Το τελευταίο σημαντικό βήμα για την ολοκλήρωση του πλαισίου παροχής δεύτερης ευκαιρίας και την προστασία των ευάλωτων οφειλετών, με τη σύσταση του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων, έγινε χθες, μετά από μακρά αναμονή.
Μετά από 5 χρόνια (σ.σ. η σύσταση του Φορέα προβλέφθηκε στο άρθρο 218 του Ν.4738/2020) εκκρεμότητας και δυσκολιών που έπρεπε να υπερπηδηθούν, ώστε να δημιουργηθούν οι συνθήκες για την εκδήλωση επενδυτικού ενδιαφέροντος, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών δημοσίευσε την προκήρυξη για την υποβολή των δεσμευτικών προσφορών από τους υποψήφιους επενδυτές. Από την τελική φάση της διαγωνιστικής διαδικασίας θα προκύψει ο ανάδοχος, στον οποίο θα κατακυρωθεί ο διαγωνισμός και θα εκκινήσει τη λειτουργία του ο νέος φορέας.
Σημειώνεται ότι στην τελική φάση του διαγωνισμού προσέρχονται (εφόσον, βεβαίως, το αποφασίσουν) οι τέσσερις επενδυτές που είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον στη διαδικασία του Ανταγωνιστικού Διαλόγου του Διαγωνισμού. Πρόκειται συγκεκριμένα για τους επενδυτές: Bain Capital Credit, Christofferson, Robb & co, LLC, Fortress Credit Corp και Resolute Cepal Greece Ανώνυμη Εταιρεία (πρόκειται για την πρώην Ένωση Εταιρειών Kaican Hellas- Beaumont Summit Financial DAC).
Οι παραπάνω υποψήφιοι, είτε οι ίδιοι είτε σε ενώσεις με άλλους οικονομικούς φορείς, θα έχουν στη διάθεσή τους 60 ημέρες, προκειμένου να υποβάλουν φάκελο με τη δεσμευτική τους προσφορά. Που σημαίνει ότι μαζί με την κύρωση του αποτελέσματος του διαγωνισμού και του προτιμητέου επενδυτή στη Βουλή, μέσα στο α’ εξάμηνο του 2026 ο Φορέας Ακινήτων θα έχει λάβει σάρκα και οστά και θα είναι λειτουργικός. Μέχρι τότε, οι ευάλωτοι οφειλέτες θα συνεχίσουν να βρίσκονται υπό την σκέπη του Ενδιάμεσου Προγράμματος προστασίας της πρώτης κατοικίας, μέσω του οποίου αναστέλλεται η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης της κύριας κατοικίας του οφειλέτη και ταυτόχρονα του παρέχεται κρατική επιδότηση της δόσης του δανείου έως 210 ευρώ μηνιαίως. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του powergame.gr, στο Ενδιάμεσο Πρόγραμμα έχουν υποβληθεί μέχρι σήμερα 1.137 αιτήσεις, εκ των οποίων έχουν περάσει απ’ όλα τα στάδια και λαμβάνουν την επιδότηση 366 ευάλωτοι οφειλέτες.
Ο δρόμος με τα αγκάθια
Ο Φορέας Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων θα αγοράζει την πρώτη κατοικία του οφειλέτη και θα υποχρεούται να τη μισθώσει στον πολίτη για 12 έτη. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγονται οι εξώσεις, που θα επέρχονταν εάν αποκτούσε τρίτος το ακίνητο σε πλειστηριασμό. Όπως εκτιμάται, τα επόμενα 3 – 4 χρόνια αναμένεται να πραγματοποιούνται 10.000 – 12.000 πλειστηριασμοί ετησίως και 30.000 έως 50.000 οικονομικά ευάλωτοι οφειλέτες θα μπορούσαν να βρεθούν κυριολεκτικά στον δρόμο. Η τραγική αυτή κοινωνική εξέλιξη αποτρέπεται με τη δημιουργία του Φορέα, αφού ο οφειλέτης θα συνεχίσει να παραμένει στο σπίτι του, έναντι λογικού ενοικίου αναλόγως των δυνατοτήτων του, ενώ μετά το πέρας της 12ετίας, ο Φορέας θα υποχρεούται να επαναπωλήσει την κατοικία στον πολίτη, εφόσον αυτός ανακάμψει οικονομικά και υπήρξε συνεπής στην καταβολή του μισθώματος.
Οι προσπάθειες/διαπραγματεύσεις για την υλοποίηση του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων ξεκίνησαν από το 2021, αφού είχε προηγηθεί διερεύνηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος η οποία είχε καταδείξει και τη δυσκολία του εγχειρήματος. Οι επενδυτές έθεταν αιτήματα ειδικής φορολογικής μεταχείρισης, ευνοϊκού καθεστώτος για μεταβιβάσεις ακινήτων και ΕΝΦΙΑ, όπως επίσης και αιτήματα στο πολεοδομικό κομμάτι για την τακτοποίηση αυθαιρεσιών, ζητούσαν εγγυήσεις του Ελληνικού Δημοσίου να συνοδεύουν την επένδυσή τους και διψήφιες (τουλάχιστον 15%) αποδόσεις στα κεφάλαια που θα επένδυαν στον Φορέα.
Παράλληλα, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών έπρεπε να λάβει το «πράσινο φως» από την DG Comp για την καταβολή της επιδότησης του ενοικίου των πτωχευμένων οφειλετών που θα μίσθωναν την κατοικία τους από τον Φορέα (σ.σ. δηλαδή ότι η μηνιαία καταβολή της επιδότησης από το κράτος δεν συνιστά κρατική ενίσχυση) και παράλληλα να δημιουργήσει το ενδιάμεσο καθεστώς προστασίας για τους ευάλωτους οφειλέτες.
Πώς «ξεκλείδωσε» η διαδικασία για τον Φορέα Ακινήτων
Ο διεθνής διαγωνισμός για τον Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων ξεκίνησε το 2022, αλλά τα πράγματα ξεμπλόκαραν και άρχισαν να κυλούν σε ροή από τον Ιανουάριο του 2024, χάρη σε δύο εξελίξεις:
- Την απόφαση των τεσσάρων μεγάλων τραπεζών (Alpha Bank, Eurobank, Εθνική Τράπεζα και Τράπεζα Πειραιώς) να ενισχύσουν ενεργά το σχήμα με 100 εκατ. ευρώ, κατόπιν απευθείας συμφωνίας τους με τους επενδυτές.
- Τις βελτιώσεις του πλαισίου του διαγωνισμού, στις οποίες προχώρησε το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με τον νόμο για τη διαφάνεια και την ανταγωνιστικότητα στα δάνεια, που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο του 2023.
Οι βελτιώσεις αυτές επανεκκίνησαν τη διαδικασία που είχε «παγώσει», στη βάση, πλέον, νέων όρων για τον Ανταγωνιστικό Διάλογο με τους επενδυτές και τη Σύμβαση Παραχώρησης. Οι βελτιωμένοι όροι (ν. 5072/2023) προέβλεπαν για τον Φορέα (επενδυτή) έκπτωση 30% στο τίμημα αγοράς ακινήτων από πλειστηριασμούς και την ίδια έκπτωση για την επαναγορά από τον οφειλέτη, καθώς και είσοδο εμπειρογνωμόνων.
Οι αλλαγές στο πλαίσιο του νόμου προέβλεψαν επίσης έκπτωση 30% για την αγορά του ακινήτου. Ειδικότερα, το τίμημα μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας ευάλωτου στον Φορέα ισούται προς το 70% της εμπορικής της αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Σε περίπτωση που το αίτημα προς τον Φορέα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την εμπορική αξία, κατά την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή, σε ποσοστό ανώτερο του 15%, το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το 70% του χαμηλότερου μεταξύ: α) της τιμής πρώτης προσφοράς, και β) της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή.
Οι αλλαγές αυτές και η στήριξη από πλευράς τραπεζών άνοιξαν ουσιαστικά τον δρόμο για να προχωρήσει ο διαγωνισμός και να βρισκόμαστε σήμερα στο τελικό στάδιο για τη δημιουργία του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων, με την προκήρυξη της φάσης υποβολής των δεσμευτικών προσφορών. Μέσα στο α’ εξάμηνο του 2026, μία μνημονιακή υποχρέωση της χώρας και ένα έργο που εντάχθηκε στο σχέδιο «Ελλάδα 2.0», ο Φορέας Ακινήτων, θα είναι γεγονός. Όπως εκτιμάται, ο Φορέας θα μπορούσε, σε πρώτη φάση, να αποκτήσει 2.000 – 2.500 σπίτια ευάλωτων οφειλετών. Το στοίχημα της επιτυχίας παραμένει, ωστόσο, και μόνο από το γεγονός ότι οι μέχρι στιγμής αιτήσεις στο Ενδιάμεσο Πρόγραμμα υπολείπονται σημαντικά…
