Με φόντο την ακύρωση των κινήτρων του ΝΟΚ από το ΣτΕ και τις σαρωτικές αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, ο ΙΟΒΕ προειδοποιεί για σοβαρές επιπτώσεις στις επενδύσεις σε κατοικίες την επόμενη διετία, παρουσιάζοντας δύο σενάρια με κοινό παρονομαστή την επιβράδυνση. Στο «καλό» σενάριο, η πτώση περιορίζεται στο 2,8% του ΑΕΠ έως το 2026, ενώ στο «κακό» η υποχώρηση φτάνει στο 2,4%, προμηνύοντας πιο έντονη κάμψη στην οικοδομική δραστηριότητα. Η μελέτη δεν σταματά στις κατοικίες, αλλά χτυπά «καμπανάκι» και για τις υποδομές, καθώς μετά τη λήξη του Ταμείου Ανάκαμψης, μένει ανοιχτό το ερώτημα της χρηματοδότησης κρίσιμων έργων. Την ώρα που κάνει ειδική αναφορά για το διάστημα 2027–2030, όπου προβλέπονται έργα άνω των 10 δισ. ευρώ, χωρίς όμως να έχει εξασφαλιστεί η χρηματοδότησή τους στο σύνολο.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το αισιόδοξο σενάριο, η επίδραση των παραπάνω ρυθμίσεων περιορίζεται κυρίως στις άδειες που εκδόθηκαν το τελευταίο δίμηνο του 2024, οι οποίες αντιστοιχούν στο 18% των συνολικών νέων οικοδομικών αδειών για κατοικίες. Οι επιπτώσεις αναμένεται να εκδηλωθούν εντός του 2025, οδηγώντας σε συνολική μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά περίπου 20% το 2026. Αντίθετα, το απαισιόδοξο σενάριο προϋποθέτει βαθύτερη και ευρύτερη επίπτωση, καθώς λαμβάνει υπόψη την έντονη αβεβαιότητα που περιβάλλει τις πολεοδομικές ρυθμίσεις. Σε αυτό το ενδεχόμενο, εκτιμάται μείωση των οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες κατά 40% το 2025 (σε όρους επιφάνειας), γεγονός που θα επιφέρει ανάλογη συρρίκνωση στην κατασκευαστική δραστηριότητα το 2026.
Σύμφωνα με την έρευνα του ΙΟΒΕ, από το 2018 έως και το 2024, εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούν σε περίπου 191.000 νέες κατοικίες, ενισχύοντας σημαντικά την προσφορά, ενώ οι τιμές το εν λόγω διάστημα κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 72%, εξέλιξη που σχετίζεται άμεσα με την άνοδο του κόστους κατασκευής. Μόνο το 2024, οι άδειες αφορούσαν 46.900 κατοικίες, αριθμός αυξημένος κατά 32% σε σχέση με το 2023. Ωστόσο, αυτή η ανοδική πορεία ανακόπηκε απότομα στις αρχές του 2025, όταν καταγράφηκε πτώση κατά 51% στον αριθμό και κατά 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Την αρνητική πορεία στον τομέα των κατοικιών τόνισε χθες από το Ηράκλειο Κρήτης και ο Πρόεδρος του ΤΕΕ κ. Γιώργος Στασινός. Σύμφωνα με τον ίδιο οι αποφάσεις αυτές –που αφορούν τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, την οριοθέτηση οικισμών και την εκτός σχεδίου δόμηση– δημιουργούν νέα δεδομένα με σοβαρές επιπτώσεις για την πολεοδομική ασφάλεια, τη συνολική οικοδομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη. Όπως τονίζει, «από την αρχή του χρόνου έχει ουσιαστικά σταματήσει η έκδοση οικοδομικών αδειών», ενώ κρίσιμα ζητήματα για τον σχεδιασμό και τη βιωσιμότητα επενδύσεων παραμένουν σε νομική εκκρεμότητα. Η λύση, σύμφωνα με τον ίδιο βρίσκεται ένας νέος, απλοποιημένος Οικοδομικός Κανονισμός, μόλις δέκα σελίδων, που θα ορίζει μόνο τα κύρια πολεοδομικά μεγέθη – ύψος, όγκο, αποστάσεις και φύτευση – αφήνοντας την εσωτερική διαρρύθμιση στην ευθύνη των ιδιωτών και στον κτιριοδομικό κανονισμό. «Όσο πιο απλός, σαφής και συγκεκριμένος είναι, τόσο λιγότερες ερμηνείες θα επιδέχεται και τόσο περισσότερο θα ενισχύεται η εμπιστοσύνη στην αγορά», υπογραμμίζει.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, η Ελλάδα κατατάσσεται προτελευταία μεταξύ των κρατών-μελών της ΕΕ-27 όσον αφορά τον δείκτη επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ για το 2024. Αντίστοιχα χαμηλή είναι και η θέση της χώρας στις επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές. Είναι ενδεικτικό ότι στον συγκεκριμένο τομέα, τις πρώτες θέσεις καταλαμβάνουν κυρίως νεότερα και μικρότερα κράτη-μέλη, όπως η Ρουμανία, η Λετονία, η Εσθονία, η Λιθουανία, η Κροατία και η Ουγγαρία, γεγονός που αποδίδεται στην αυξημένη ανάγκη των χωρών αυτών για επενδύσεις σε υποδομές.
Αντίθετα, στις πιο ανεπτυγμένες οικονομίες της ΕΕ —όπως η Γερμανία, η Γαλλία και η Ιταλία— παρατηρείται σημαντικά υψηλότερος δείκτης επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ, με την Κύπρο να βρίσκεται στην κορυφή της κατάταξης για το 2024 με ποσοστό 8,6%.
Ανάκαμψη με προϋποθέσεις για την οικοδομική δραστηριότητα
Η σταδιακή ομαλοποίηση της αγοράς των ιδιωτικών οικοδομικών έργων, μετά και τη νομοθετική ρύθμιση για την κατάργηση των κινήτρων δόμησης, θα μπορούσε – στο αισιόδοξο σενάριο – να επαναφέρει την κατασκευαστική δραστηριότητα σε υψηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με το πρώτο δίμηνο του 2025. Η εξέλιξη αυτή, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από ένα πλέγμα παραγόντων: τη συνολική οικονομική συγκυρία, τη ζήτηση για κατοικία, τη στεγαστική πολιτική του κράτους (όπως οι νέες κατοικίες μέσω ΣΔΙΤ και δημοσίων έργων σε περιοχές με υψηλές ανάγκες ή η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ακινήτων), αλλά και την πορεία του κόστους γης και κατασκευής, καθώς και τις προσδοκώμενες αποδόσεις των επενδυτών.
Επιπλέον, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, σημαντική ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα που σχετίζεται με τα κτήρια αναμένεται μετά το 2026, μέσα από την επιτάχυνση των ανακαινίσεων και των ενεργειακών αναβαθμίσεων. Οι παρεμβάσεις αυτές εντάσσονται στο πλαίσιο της ευρωπαϊκής και εθνικής στρατηγικής για την πράσινη μετάβαση και προβλέπονται ρητά στο Εθνικό Σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα. Με βάση τα δεδομένα για την ηλικιακή σύνθεση και την ενεργειακή αποδοτικότητα του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος, οι ανακαινίσεις κατοικιών την περίοδο 2025–2030 θα πρέπει να φτάσουν τις 68.000 ετησίως – δηλαδή συνολικά περίπου 408.000 κατοικίες.
Κατασκευές: Σε τροχιά ανάκαμψης, αλλά με σοβαρές προκλήσεις
Την ώρα που διαμορφώνονται προϋποθέσεις ανάκαμψης για τον κλάδο των κατασκευών, το τοπίο παραμένει επιβαρυμένο από συσσωρευμένες προκλήσεις. Κυριότερη ανάμεσά τους είναι η έντονη έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού. Η Ελλάδα καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό συμμετοχής νέων στο εργατικό δυναμικό του κλάδου μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ε.Ε., υπογραμμίζοντας τη δυσκολία ανανέωσης του ανθρώπινου δυναμικού. Παράλληλα, οι καθυστερήσεις στις πληρωμές συνεχίζουν να αποτελούν χρόνιο πρόβλημα, με τη χώρα να βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις της Ε.Ε. ως προς την έγκαιρη εξόφληση υποχρεώσεων. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, το ανεκτέλεστο υπόλοιπο των μεγαλύτερων τεχνικών εταιρειών ξεπερνά ήδη τα 17,3 δισ. ευρώ.
Ιδιαίτερο βάρος στον τομέα εξακολουθούν να έχουν οι δημόσιες επενδύσεις, οι οποίες αποτελούν σημαντικό τμήμα των συνολικών επενδύσεων σε λοιπές κατασκευές. Το 2023 ανήλθαν σε 4,135 δισ. ευρώ (τρέχουσες τιμές), καλύπτοντας το 53% των συνολικών επενδύσεων σε έργα πλην κατοικιών. Από το 2019, οι σχετικές δαπάνες έχουν υπερδιπλασιαστεί, ξεπερνώντας το 2022 τον μέσο όρο της προηγούμενης δεκαετίας. Η ανοδική αυτή πορεία αναμένεται να διατηρηθεί έως το 2026, κυρίως λόγω της υλοποίησης έργων που έχουν ενταχθεί στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων.
Ωστόσο, παρά τις βελτιώσεις, η συνολική συμβολή των επενδύσεων σε κατασκευές στο ΑΕΠ της Ελλάδας παραμένει σαφώς χαμηλότερη συγκριτικά τόσο με άλλα κράτη-μέλη όσο και με το ίδιο το επίπεδο του κατά κεφαλήν εισοδήματος της χώρας. Η υστέρηση αυτή καταγράφεται και στις δύο βασικές υποκατηγορίες: τις κατοικίες και τις λοιπές κατασκευές.
Αξιοσημείωτο είναι πως, σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, η συσχέτιση μεταξύ κατά κεφαλήν ΑΕΠ και επενδύσεων σε λοιπές κατασκευές εμφανίζεται αρνητική. Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στο γεγονός ότι οι πλέον ανεπτυγμένες χώρες έχουν ήδη ολοκληρώσει το μεγαλύτερο μέρος των βασικών υποδομών τους, σε αντίθεση με τις χώρες χαμηλότερου εισοδήματος, οι οποίες εξακολουθούν να καλύπτουν σημαντικά κενά.
Στο πλαίσιο αυτό, οι επενδύσεις στον κατασκευαστικό τομέα διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες:
α) Επενδύσεις σε κατοικίες, που προέρχονται κατά κύριο λόγο από ιδιώτες, και
β) Επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές, οι οποίες περιλαμβάνουν τόσο ιδιωτικές (όπως αποθήκες, βιομηχανικά και εμπορικά ακίνητα, ξενοδοχεία) όσο και δημόσιες επενδύσεις σε έργα υποδομής.
Ανασφάλεια μετά το 2027 στον κατασκευαστικό κλάδο
Η ολοκλήρωση των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το 2026 ενδέχεται να δημιουργήσει ένα «κενό» στην εγχώρια κατασκευαστική δραστηριότητα. Παρόλα αυτά, υπάρχει ένα σημαντικό απόθεμα έργων υποδομών, ύψους περίπου 10 δισεκατομμυρίων ευρώ, στους τομείς των οδικών, σιδηροδρομικών, ενεργειακών και τηλεπικοινωνιακών δικτύων, καθώς και άλλα έργα που υλοποιούνται με τη μέθοδο των Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ). Αυτά τα έργα, προγραμματισμένα να ολοκληρωθούν μετά το 2026, κατά την περίοδο 2027-2030, αναμένεται να συγκρατήσουν σε σημαντικό βαθμό την κατασκευαστική δραστηριότητα.
Παράλληλα, για να διατηρηθεί και να ενισχυθεί η δυναμική στον κλάδο των κατασκευών, θα απαιτηθεί η συμπλήρωση αυτού του όγκου με ένα ευρύ φάσμα δημόσιων και ιδιωτικών έργων. Επιπλέον, σημαντική ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα που σχετίζεται με τα κτίρια αναμένεται να δώσουν οι ανακαινίσεις και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι οποίες επιβάλλονται από την ευρωπαϊκή και εθνική πολιτική για την πράσινη μετάβαση.
