Μάχη για να λυθεί ο γόρδιος δεσμός των κλειστών ακινήτων, που θα αποτελέσουν καταλύτη για την ουσιαστική επίλυση της έλλειψης προσφοράς κατοικίας, θα δώσει η κυβέρνηση στο επόμενο στάδιο των μέτρων για το στεγαστικό, που εξήγγειλε ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, στη ΔΕΘ.
Το θέμα των κενών κατοικιών, που υπολογίζονται σε περίπου 794.000, κυρίως σε αστικά κέντρα, απασχολεί έντονα και τις τράπεζες, δεδομένου ότι η αύξηση στην προσφορά κατοικιών θα τονώσει τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Η στεγαστική πίστη έχει αρχίσει να ανακάμπτει, τόσο μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου» όσο και της μείωσης των επιτοκίων και των προγραμμάτων των τραπεζών. Όπως εκτιμούν αρμόδια τραπεζικά στελέχη στο powergame.gr, η φετινή χρονιά αναμένεται να κλείσει με νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων της τάξεως των 2,2 δισ. ευρώ, από 1,9 δισ. το 2024. Ωστόσο, πρόκειται για ποσά μακράν χαμηλότερα από μία δεκαετία πριν, αλλά και για ρυθμό στεγαστικής επέκτασης πολύ χαμηλότερο από την υπόλοιπη Ευρώπη.
Οι τραπεζίτες άκουσαν θετικά τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού για το στεγαστικό, όμως δεν αναμένουν ότι θα λύσουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών, που αναμένεται ότι θα απαιτήσει χρόνο μιας πενταετίας για να καλυφθεί. Στην εκτίμηση αυτήν κατέληξε η Τράπεζα Πειραιώς πρόσφατα, επικαιροποιώντας παλαιότερη μελέτη της και προσδιορίζοντας το έλλειμμα κατοικιών σε 180.000 κατοικίες.
Η Alpha Bank εκπονεί αυτήν την περίοδο μελέτη που αναμένεται να παραδώσει στην κυβέρνηση μέσα στο φθινόπωρο και η οποία θα προτείνει βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες πολιτικές δράσεις για την ενίσχυση της προσιτότητας της στέγασης και για το άνοιγμα κλειστών ακινήτων. Η μελέτη θα προσδιορίσει τους βασικούς παράγοντες που περιορίζουν την προσφορά και την προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα, θα διατυπώσει πρακτικές λύσεις για άμεσες και μακροπρόθεσμες πολιτικές βελτίωσης της λειτουργίας της αγοράς, θα παρουσιάσει στρατηγικές δράσεων για τη διοχέτευση του αχρησιμοποίητου αποθέματος κατοικιών σε χρήση και, τέλος, θα διαμορφώσει το πλαίσιο για την προσέλκυση νέων στρατηγικών επενδύσεων στον τομέα της στέγασης.
Προς την κατεύθυνση άμβλυνσης του στεγαστικού προβλήματος, πληροφορίες αναφέρουν ότι η Alpha Bank, και ενδεχομένως και άλλες τράπεζες, πρόκειται να αναπτύξει καινοτόμα χρηματοοικονομικά προϊόντα σε δύο επίπεδα: την προσφορά και τη ζήτηση κατοικίας. Συγκεκριμένα, τα νέα χρηματοοικονομικά προϊόντα θα αφορούν όλη τη γραμμή προσφοράς κατοικίας, από τους κατασκευαστές έως τους επενδυτές, ενώ το ίδιο μοτίβο θα ακολουθηθεί και για τη ζήτηση, προσφέροντας νέα προϊόντα σε νοικοκυριά και τελικούς αγοραστές. Στην πρωτοβουλία αυτήν θα αξιοποιηθεί εκτενώς η τεχνογνωσία της UniCredit, η οποία έχει υλοποιήσει ανάλογες πρωτοβουλίες στη Γερμανία και την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη, όπως το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης στο Βερολίνο, μέσω της HVB και της GESOBAU για την ανάπτυξη προσιτών, διαγενεακών κατοικιών.
Όπως εκτιμά η Alpha Bank, το πρόβλημα προσφοράς κατοικιών αποδίδεται σε δομικά προβλήματα και εξελίξεις, όπως: α) η γήρανση του αποθέματος, με το 64% των κατοικιών να είναι άνω των 30 ετών και η ανακαίνιση να είναι συχνά οικονομικά ανέφικτη ή να καθυστερεί, β) το υψηλό κόστος κατασκευής, αφού η άνοδος των τιμών υλικών και ενέργειας αύξησε το συνολικό κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών, γ) η περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα (2010–2020), καθώς η κρίση μείωσε δραστικά τις νέες οικοδομές. Αν και οι οικοδομικές άδειες αυξάνονται από το 2016, η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση, δ) οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, που αποσύρουν πολλές κατοικίες από τη μακροχρόνια ενοικίαση, ιδίως σε τουριστικές περιοχές, όπως το Νότιο Αιγαίο και η Κρήτη, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων.
Σημειώνεται ότι τα νέα μέτρα της κυβέρνησης για το στεγαστικό προβλέπουν ότι:
- Από τον Νοέμβριο του 2025 και κάθε έτος επιστρέφεται ετησίως ένα ενοίκιο κύριας και φοιτητικής κατοικίας για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια (το μέτρο έχει ήδη θεσμοθετηθεί).
- Επεκτείνεται και για το 2026 η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες (που παραμένουν κλειστές τουλάχιστον 3 έτη) που θα μισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026.
- Επεκτείνεται για μία ακόμη χρονιά, δηλαδή μέχρι το τέλος του 2026, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, με σκοπό την αύξηση των κατοικιών προς διάθεση.
- Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026 (το μέτρο έχει ήδη θεσμοθετηθεί).
- Επεκτείνεται και για το 2026 ο περιορισμός λειτουργίας νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.
- Κοινωνική αντιπαροχή: Στόχος του νέου θεσμικού πλαισίου είναι η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν την ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. απόκτηση ποσοστού κυριότητας στο ακίνητο) για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών. Με τον τρόπο αυτόν, επιχειρείται αφενός η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας με τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών , αφετέρου η εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης με δυνατότητα εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.
- Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.
- Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Σήμερα έως τα 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15% και στη συνέχεια αυξάνεται σε 35%. Οι άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο αυτό το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων.
