Παράλληλα με την επίλυση του στεγαστικού ζητήματος και συναφές με αυτό σε ό,τι αφορά τη μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων στην αγορά, κρίσιμες για την κυβέρνηση είναι η επιτάχυνση των ανακτήσεων από τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή» και η διασφάλιση των κρατικών εγγυήσεων που τις συνοδεύουν. Τα «καμπανάκια» για τους κινδύνους των εγγυήσεων ηχούν και από τους οίκους αξιολόγησης, καθώς απειλούν το δημόσιο χρέος και τις επόμενες αξιολογήσεις του ελληνικού αξιόχρεου.
Σύμφωνα με πληροφορίες του powergame.gr, μετά τη συνάντηση που πραγματοποιήθηκε τις τελευταίες ημέρες του Αυγούστου, με τη συμμετοχή υπουργείου Οικονομικών, υπουργείου Δικαιοσύνης, Τράπεζας της Ελλάδος, ΟΔΔΗΧ, τραπεζών και servicers για τις εγγυήσεις του «Ηρακλή» και τους κινδύνους για κατάπτωσή τους από την υστέρηση των ανακτήσεων στις τιτλοποιήσεις, έχει συγκροτηθεί task force που εργάζεται για να επιλύσει τρία βασικά ζητήματα.
Πρώτον, τις ταχύτερες μεταβιβάσεις ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι servicers, έτσι ώστε όχι μόνο να πέσουν στην αγορά περίπου 25.000 ακίνητα που κατέχουν κυρίως οι τελευταίοι, αλλά και οι τράπεζες, αλλά επιπλέον να γίνουν αποτελεσματικότεροι οι πλειστηριασμοί και τα πλειστηριαζόμενα ακίνητα να διοχετεύονται άμεσα στην αγορά. Στο θέμα αυτό, το ουσιαστικότερο είναι να βρεθεί τρόπος να συντομεύσουν οι διαδικασίες νομιμοποίησης των ακινήτων και δη -όπως έχουν ζητήσει οι servicers- να μην απαιτείται πλήρης ωρίμανση του ακινήτου για τη μεταβίβασή του. Που σημαίνει ο αγοραστής να μπορεί να μπει στο ακίνητο και να επωμίζεται αυτός την ολοκλήρωση των διαδικασιών νομιμοποίησής του.
Δεύτερον, να αντιμετωπιστεί η κατάχρηση στην άσκηση ανακοπών στους πλειστηριασμούς, η οποία λειτουργεί αποτρεπτικά για τους αγοραστές/επενδυτές. Ο πλειστηριασμός ακινήτου μπορεί να γίνει ύστερα από 7 μήνες από την κατάσχεση (στην πράξη, συνήθως 8 μήνες) και στον ενδιάμεσο χρόνο το σύνηθες είναι ο οφειλέτης να ασκεί ανακοπή κατά της διαδικασίας ώστε να αποφύγει τον πλειστηριασμό. Έτσι, κάποιος τρίτος που επιδιώκει να αγοράσει ακίνητο από πλειστηριασμό, ή θα δανειοδοτηθεί για να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό, δεν γνωρίζει αν θα αποκτήσει τελικά το ακίνητο και για να το πάρει θα πρέπει να κάνει άλλη διαδικασία εκτέλεσης. Σημειώνεται ότι ποσοστό 15%-20% των δανειοληπτών ασκεί ανακοπές κατά των πλειστηριασμών και αυτήν τη στιγμή υπάρχουν δικάσιμες που έχουν οριστεί για το 2032. Σημειωτέον ότι μόλις το 2% των δανειοληπτών δικαιώνεται από τα δικαστήρια για τις ασκηθείσες ανακοπές.
Τρίτον, να ενεργοποιηθεί η απόφαση των δικαστηρίων για την αντιμετώπιση των οφειλετών του νόμου Κατσέλη και τις δευτερεύουσες κατοικίες τους. Συγκεκριμένα, οι οφειλέτες που έχουν υπαχθεί στον νόμο 3869/2010 για να σώσουν την πρώτη κατοικία τους από πλειστηριασμό έχουν πάρει δικαστικές αποφάσεις για καταβολή χαμηλών δόσεων για την αποπληρωμή των δανείων τους. Ωστόσο, στην περίπτωση που οι δανειολήπτες αυτοί έχουν και δεύτερη ή και τρίτη κατοικία, οφείλουν παράλληλα να την εκποιήσουν για την αποπληρωμή του δανείου.
Όσο παράλογο κι αν ακούγεται, στην προστασία του ν. Κατσέλη βρίσκονται περίπου 10.000 ακίνητα, αξίας 300 εκατ. ευρώ, τα οποία αποτελούν δευτερεύουσες κατοικίες τις οποίες οι προστατευόμενοι δανειολήπτες αξιοποιούν οι ίδιοι ή εκμεταλλεύονται ενοικιάζοντάς τις. Κανονικά οι κατοικίες αυτές δεν προστατεύονται από τον νόμο, αλλά οι ιδιοκτήτες-οφειλέτες εκμεταλλεύθηκαν την απουσία, παλαιότερα, των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και το τότε καθεστώς, που προέβλεπε να μπει ειδικός εκκαθαριστής στην κατοικία και ο ιδιοκτήτης να προβεί σε νομιμοποιήσεις/τακτοποιήσεις προκειμένου να μπορέσει να εκποιηθεί.
Τα τρία παραπάνω θέματα, όσο παραμένουν ανεπίλυτα, συνεπάγονται μειωμένες ανακτήσεις στις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή» και ορατό κίνδυνο κατάπτωσης των κρατικών εγγυήσεων. Σε μια τέτοια περίπτωση, το κόστος των καταπτώσεων να πληρώσει από την τσέπη του ο Έλληνας φορολογούμενος, παρά το ότι το Σχήμα του «Ηρακλή» είχε δομηθεί με τέτοιον τρόπο ώστε όλο το ρίσκο των τιτλοποιήσεων να αναλαμβάνουν οι επενδυτές, χωρίς κόστος για τον φορολογούμενο. Μάλιστα, το Δημόσιο, όσο δεν επιβαρύνεται από καταπτώσεις εγγυήσεων, εισπράττει σημαντικού ύψους προμήθειες για τις εγγυήσεις που έχει χορηγήσει (σημειώνεται ότι οι κρατικές εγγυήσεις έχουν χορηγηθεί μόνο στους υψηλότερης πιστοληπτικής ικανότητας τίτλους των τιτλοποιήσεων). Το 2024 τα έσοδα του Δημοσίου από αυτές τις προμήθειες ξεπέρασαν τα 195 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Οργανισμού Διαχείρισης Δημοσίου Χρέους, για το 2024, το ύψος των κρατικών εγγυήσεων του «Ηρακλή» αυξήθηκε από 16,783 δισ., στο τέλος του 2023, σε 17,327 στο τέλος του 2024. Οι εγγυημένες οφειλές από κόκκινα δάνεια από τις 15 τιτλοποιήσεις μειώθηκαν με πολύ αργούς ρυθμούς, παρουσιάζοντας σε αρκετές εξ αυτών υστέρηση στις ανακτήσεις που προβλέπουν τα business plans, ενώ το 2024 προστέθηκαν άλλες τέσσερις τιτλοποιήσεις για τις οποίες δόθηκαν κρατικές εγγυήσεις, δύο της Attica Bank και άλλες δύο της Εθνικής και της Πειραιώς.
Το χρέος από τιτλοποιημένα κόκκινα δάνεια του «Ηρακλή» που είναι εγγυημένο με κρατικές εγγυήσεις ανέρχεται σε: 639,5 εκατ. ευρώ για την τιτλοποίηση Cairo I, 837,8 εκατ. ευρώ για το Cairo II, 285,7 εκατ. για το Cairo III (όλες τιτλοποιήσεις της Eurobank), 387 εκατ. ευρώ για την τιτλοποίηση Galaxy IV, 869,4 εκατ. για την Orion X, 2.170,3 εκατ. για την Galaxy II (όλες τιτλοποιήσεις της Alpha Bank), 756,8 εκατ. ευρώ για την τιτλοποίηση Vega II, 420,6 εκατ. ευρώ για την Vega I, 157,4 εκατ. για την Vega III, 916,1 εκατ. για την Phoenix, 2.331,9 εκατ. για τη Sunrise I (όλες τιτλοποιήσεις της Πειραιώς), 1.265,8 εκατ. για την τιτλοποίηση Mexico της Eurobank, 2.194,3 εκατ. για την τιτλοποίηση Frontier της Εθνικής, 927 εκατ. ευρώ για τη Sunrise II της Πειραιώς, 1.511 εκατ. ευρώ για την Cosmos της Alpha Bank, 126 εκατ. για τη Sunrise III της Πειραιώς, 326,5 εκατ. για τη Frontier II της Εθνικής, 476 εκατ. ευρώ για την τιτλοποίηση της πρώην Παγκρήτιας, Rhodium, και 728 εκατ. ευρώ για την Domus I της Attica Bank.
