Με φόντο τη στεγαστική κρίση που έχει εξελιχθεί σε βραχνά για τα ελληνικά νοικοκυριά, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε δέσμη μέτρων με στόχο την ανακούφιση των πολιτών και την ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών. Το κυβερνητικό σχέδιο κινείται σε δύο βασικούς άξονες, αφενός τη φορολογική ελάφρυνση για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες, αφετέρου την αύξηση του αποθέματος στέγης μέσω αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας και κοινωνικής αντιπαροχής.
Στον πυρήνα των μέτρων βρίσκεται η φορολογική ελάφρυνση των εισοδημάτων από ενοίκια. Συγκεκριμένα, καθιερώνεται χαμηλότερος συντελεστής 25% για εισοδήματα από μισθώματα που κυμαίνονται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Παράλληλα, κάθε Νοέμβριο θα επιστρέφεται μόνιμα ποσό ενοικίου στους φορολογουμένους. Στόχος είναι να ενθαρρυνθούν οι πολίτες να δηλώνουν το πραγματικό ύψος των ενοικίων, μειώνοντας τα φαινόμενα αδήλωτης αγοράς.
Εφόσον η ρύθμιση αποδώσει καρπούς, η κυβέρνηση αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο για περαιτέρω μειώσεις στη φορολογία των ενοικίων. Την ίδια στιγμή, μέχρι το 2027 συνεχίζει η αναστολή των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, με στόχο να αποσυμπιεστεί η αγορά, στο κέντρο της Αθήνας, όπου η εκτόξευση των τουριστικών μισθώσεων έχει περιορίσει δραματικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Η κοινωνική αντιπαροχή στο επίκεντρο
Η πιο φιλόδοξη πτυχή του σχεδίου είναι ο νέος θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής. Πρόκειται για ένα μοντέλο που επιχειρεί να αναστήσει την κλασική αντιπαροχή του 20ού αιώνα, αλλά με κοινωνικό πρόσημο. Μέσω του μηχανισμού αυτού, αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα μετατραπούν σε νέες κατοικίες.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το Στρατόπεδο Καραϊσκάκη στο Χαϊδάρι Αττικής, επιφάνειας 145 στρεμμάτων, όπου θα κατασκευαστούν 696 διαμερίσματα (58 κτίρια των 12 διαμερισμάτων έκαστο), το Στρατόπεδο Ζιάκα στο Δήμο Κορδελιού-Ευόσμου στη Θεσσαλονίκη, επιφάνειας 128 στρεμμάτων, όπου θα δημιουργηθούν 600 διαμερίσματα (50 κτίρια των 12 διαμερισμάτων έκαστο) και το Στρατόπεδο Μανουσογιαννάκη στην Πάτρα, επιφάνειας 150 στρεμμάτων, όπου θα γίνουν 720 διαμερίσματα (60 συγκροτήματα των 12 διαμερισμάτων). Στους χώρους αυτούς, αλλά και σε άλλα σημεία της χώρας, προβλέπεται να ανεγερθούν συνολικά 2.000 διαμερίσματα. Από αυτά, το 25% θα παραχωρηθεί σε στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων, ενώ το υπόλοιπο 75% θα διατεθεί σε πολίτες που αναζητούν πρώτη κατοικία. Με τον τρόπο αυτό, αχρησιμοποίητα ακίνητα μετατρέπονται σε πολύτιμο αποθεματικό στέγης.
Στήριξη μικρών κοινοτήτων και ακριτικών νησιών
Το κυβερνητικό πακέτο περιλαμβάνει και στοχευμένες παρεμβάσεις στην περιφέρεια. Από το 2026, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% για τα χωριά με έως 1.500 κατοίκους και από το 2027 καταργείται ολοκληρωτικά. Αντίστοιχα, στα νησιά με πληθυσμό μικρότερο των 20.000 κατοίκων, θεσπίζεται μείωση 30% στον ΦΠΑ. Μέτρα που, σύμφωνα με την κυβέρνηση, θα ενισχύσουν την ελκυστικότητα της κατοίκησης σε μικρές και απομακρυσμένες κοινότητες, οι οποίες πλήττονται από τη δημογραφική συρρίκνωση.
Μεταρρυθμίσεις στη διοίκηση και τις πολεοδομίες
Παράλληλα με τα οικονομικά μέτρα, η κυβέρνηση ανακοινώνει και θεσμικές αλλαγές. Οι πολεοδομίες απομακρύνονται από τους δήμους και εντάσσονται στην Κτηματολόγιο Α.Ε. Στόχος είναι η εξάλειψη φαινομένων ταλαιπωρίας και διαφθοράς, καθώς και η ενίσχυση της διαφάνειας στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Η μεταρρύθμιση αυτή, σε συνδυασμό με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, φιλοδοξεί να βάλει τέλος σε χρόνιες παθογένειες.
Η σκληρή πραγματικότητα της αγοράς
Τα μέτρα αυτά έρχονται να απαντήσουν σε μια ήδη εκρηκτική κατάσταση. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, περισσότερο από το ένα τρίτο των ελληνικών οικογενειών δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του μόνο για το κόστος στέγασης. Τα ενοίκια ακολουθούν ανοδική πορεία χωρίς φρένο: τον Ιούνιο του 2025 κατέγραψαν αύξηση 11,4% σε σχέση με έναν χρόνο πριν, ενώ ο πληθωρισμός στη στέγη έφτασε τον Απρίλιο το 10,8%.
Η αγορά κατοικίας δεν παρουσιάζει καλύτερη εικόνα. Το πρώτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% σε ετήσια βάση: 5,5% στην Αθήνα, 10% στη Θεσσαλονίκη, 7,3% σε άλλες μεγάλες πόλεις και 8% στην υπόλοιπη χώρα. Η άνοδος είναι εντονότερη στα νεόδμητα διαμερίσματα (+8%) έναντι των παλαιότερων (+6%). Και όλα αυτά σε μια αγορά που ήδη είχε κλείσει το 2024 με άνοδο 8,9% και το 2023 με εκρηκτική αύξηση 13,9%.
Η φοιτητική στέγη σε αδιέξοδο
Ιδιαίτερα οξυμένη είναι η κατάσταση για τους φοιτητές. Από το 2016 έως το 2025, οι τιμές ενοικίασης φοιτητικών κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 147%. Μόνο την τελευταία χρονιά η άνοδος έφτασε το 12,6%, ενώ σε άλλες φοιτητουπόλεις η αύξηση το διάστημα 2024–2025 ανήλθε σε 7,3%. Το φαινόμενο οδηγεί χιλιάδες οικογένειες σε οικονομικό αδιέξοδο, καθώς η φοιτητική ζωή σε πόλεις με υψηλή ζήτηση γίνεται απαγορευτική.
Το δομικό έλλειμμα και οι ανεκμετάλλευτοι πόροι
Το πρόβλημα δεν είναι συγκυριακό αλλά βαθιά δομικό. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας Πειραιώς, την περίοδο 2011–2021 η προσφορά κατοικιών αυξήθηκε κατά 225.000, την ώρα που η ζήτηση αυξήθηκε κατά 405.000. Το αποτέλεσμα ήταν να δημιουργηθεί έλλειμμα 180.000 κατοικιών, το οποίο δεν προβλέπεται να καλυφθεί πριν περάσουν τουλάχιστον πέντε χρόνια, ακόμα και αν συνεχιστεί η τρέχουσα αναπτυξιακή δυναμική.
Την ίδια στιγμή, παραμένει ανεκμετάλλευτος ένας τεράστιος όγκος ακινήτων. Σύμφωνα με την BluPeak Estate Analytics, περισσότερα από 75.000 ακίνητα που ανήκουν σε δημόσιους φορείς και ιδρύματα μένουν αδρανή, χωρίς σχέδιο αξιοποίησης. Περίπου 25.000 ακίνητα έχουν «παγιδευτεί» σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, ενώ η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε πάνω από δύο εκατομμύρια κενές κατοικίες, εκ των οποίων πολλές είναι εξοχικές ή δευτερεύουσες. Το αποτέλεσμα είναι ένα οξύμωρο: χιλιάδες σπίτια να παραμένουν κλειστά, ενώ η ζήτηση για προσιτή στέγη εκτοξεύεται.
Η Ελλάδα στις λιγότερο προσιτές χώρες της Ευρώπης
Σε σύγκριση με την Ευρώπη, η Ελλάδα βρίσκεται σε μία από τις πιο δυσμενείς θέσεις. Σύμφωνα με την Eurostat, ένας μέσος εργαζόμενος χρειάζεται 15,4 ετήσιους μισθούς για να αγοράσει σπίτι, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι πολύ χαμηλότερος. Η χώρα κατατάσσεται στη δεύτερη λιγότερο προσιτή θέση πανευρωπαϊκά, γεγονός που υπογραμμίζει τη σοβαρότητα του προβλήματος.
Το κυβερνητικό σχέδιο φιλοδοξεί να βάλει «φρένο» σε αυτή την πορεία, αλλά η επιτυχία του θα κριθεί στην πράξη. Αν τα μέτρα καταφέρουν να περιορίσουν την πίεση στην αγορά και να αυξήσουν πραγματικά την προσφορά προσιτής στέγης, θα αποδειχθεί. Προς το παρόν, η στεγαστική κρίση παραμένει μια ανοιχτή πληγή για την ελληνική κοινωνία.
