδικό πρόγραμμα ανασυγκρότησης και οργανώνει τη διαδικασία αντικατάστασης παλαιών ακινήτων με νέα.
Η διαδικασία αυτή μπορεί να περιλαμβάνει ανταλλαγή παλαιών ιδιοκτησιών με νέα ακίνητα, σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, μεταγραφή τίτλων και ρυθμίσεις για περιπτώσεις άγνωστων ιδιοκτητών. Προβλέπεται επίσης δικαίωμα προσφυγής για ιδιοκτήτες που διαφωνούν ως προς την ισοδυναμία της παλαιάς και της νέας ιδιοκτησίας, χωρίς όμως η προσφυγή να αναστέλλει την πρόοδο του προγράμματος.
Πολεοδομική αναμόρφωση προβληματικών περιοχών
Ο Κώδικας εισάγει ειδική ρύθμιση και για πολεοδομικά προβληματικές περιοχές εντός σχεδίου πόλης ή εντός οικισμών προ του 1923. Σε αυτή την κατηγορία μπορούν να υπαχθούν περιοχές με μεγάλες κτιριακές πυκνότητες ή μεγάλες ελλείψεις κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και περιοχές όπου, παρότι εντάχθηκαν στο σχέδιο, δεν εφαρμόστηκε το σχέδιο στο μεγαλύτερο τμήμα τους.
Για τις περιοχές αυτές προβλέπεται πολεοδομική μελέτη αναμόρφωσης, δυνατότητα αναστολής οικοδομικών αδειών και επιβολή εισφοράς σε γη. Σημαντικό είναι ότι στις συγκεκριμένες περιπτώσεις δεν οφείλεται εισφορά σε χρήμα. Η εφαρμογή της μελέτης γίνεται με πράξη εφαρμογής, ενώ για αναμόρφωση μέσω ενεργού πολεοδομίας ή αστικού αναδασμού παραπέμπει στις αντίστοιχες διατάξεις.
Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων
Το πλαίσιο συμπληρώνεται με τα Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων. Αυτά αφορούν πόλεις, τμήματα πόλεων ή ευρύτερες αστικές περιοχές που αντιμετωπίζουν σύνθετα προβλήματα αναπτυξιακής υστέρησης, κοινωνικής και οικονομικής συνοχής, περιβαλλοντικής υποβάθμισης και ποιότητας ζωής.
Μέσα από τα σχέδια αυτά επιδιώκεται η βελτίωση υποδομών και κοινωνικών εξυπηρετήσεων, η αντιμετώπιση της ανεργίας, η δημιουργία ευκαιριών απασχόλησης, η ενσωμάτωση κοινωνικών ομάδων στον αστικό ιστό, η καταπολέμηση του κοινωνικού διαχωρισμού, η καλύτερη διάρθρωση των χρήσεων γης, η προστασία του αστικού οικοσυστήματος, η αξιοποίηση νέων τεχνολογιών, η ανάπτυξη φιλικών προς το περιβάλλον μετακινήσεων και η ανάδειξη της αστικής πολιτιστικής κληρονομιάς.
Το συνολικό σχέδιο για τις πόλεις
Συνολικά, ο νέος Κώδικας αντιμετωπίζει τις αστικές αναπλάσεις ως βασικό εργαλείο αναγέννησης των πόλεων. Δεν περιορίζεται σε μεμονωμένα έργα εξωραϊσμού, αλλά εισάγει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο που συνδέει τον πολεοδομικό σχεδιασμό με την κοινωνική πολιτική, τη στέγαση, την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, τη βελτίωση των υποδομών και την οικονομική επανεκκίνηση υποβαθμισμένων περιοχών.
Το στοίχημα πλέον είναι η εφαρμογή. Ο Κώδικας περιγράφει τα εργαλεία, τις διαδικασίες, τους φορείς και τις δυνατότητες χρηματοδότησης. Η πραγματική αλλαγή στις πόλεις, όμως, θα εξαρτηθεί από το αν οι δήμοι, οι περιφέρειες και το κράτος θα μπορέσουν να μετατρέψουν αυτά τα εργαλεία σε ώριμα σχέδια και έργα που θα αλλάξουν ουσιαστικά την καθημερινότητα των κατοίκων.
