Η Αθήνα μπαίνει δυναμικά στον χάρτη των data centers, διεκδικώντας ρόλο πολύ πέρα από τα ελληνικά σύνορα. Στη νέα έκθεση Europe Data Centre Market Outlook 2025 της CBRE Data Centre Solutions, η ελληνική πρωτεύουσα καταγράφεται ως μία από τις πόλεις που αναδύονται στην ευρωπαϊκή αγορά, δίπλα στη Λισαβόνα, το Όσλο, το Ελσίνκι και το Βερολίνο. Η ένταξη της Αθήνας σε αυτό το γκρουπ δεν είναι τυχαία, καθώς αντανακλά τη μετατόπιση των ισορροπιών σε μια αγορά που έως τώρα κυριαρχούνταν από την πεντάδα FLAP-D -Φρανκφούρτη, Λονδίνο, Άμστερνταμ, Παρίσι, Δουβλίνο- και το Μιλάνο, που έχει εξελιχθεί σε βασικό κόμβο του Νότου.
Η συνολική λειτουργική χωρητικότητα data centers στην Ευρώπη αυξήθηκε μέσα σε έναν χρόνο κατά 21%, αγγίζοντας τα 10,3 γιγαβάτ. Στο ίδιο διάστημα, 2,6 γιγαβάτ νέων έργων βρίσκονται υπό κατασκευή, ενώ άλλα 11,5 γιγαβάτ έχουν ήδη περάσει στο στάδιο του σχεδιασμού, με το pipeline να εμφανίζει αύξηση 43% σε σχέση με πέρυσι. Πρόκειται για αριθμούς που επιβεβαιώνουν ότι η Ευρώπη βιώνει μια άνευ προηγουμένου έκρηξη επενδύσεων σε υποδομές ψηφιακών δεδομένων.
Σε αυτό το περιβάλλον, η Αθήνα αναδεικνύεται σε προορισμό με ιδιαίτερη δυναμική. Η γεωγραφική της θέση ως γέφυρα ανάμεσα στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική, σε συνδυασμό με την ανάπτυξη νέων υποθαλάσσιων καλωδίων, την καθιστούν στρατηγικό κόμβο διασυνδεσιμότητας. Παράλληλα, η λιγότερο κορεσμένη ενεργειακή της υποδομή, σε σύγκριση με τις ώριμες αγορές της Βόρειας Ευρώπης, προσφέρει στους επενδυτές τη δυνατότητα ταχύτερης σύνδεσης και χαμηλότερου κόστους εγκατάστασης. Δεν είναι τυχαίο ότι μεγάλες διεθνείς εταιρείες, όπως η Microsoft και η Digital Realty, έχουν ήδη δεσμεύσει σημαντικά κεφάλαια στη χώρα, λειτουργώντας ως καταλύτης για την προσέλκυση νέων παικτών.
Οι μεγάλες επενδύσεις στην Ελλάδα
Πρόσφατα το μεγαλύτερο data center στην Ελλάδα, το Athens-3 (ATH3), παρέδωσε επισήμως η METLEN, μέσω της M Power Projects, για λογαριασμό της Digital Realty. Το έργο βρίσκεται στο Κορωπί Αττικής και προσφέρει αναβαθμισμένες υπηρεσίες αποθήκευσης και διαχείρισης δεδομένων, καθώς και παγκόσμιου cloud connectivity, εξυπηρετώντας πελάτες στην Ελλάδα, στην ευρύτερη Νοτιοανατολική Ευρώπη, αλλά και διεθνώς.
Η αμερικανική Digital Realty έχει πλέον αφήσει έντονο το αποτύπωμά της στην ελληνική αγορά ψηφιακών υποδομών, επενδύοντας συστηματικά και με στρατηγικό σχεδιασμό, με συνολικό ύψος επενδύσεων που φτάνει τα 400 εκατ. ευρώ. Διαθέτει ήδη τρία data centers σε λειτουργία στην Αττική (Athens 1, Athens 2 και Athens 3), ενώ μέσα στο 2025 έθεσε σε λειτουργία το μοναδικό της κέντρο δεδομένων στην Κρήτη, στο Ηράκλειο.
Εν τω μεταξύ, βρίσκονται σε εξέλιξη νέα projects. Μέχρι τις 7 Οκτωβρίου τελεί σε δημόσια διαβούλευση η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων για το data center που σχεδιάζει η Dromeus Capital σε συνεργασία με την Apto στα Σπάτα. Η επένδυση, ύψους 300 εκατ. ευρώ, προβλέπει δύο διώροφα κτίρια με αίθουσες δεδομένων, υπερσύγχρονο υποσταθμό ισχύος 80 MVA και βοηθητικές εγκαταστάσεις. Η πρώτη φάση αναμένεται να είναι έτοιμη το φθινόπωρο του 2026.
Παράλληλα, στα Σπάτα προχωρεί η κατασκευή του data center της κοινοπραξίας ΔΕΗ – EDGNEX (ομίλου DAMAC), σε έκταση 32 στρεμμάτων, με την Ten Brinke μέσω της θυγατρικής της, της TenTec, να έχει αναλάβει την υλοποίησή του. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πληροφορίες, το έργο βρίσκεται στη φάση θεμελίωσης και προετοιμασίας της ανωδομής, πριν αρχίσει να αναπτύσσεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Η Trade Estates και η Ten Brinke αρχικά σκόπευαν να αναπτύξουν και σε αυτό το ακίνητο εμπορικές χρήσεις, συμπληρωματικές του Smart Park, που ανήκει στην πρώτη. Στη συνέχεια, ωστόσο, η θυγατρική του ομίλου Fourlis το πούλησε εξ ολοκλήρου στον ολλανδικό όμιλο. Το έργο, εκτός απροόπτου, αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τα τέλη του 2026.
Η Microsoft έχει ανακοινώσει επένδυση ύψους 1 δισ. ευρώ, η οποία ύστερα από μεγάλες καθυστερήσεις ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2024. Το έργο θα ολοκληρωθεί έως το 2028 και θα αποτελέσει τη βάση για το ελληνικό cloud region της εταιρείας. Το πρώτο data center στα Σπάτα, δυναμικότητας 19,2 MW, υλοποιείται από την κοινοπραξία Renco – Τέρνα (Όμιλος ΓΕΚ Τέρνα), με κόστος κατασκευής κτιρίων 79,6 εκατ. ευρώ και συνολική εκτίμηση επένδυσης στα 200 εκατ. ευρώ.
Στην Παιανία η γαλλική DATA4 επενδύει 300 εκατ. ευρώ για το έργο Hermes-B, με δυνατότητα να φτάσει τα 500 εκατ. στη δεύτερη φάση. Το έργο περιλαμβάνει τρία data centers ισχύος 90 MW και ολοκλήρωση μεταξύ 2026-2027, δημιουργώντας περισσότερες από 500 θέσεις εργασίας.
Ακόμη πιο φιλόδοξα είναι τα σχέδια της Google, η οποία δημιουργεί τρία data centers στην Ελλάδα για το ελληνικό cloud region, επένδυση που εκτιμάται ότι θα αποφέρει 2,2 δισ. ευρώ στην οικονομία έως το 2030 και 19.400 νέες θέσεις εργασίας.
Σημαντική είναι και η Lancom, ο μοναδικός αμιγώς ελληνικός παίκτης, που υλοποιεί το Balkan Gate στη Θεσσαλονίκη και νέο data center στην Κρήτη. Στο παιχνίδι εξετάζουν την είσοδό τους και μεγάλες εταιρείες real estate, όπως η Prodea και η Trastor.
Η ευρωπαϊκή στροφή και η διεθνής διάσταση
Σε όλη την Ευρώπη, ωστόσο, παρατηρείται μετατόπιση προς δευτερεύουσες αγορές, που προσφέρουν φθηνότερη γη, καλύτερη πρόσβαση σε ΑΠΕ και λιγότερα εμπόδια στην αδειοδότηση. Ενώ οι FLAP-D εξακολουθούν να συγκεντρώνουν τον όγκο της ζήτησης, οι καθυστερήσεις έως και δέκα ετών στις ενεργειακές συνδέσεις επιβάλλουν τη διαφοροποίηση. Η Λισαβόνα, το Όσλο και το Ελσίνκι έχουν εξάλλου ενεργειακά πλεονεκτήματα.
Η πρόσφατη έρευνα της Cushman & Wakefield υπογραμμίζει ότι η ανάπτυξη των data centers είναι ζήτημα στρατηγικής σημασίας για την ψηφιακή αυτονομία της Ευρώπης, που επιδιώκει να σταθεί απέναντι στις ΗΠΑ και την Ασία. Για την Ελλάδα η συγκυρία συνιστά μοναδική ευκαιρία να ενισχύσει τη θέση της στον διεθνή χάρτη, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας και εδραιώνοντας την εικόνα της ως αξιόπιστου επενδυτικού προορισμού.
Η έκθεση προβλέπει ότι το 2025 θα είναι χρονιά-ρεκόρ για την ευρωπαϊκή αγορά, με νέα ζήτηση 937 MW έναντι 655 MW το 2024 (+43%). Παρ’ ότι το 57% θα κατευθυνθεί στις παραδοσιακές FLAP-D αγορές, πόλεις όπως το Μιλάνο και η Μαδρίτη θα ξεπεράσουν για πρώτη φορά τα 100 MW νέων projects. Η τάση αποκέντρωσης ενισχύεται, ενώ σε παγκόσμιο επίπεδο η CBRE προβλέπει ότι οι επενδύσεις σε data centers θα διπλασιαστούν: από 600 δισ. δολάρια το 2025 σε πάνω από 1 τρισ. το 2028.
Η διεθνής κούρσα της AI και οι φόβοι για φούσκα
Η «έκρηξη» των data centers δεν αφορά μόνο την Ευρώπη. Η κούρσα της Τεχνητής Νοημοσύνης έχει ανοίξει μία από τις μεγαλύτερες επενδυτικές μάχες παγκοσμίως, με κεφάλαια που αγγίζουν τα 3 τρισ. δολάρια. Πρόσφατο δημοσίευμα των Financial Times, από τις Ηνωμένες Πολιτείες μέχρι την Ασία, δισεκατομμύρια επενδύονται σε κολοσσιαίες εγκαταστάσεις που υπόσχονται να στηρίξουν την «εποχή της AI», αλλά ταυτόχρονα γεννούν ανησυχίες για υπερβάσεις κόστους, τεχνολογική απαξίωση και το ενδεχόμενο δημιουργίας φούσκας.
Η Meta κατασκευάζει τα υπερυπολογιστικά κέντρα Prometheus και Hyperion, η xAI του Elon Musk το project Colossus, ενώ η OpenAI αναπτύσσει το Stargate – καθένα με κόστος άνω των 100 δισ. δολαρίων. Συνολικά οι Google, Amazon, Microsoft και Meta αναμένεται να δαπανήσουν πάνω από 400 δισ. δολάρια το 2026 μόνο για data centers, έναντι 350 δισ. το 2025.
Όμως τα έσοδα δεν συμβαδίζουν. Το 2024 ανήλθαν μόλις σε 45 δισ. δολάρια, τη στιγμή που τα κόστη έχουν διπλασιαστεί. Δημιουργείται έτσι ένα τεράστιο χρηματοδοτικό κενό, εκτιμώμενο σε 1,5 τρισ. δολάρια έως το 2028, που καλύπτεται κυρίως μέσω δανεισμού και νέων χρηματοδοτικών εργαλείων, από project finance μέχρι «πράσινα» ομόλογα.
Η χρηματοδοτική πίεση οδηγεί στην καθιέρωση νέων μοντέλων, όπως το build-to-suit, όπου οι hyperscalers δεσμεύουν χωρητικότητα πριν από την κατασκευή, μειώνοντας το ρίσκο για επενδυτές. Παράλληλα, στην αγορά μπαίνουν και «outsiders», όπως η CoreWeave -πρώην crypto miner-, που μετατράπηκε σε operator AI data centers, ενώ η Crusoe ακολουθεί το ίδιο μονοπάτι.
Το κόστος είναι κολοσσιαίο, καθώς ένα data center 1 GW απαιτεί 10 δισ. δολάρια για το κτίριο και άλλα 30 δισ. για εξοπλισμό (servers, GPUs, ψύξη). Ο κίνδυνος υπερεπένδυσης είναι υπαρκτός. Οι αναλογίες με τη «φούσκα» των τηλεπικοινωνιών τη δεκαετία του ’90, όταν επενδύθηκαν μαζικά κεφάλαια σε οπτικές ίνες χωρίς αντίστοιχη ζήτηση, είναι συχνές.
Οι Big Tech έχουν τις οικονομίες κλίμακας για να αντέξουν, όμως οι μικρότεροι developers, που στηρίζονται αποκλειστικά σε δανεισμό, θεωρούνται πιο ευάλωτοι. Αν η ζήτηση της AI δεν επαληθευθεί στον βαθμό που προβλέπεται, η αγορά μπορεί να βιώσει μια νέα «φούσκα» με ανυπολόγιστες συνέπειες.
