Την επιτάχυνση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων στις περιοχές όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη στεγαστική πίεση προκρίνει ο Νίκος Μήλης, πρόεδρος της Αντιπροσωπείας του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) και επικεφαλής της Δημοκρατικής Συμπαράταξης Μηχανικών (ΔΗΣΥΜ), υποστηρίζοντας ότι η αύξηση της προσφοράς οικοδομήσιμης γης μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Η πρότασή του εστιάζει στην οργανωμένη επέκταση των πόλεων και στη δημιουργία νέων οικιστικών περιοχών, αντί της περαιτέρω καθ’ ύψος ανάπτυξης ήδη πυκνοδομημένων περιοχών. Την ίδια ώρα, θέτει ζήτημα προετοιμασίας του κρατικού μηχανισμού, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας καλείται να διαχειριστεί περίπου 220 πολεοδομικές μελέτες, χωρίς, όπως υποστηρίζει, να έχουν προηγηθεί οι αναγκαίες παρεμβάσεις για την ταχεία θεσμοθέτησή τους.
Στον πυρήνα της πρότασής του βρίσκεται η ανάγκη να συνδεθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός με τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς κατοικίας. Όπως επισημαίνει, η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με επιδοτήσεις ή με παρεμβάσεις στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, όταν η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη και το κόστος της γης εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης των τελικών τιμών.
Για τον λόγο αυτόν, εισηγείται την εκπόνηση ειδικής μελέτης από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία θα καταγράψει τις περιοχές της χώρας που αντιμετωπίζουν τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση και, ταυτόχρονα, διαθέτουν πραγματικά περιθώρια οικιστικής ανάπτυξης. Με βάση επιστημονικά δεδομένα, κοινωνικά κριτήρια και τις ανάγκες κάθε περιοχής, θα μπορούσε να καθοριστεί μια σειρά προτεραιότητας για την έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Η λογική της πρότασης είναι να προηγηθούν οι περιοχές όπου η θεσμοθέτηση του σχεδιασμού μπορεί να απελευθερώσει οργανωμένα νέες δυνατότητες δόμησης, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για περισσότερες κατοικίες. Πρόκειται, όπως εξηγεί, για μια παρέμβαση που θα μπορούσε να επηρεάσει και το κόστος κατασκευής, καθώς η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων σε περιοχές υψηλής ζήτησης ενισχύει τις πιέσεις στις τιμές της γης.
Ο ίδιος εκτιμά ότι ακόμη και οι κατασκευαστές θα είχαν συμφέρον από τη δημιουργία περισσότερων επιλογών σε οικοδομήσιμη γη, καθώς η δυνατότητα απόκτησης οικοπέδων με χαμηλότερο κόστος θα μπορούσε να συμβάλει στη συγκράτηση των τιμών των νέων κατοικιών. Διευκρινίζει, ωστόσο, ότι η επέκταση των πόλεων πρέπει να πραγματοποιείται με οργανωμένο τρόπο, με τις αναγκαίες υποδομές και τους κατάλληλους πολεοδομικούς κανόνες, ώστε να μην αναπαραχθούν προβλήματα άναρχης ανάπτυξης.
Το στοίχημα της έγκρισης των 220 πολεοδομικών μελετών
Η πρόταση για την προτεραιοποίηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων συνδέεται άμεσα με τις καθυστερήσεις που, σύμφωνα με τον Νίκο Μήλη, απειλούν να περιορίσουν την αποτελεσματικότητα ενός από τα μεγαλύτερα προγράμματα πολεοδομικού σχεδιασμού των τελευταίων δεκαετιών.
Όπως υπενθυμίζει, η χώρα είχε να επιχειρήσει μια αντίστοιχης κλίμακας παρέμβαση περίπου τρεις δεκαετίες πριν, μετά την περίοδο των πρωτοβουλιών του Αντώνη Τρίτση. Για τον λόγο αυτόν, η παράταξή του στήριξε εξαρχής την εκπόνηση των νέων σχεδίων, αναγνωρίζοντας ότι η ολοκλήρωσή τους αποτελεί βασική προϋπόθεση για την οργάνωση της ανάπτυξης και την αντιμετώπιση χρόνιων πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.
Η βασική του ένσταση αφορά τον τρόπο με τον οποίο προετοιμάστηκε η επόμενη φάση του προγράμματος. Όπως υποστηρίζει, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας γνώριζε από την αρχή, λόγω των δεσμεύσεων του Ταμείου Ανάκαμψης, ότι μέσα σε μια τριετία θα παραλάμβανε περίπου 220 πολεοδομικές μελέτες. Παράλληλα, γνώριζε ότι ο υφιστάμενος διοικητικός μηχανισμός είχε καταφέρει να θεσμοθετήσει μόλις 10 έως 15 σχέδια κατά τις προηγούμενες δύο δεκαετίες.
Κατά τον ίδιο, αυτή η αναντιστοιχία θα έπρεπε να είχε οδηγήσει εγκαίρως στην ενίσχυση των αρμόδιων υπηρεσιών και στην προσαρμογή των διαδικασιών έγκρισης. Διαφορετικά, υπάρχει ο κίνδυνος να ολοκληρωθεί ένα μεγάλο πλήθος μελετών χωρίς να μπορούν να αποκτήσουν έγκαιρα θεσμική ισχύ και να εφαρμοστούν.
Ο αρχικός προγραμματισμός προέβλεπε την ολοκλήρωση των μελετών έως το τέλος του 2026, ωστόσο τα επιμέρους σχέδια βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια ωρίμανσης. Ακόμη και τα πρώτα 10 έως 12, που έχουν προχωρήσει περισσότερο, πρέπει να ολοκληρώσουν πρόσθετες διαδικασίες επεξεργασίας προτού θεσμοθετηθούν με Προεδρικά Διατάγματα.
Σύμφωνα με όσα αναφέρει, στο υπουργείο εξετάζονται διαφορετικές δυνατότητες προώθησης των εγκρίσεων, μεταξύ των οποίων η ένταξη περισσότερων σχεδίων σε ένα ενιαίο Προεδρικό Διάταγμα ή η έκδοση χωριστών διαταγμάτων, ώστε να περιοριστεί ο χρόνος που απαιτείται για τον έλεγχό τους.
Για τον πρόεδρο της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ, το ζητούμενο δεν είναι απλώς να ολοκληρωθούν οι μελέτες και να απορροφηθούν οι διαθέσιμοι πόροι. Η πραγματική αξία του προγράμματος θα κριθεί από το πόσο γρήγορα τα σχέδια θα μετατραπούν σε εφαρμοσμένους πολεοδομικούς κανόνες, οι οποίοι θα καθορίζουν με σαφήνεια τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και τις δυνατότητες ανάπτυξης κάθε περιοχής.
Στο ίδιο πλαίσιο, επισημαίνει την ανάγκη καλύτερου συντονισμού μεταξύ Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, εκφράζοντας επιφυλάξεις για την προώθηση ειδικών σχεδίων σε περιοχές όπου ο συνολικός τοπικός σχεδιασμός δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.
Γιατί διαφωνεί με την προσθήκη δύο επιπλέον ορόφων
Απέναντι στις προτάσεις για την προσθήκη δύο ορόφων στις υφιστάμενες πολυκατοικίες, ο Νίκος Μήλης εμφανίζεται επιφυλακτικός, θεωρώντας ότι μια τέτοια λύση δύσκολα θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε μεγάλη κλίμακα. Το πρώτο ζήτημα που θέτει είναι η στατική επάρκεια των κτιρίων. Μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος της Αθήνας έχει κατασκευαστεί με παλαιότερους αντισεισμικούς κανονισμούς και τεχνικές προδιαγραφές, γεγονός που σημαίνει ότι δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένη η δυνατότητα προσθήκης νέων ορόφων χωρίς εκτεταμένες παρεμβάσεις.
Εξίσου σημαντικά θεωρεί τα ιδιοκτησιακά εμπόδια. Το μοντέλο της αντιπαροχής, πάνω στο οποίο αναπτύχθηκε μεγάλο μέρος της πρωτεύουσας, έχει δημιουργήσει πολυκατοικίες με πολλούς συνιδιοκτήτες, διαφορετικά δικαιώματα και σύνθετες σχέσεις ως προς το δικαίωμα υψούν. Η προσθήκη νέων ιδιοκτησιών θα προϋπέθετε την επίλυση ζητημάτων συναίνεσης, κατανομής δικαιωμάτων και αξιοποίησης των κοινόκτητων χώρων. Στις δυσκολίες αυτές προστίθενται και οι πολεοδομικοί περιορισμοί που έχουν αναδειχθεί μέσα από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Κατά την εκτίμησή του, η αναζήτηση λύσεων στο στεγαστικό πρόβλημα δεν πρέπει να στηρίζεται σε γενικευμένες αυξήσεις του ύψους των κτιρίων, αλλά σε έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό, που θα ενισχύει την προσφορά κατοικιών εκεί όπου υπάρχουν πραγματικές δυνατότητες ανάπτυξης.
Η πρόταση για τις πολεοδομίες και το παράδειγμα του Κτηματολογίου
Πέρα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ο Νίκος Μήλης θέτει στο επίκεντρο και τη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, προτείνοντας ένα διαφοροποιημένο μοντέλο οργάνωσης ανάλογα με το μέγεθος και τις δυνατότητες των δήμων. Ειδικότερα, εισηγείται να μπορούν οι μεγάλοι δήμοι να διατηρούν τις πολεοδομίες τους, εφόσον το επιθυμούν και διαθέτουν το αναγκαίο προσωπικό. Για τους μικρότερους δήμους, που συχνά αντιμετωπίζουν σοβαρές ελλείψεις στελέχωσης, προτείνει τη δημιουργία κοινών υπηρεσιών σε επίπεδο νομού ή περιφερειακής ενότητας.
Με τον τρόπο αυτόν, εκτιμά ότι θα μπορούσαν να συγκροτηθούν ισχυρότερες διοικητικές μονάδες, με περισσότερους μηχανικούς και καλύτερη κατανομή του φόρτου εργασίας, αξιοποιώντας παράλληλα τα ψηφιακά εργαλεία που έχουν αναπτυχθεί για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Ο ίδιος επισημαίνει ότι η μεταφορά πολεοδομικών αρμοδιοτήτων στους δήμους δεν συνοδεύτηκε πάντοτε από τους αναγκαίους ανθρώπινους και οικονομικούς πόρους. Ως αποτέλεσμα, πολλές υπηρεσίες δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις ανάγκες πολιτών, μηχανικών και επενδυτών, με τις καθυστερήσεις να επηρεάζουν άμεσα την οικοδομική δραστηριότητα.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνει στην ανάγκη να εξασφαλιστεί σταθερή χρηματοδότηση των Υπηρεσιών Δόμησης. Στο πλαίσιο αυτό, προτείνει να εξεταστεί η δυνατότητα μέρος των ποσών που συνδέονται με τις διαδικασίες αδειοδότησης να επιστρέφει στις ίδιες τις υπηρεσίες, προκειμένου να καλύπτονται ανάγκες στελέχωσης και λειτουργίας. Παράλληλα, προειδοποιεί ότι η συγκέντρωση των πολεοδομικών αρμοδιοτήτων σε έναν νέο κεντρικό φορέα δεν αποτελεί από μόνη της εγγύηση καλύτερης εξυπηρέτησης. Επικαλείται μάλιστα την εμπειρία του Κτηματολογίου, υποστηρίζοντας ότι οι οργανωτικές αλλαγές, εάν δεν συνοδεύονται από επαρκές προσωπικό, σαφείς αρμοδιότητες και αποτελεσματικές διαδικασίες, μπορούν να οδηγήσουν σε νέες καθυστερήσεις, αντί να επιλύσουν τις υφιστάμενες.
Αναφερόμενος στις κυβερνητικές εξαγγελίες για την αναδιοργάνωση των πολεοδομιών, σημειώνει ότι ήδη από το 2025 είχαν παρουσιαστεί σχέδια πιλοτικής εφαρμογής αλλαγών, χωρίς, κατά την εκτίμησή του, να έχει σημειωθεί η αναμενόμενη πρόοδος. Η κριτική του εστιάζει κυρίως στην απουσία ολοκληρωμένης προετοιμασίας και όχι αποκλειστικά στο ζήτημα της διοικητικής υπαγωγής των υπηρεσιών.
Για τον Νίκο Μήλη, οι δύο παρεμβάσεις, η επιτάχυνση των πολεοδομικών σχεδίων και η αναδιοργάνωση των Υπηρεσιών Δόμησης, αποτελούν αλληλένδετες προϋποθέσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Ακόμη και εάν δημιουργηθούν νέες δυνατότητες οικιστικής ανάπτυξης, αυτές δύσκολα θα μετατραπούν σε πραγματικές κατοικίες χωρίς σαφές πολεοδομικό πλαίσιο και υπηρεσίες ικανές να διεκπεραιώνουν εγκαίρως τις απαραίτητες εγκρίσεις. Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι μόνο να σχεδιαστούν περισσότερες περιοχές για κατοικία, αλλά να μπορούν και να αξιοποιηθούν στην πράξη.
