Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει «κερδίσει» και τη Θεσσαλονίκη, καθώς μέσα σε μία δεκαετία, τα περίπου 300 καταλύματα του 2015 έφθασαν το 2025 στις 6.100, με υπολογιζόμενη συνολική δυναμικότητα κοντά στις 10.000 κλίνες. Η βραχυχρόνια έχει αλλάξει και έχει εμπλουτίσει τον κλάδο φιλοξενίας στη Θεσσαλονίκη και οι πληρότητες στην περίοδο της ΔΕΘ είναι βέβαιο ότι θα ξεπεράσουν το 80%.
Την ανάπτυξη της Βραχυχρόνιας δεν σταμάτησαν ούτε οι αντιδράσεις του ξενοδοχειακού κλάδου, ούτε οι προδιαγραφές λειτουργίας που επιβλήθηκαν από την κυβέρνηση, αλλά ούτε και τα εισπρακτικά μέτρα που για πρώτη φορά εφαρμόστηκαν φέτος (ΦΠΑ, ΤΑΚΚ στα νομικά πρόσωπα). Γιατί; Eπειδή η συγκεκριμένη δραστηριότητα παρέχει υπολογίσιμα έσοδα σε μικροϊδιοκτήτες, επειδή δίνει ζωή σε παλιά ακίνητα (επαγγελματικά κτίρια) που διαφορετικά δεν θα έμπαιναν στη μακροχρόνια μίσθωση, επειδή έχει δημιουργήσει μία οικονομική δραστηριότητα πολύ σημαντική για πολλούς κλάδους, αλλάζοντας παράλληλα το προφίλ περιοχών που είχαν μαραζώσει παραγωγικά και εμπορικά.
Δίχως υπερβολή, η εξάπλωση της βραχυχρόνιας έχει «τρομάξει» τους ξενοδόχους και έχει προβληματίσει τουριστικούς επιχειρηματίες και πολιτικούς, που θεωρούν ότι συνδέεται ευθέως με το στεγαστικό πρόβλημα και τα υψηλά ενοίκια.
Όμως, την καλύτερη απάντηση στο παραπάνω επιχείρημα δίνει η ΕΛΣΤΑΤ, σύμφωνα με την οποία στη χώρα μας υπάρχουν 2,28 εκατ. κενές κατοικίες, σε σύνολο 6,58 εκατ, από τις οποίες μόλις 200.000 έχουν περάσει στη βραχυχρόνια. Σύμφωνα με το ΟΠΑ, από τα ακίνητα που είναι στη βραχυχρόνια μόνο το 31% χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως καταλύματα.
Ωστόσο, όπως πληροφορήθηκε το powergame.gr, ο πρόεδρος της Ένωσης Ξενοδόχων Θεσσαλονίκης, Ανδρέας Μανδρίνος, ζήτησε από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, να εφαρμοστεί και στη Θεσσαλονίκη ο «κόφτης» που έχει μπει στο κέντρο της Αθήνας, δηλαδή να μην εκδίδονται ΑΜΑ για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις. «Διαφορετικά», υποστήριξε ο κ. Μανδρίνος, «τα στούντιο των 30 τετραγωνικών, που σήμερα νοικιάζονται για 500 ευρώ τον μήνα, θα φτάσουν στο χιλιάρικο».
Βραχυχρόνια μίσθωση © Δημήτρης Μίσσας
Το μπέρδεμα στον υπολογισμό των κλινών
Οι ξενοδόχοι υποστηρίζουν ότι οι κλίνες της βραχυχρόνιας, στη Θεσσαλονίκη, φθάνουν τις 24.000, ξεπερνώντας κατά πολύ τις 16.000 των ξενοδοχειακών κλινών. Από την άλλη πλευρά, ο επιχειρηματίας Δημήτρης Μίσσας, hospitality manager και συνιδρυτής της Halu, δραστήριου μέλους τoυ Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Stama Greece), τονίζει ότι οι κλίνες της βραχυχρόνιας είναι λιγότερες από 10.000 σε όλη τη Θεσσαλονίκη.
Προφανώς, αυτή η μεγάλη απόκλιση οφείλεται σε λάθος υπολογισμό, καθώς η αναγωγή από πλευράς ξενοδόχων γίνεται στο σύνολο των κλινών της βραχυχρόνιας στη χώρα, αριθμός που επηρεάζεται σημαντικά από τα καταλύματα στις τουριστικές περιοχές, που είναι πολλών υπνοδωματίων και κλινών, κάτι που δεν ισχύει στις πόλεις.
Όπως επισήμανε ο κ. Μίσσας, το 70%-75% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, στη Θεσσαλονίκη, είναι του ενός υπνοδωματίου, ποσοστό που στο κέντρο της πόλης φτάνει στο 90%. Υπολογίζεται ότι ποσοστό περίπου 20% είναι των δύο υπνοδωματίων και μόνο το υπόλοιπο περίπου 5% είναι των τριών υπνοδωματίων. Με βάση τα στοιχεία αυτά, οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης, στη Θεσσαλονίκη, είναι λιγότερες από 10.000.
Ο STAMA, στοιχεία του οποίου το powergame.gr παραθέτει παρακάτω, θεωρεί τα επιχειρήματα των ξενοδόχων υπερβολικά, που στόχο έχουν τον περιορισμό του ανταγωνισμού που υφίσταται ο ξενοδοχειακός κλάδος, όταν η βραχυχρόνια μίσθωση είναι μια καθόλα νόμιμη, πλήρως ελεγχόμενη και συμμορφωμένη φορολογικά οικονομική δραστηριότητα. Απλώς, οι ξενοδόχοι δεν μπορούν να αποδεχθούν τις αλλαγές που έχουν γίνει στον κλάδο της Φιλοξενίας, αλλαγές που συνδέονται και με την υιοθέτηση ψηφιακών τεχνολογιών.
Βραχυχρόνια μίσθωση © Δημήτρης Μίσσας
Το προφίλ της βραχυχρόνιας στη Θεσσαλονίκη
Το powergame.gr έθεσε σειρά ερωτήσεων προς τον κ. Μίσσα και τον Stama, προκειμένου να συνθέσει την εικόνα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη, σε μία περίοδο που η πόλη -λόγω της ΔΕΘ- δέχεται χιλιάδες επισκεπτών, πολλοί από τους οποίους αναζητούν κατάλυμα ακόμη και εκτός νομού.
Πόσα είναι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη; Έχουν αυξηθεί π.χ. το τελευταίο έτος;
«Στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, από τη Μοναστηρίου έως την Καλαμαριά και περιφερειακά σε Αμπελόκηπους, Τριανδρία, Τούμπα και Νέα Ελβετία, λειτουργούν σήμερα περίπου 6.100 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η εικόνα σε σχέση με προηγούμενα έτη καταδεικνύει μια συγκρατημένη αλλά σταθερή αύξηση, η οποία εντάσσεται στο γενικότερο πλαίσιο ανάπτυξης του κλάδου πανελλαδικά.
Σημειώνεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον αγορά άνω των 4,5 δισ. ευρώ, ενώ το 2024 η συνεισφορά της στα δημόσια έσοδα ανήλθε σε περισσότερα από 800 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ. Το 2025 αναμένεται ακόμη μεγαλύτερη συνεισφορά, καθώς για πρώτη φορά εφαρμόζεται ΦΠΑ, αυξημένος ΤΑΚΚ και τέλη παρεπιδημούντων στα νομικά πρόσωπα.
«Τέλος, ως προς τη φέρουσα ικανότητα της πόλης, δεν παρατηρούνται ενδείξεις υπερκορεσμού. Ακόμη και σε περιπτώσεις τοπικών πιέσεων, η ίδια η αγορά διαθέτει μηχανισμούς αυτορρύθμισης που διασφαλίζουν την ομαλή εξέλιξη και την ισορροπία μεταξύ επενδυτικής δραστηριότητας και τοπικής κοινωνίας».
Σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης;
«Όπως συμβαίνει και σε άλλες ευρωπαϊκές μητροπόλεις με έντονη τουριστική κίνηση, έτσι και στη Θεσσαλονίκη τα περισσότερα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης συγκεντρώνονται κυρίως στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης. Η συγκέντρωση αυτή είναι αναμενόμενη, καθώς εκεί βρίσκεται το μεγαλύτερο μέρος των πολιτιστικών αξιοθέατων, των εμπορικών δραστηριοτήτων, της γαστρονομικής ταυτότητας αλλά και των υπηρεσιών που προσελκύουν τον επισκέπτη. Παράλληλα, η Θεσσαλονίκη έχει το ιδιαίτερο πλεονέκτημα της εγγύτητας: το κέντρο είναι εύκολα προσβάσιμο και οι αποστάσεις μικρές, γεγονός που ευνοεί τη διάχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και σε άλλες περιοχές της πόλης.
Έτσι, εκτός από το κέντρο, σημαντικός αριθμός καταλυμάτων φιλοξενίας εντοπίζεται σε γειτονιές όπως οι Αμπελόκηποι, η Τούμπα, η Τριανδρία, η Νέα Ελβετία και η Καλαμαριά. Η παρουσία τους δεν περιορίζεται απλώς στη διαμονή, αλλά συμβάλλει ουσιαστικά στην τόνωση της τοπικής οικονομίας, καθώς οι επισκέπτες καταναλώνουν αγαθά και υπηρεσίες σε μικρές επιχειρήσεις, εστιατόρια και καταστήματα της γειτονιάς.
Με αυτόν τον τρόπο, το φαινόμενο δεν παραμένει κεντροβαρές, αλλά εξελίσσεται σε μοχλό ανάπτυξης για ένα ευρύτερο φάσμα περιοχών της πόλης, ενισχύοντας τόσο την εικόνα της Θεσσαλονίκης ως τουριστικού προορισμού όσο και την ισόρροπη κατανομή των ωφελειών στις τοπικές κοινωνίες».
Ποια η προηγούμενη χρήση των ακινήτων που εντάχθηκαν στη βραχυχρόνια; Ήταν παλιές κατοικίες, κλειστές, που ανακαινίστηκαν και μπήκαν στη βραχυχρόνια; Ήταν διαμερίσματα που από τη μακροχρόνια γύρισαν στη βραχυχρόνια ή πολλά ήταν και επαγγελματικά ακίνητα που άλλαξαν χρήση;
«Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί σήμερα μια πολυδιάστατη αγορά, η οποία εξελίσσεται με ταχείς ρυθμούς και ενσωματώνει διαφορετικές μορφές ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση, η προϋπόθεση για να ενταχθεί ένα κατάλυμα στις πλατφόρμες είναι η ανακαίνισή του, είτε πρόκειται για παλιές κατοικίες που επαναφέρονται στην ενεργό χρήση, είτε για ακίνητα που αλλάζουν λειτουργία, είτε ακόμη για ιδιοκτησίες που μετατρέπονται από μακροχρόνια σε βραχυχρόνια μίσθωση. Η εποχή που ανέβαζε κάποιος ένα ακίνητο χωρίς ουσιαστικές προδιαγραφές έχει παρέλθει.
Αυτό το χαρακτηριστικό δίνει τη δυνατότητα σε μια ευρεία γκάμα επαγγελμάτων να επωφεληθεί από την ανάπτυξη του κλάδου: από αρχιτεκτονικά και διακοσμητικά γραφεία μέχρι συνεργεία ανακαινίσεων, καταστήματα οικιακού εξοπλισμού, επίπλων και τεχνολογικών εφαρμογών. Επιπλέον, η δραστηριότητα αυτή δημιουργεί συνεχή ζήτηση και μετά την ανάρτηση των καταλυμάτων, ενισχύοντας την τοπική εστίαση, το λιανικό εμπόριο και παράλληλα προσφέροντας ευκαιρίες απασχόλησης σε πλήθος επαγγελματιών και εργαζομένων.
Μία από τις πιο ουσιαστικές συνεισφορές της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ωστόσο, αφορά την ενίσχυση των εισοδημάτων των ιδιοκτητών, γεγονός που επιφέρει θετικές συνέπειες στην κοινωνική και οικονομική ζωή της πόλης. Με τον τρόπο αυτόν, ο κλάδος λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής αξίας, όχι μόνο για τον τουρισμό, αλλά και για το σύνολο της τοπικής ανάπτυξης».
Πρόκειται για διαμερίσματα ή και για ολόκληρα κτίρια που έχουν γυρίσει στη βραχυχρόνια;
«Η εικόνα που παρουσιάζει σήμερα η αγορά είναι μεικτή. Υπάρχουν τόσο μεμονωμένα διαμερίσματα όσο και ολόκληρα κτίρια που έχουν στραφεί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Στις περιπτώσεις κτιρίων, μιλάμε κυρίως για αχρησιμοποίητους χώρους ή εγκαταλελειμμένα ακίνητα, τα οποία μέσα από τη διαδικασία ανακαίνισης αποκτούν μια νέα, λειτουργική ταυτότητα.
Με αυτόν τον τρόπο, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν περιορίζεται μόνο στο κομμάτι της φιλοξενίας, αλλά συμβάλλει ενεργά στην αστική αναζωογόνηση. Πρόκειται, λοιπόν, για μια διαδικασία που δίνει νέα ζωή στο αστικό περιβάλλον, με πολλαπλά οφέλη τόσο για την τοπική κοινωνία όσο και για την οικονομία».
H διαχείριση των καταλυμάτων γίνεται από εταιρείες ή ως επί το πλείστον από τους ιδιοκτήτες;
«Σήμερα η διαχείριση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη πραγματοποιείται κατά κύριο λόγο από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, σε ποσοστό περίπου 70%. Το υπόλοιπο 30% έχει ανατεθεί σε εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες αναλαμβάνουν πλήρως την επιχειρησιακή λειτουργία των ακινήτων έναντι ποσοστιαίας αμοιβής. Στην πλειονότητά τους, σε τέτοιες λύσεις καταφεύγουν οι ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν τον χρόνο, τη διάθεση ή την τεχνογνωσία να ανταποκριθούν στις αυξημένες απαιτήσεις του κλάδου. Και είναι γεγονός ότι η διαχείριση ενός καταλύματος σήμερα απαιτεί επαγγελματισμό, συνεχή παρουσία και εξειδικευμένες γνώσεις.
Σε ό,τι αφορά την απόδοση για τον επενδυτή, αυτή δεν μπορεί να είναι ενιαία, καθώς εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: τη στρατηγική της συνεργασίας, την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών, καθώς και τις γενικότερες τάσεις της αγοράς. Αυτό που έχει ιδιαίτερη σημασία, ωστόσο, είναι ότι η βραχυχρόνια μίσθωση,είτε διαχειρίζεται απευθείας από τον ιδιοκτήτη είτε μέσω εταιρείας, δημιουργεί μια νέα δυναμική για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, προσφέροντας σημαντικές ευκαιρίες εισοδήματος και ανάπτυξης».
