Η Βουλιαγμένη έχει πλέον καθιερωθεί ως η ακριβότερη περιοχή των νοτίων προαστίων και της Αττικής συνολικά, με τις τιμές να θυμίζουν διεθνή μητροπολιτικά κέντρα. Με τα οικόπεδα να έχουν ουσιαστικά εκλείψει και την περιοχή να είναι σχεδόν πλήρως δομημένη, οι αξίες ακινήτων συνεχίζουν να εκτοξεύονται.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή της Ωκεανίδας, όπου παλαιό κτίριο 320 τ.μ., το οποίο ανακατασκευάστηκε, διατίθεται προς 38.000 ευρώ το τετραγωνικό – τιμή που συνιστά ρεκόρ για την αγορά. Την ίδια στιγμή, ο μέσος όρος διαμορφώνεται γύρω στις 18.000 ευρώ/τ.μ., ωστόσο για τους ξένους επενδυτές που κυριαρχούν στην περιοχή ισχύει ο κανόνας «ό,τι ζητήσεις, παίρνεις».
Η υπερβολή αυτή αποτυπώνεται και στον λεγόμενο δείκτη κορεσμού, ο οποίος μετρά τα τετραγωνικά που έχουν ήδη χτιστεί σε σχέση με όσα θα μπορούσαν να ανεγερθούν βάσει των πολεοδομικών όρων. Τιμή «1» σημαίνει ότι η περιοχή έχει φτάσει στο όριο του απόλυτου κορεσμού. Στη Βουλιαγμένη, όμως, ο δείκτης αγγίζει το 1,1 – δηλαδή η πόλη όχι μόνο έχει καλύψει πλήρως τις δυνατότητές της, αλλά τις έχει υπερβεί, περνώντας ουσιαστικά «στα κόκκινα». Αυτό σημαίνει ότι τα περιθώρια νέας δόμησης έχουν εξαντληθεί και τα διαθέσιμα οικόπεδα έχουν πρακτικά εκλείψει.
Η εικόνα είναι διαφορετική στη Βούλα και στη Βάρη, όπου υπάρχει ακόμη «οξυγόνο». Ο δείκτης κορεσμού στη Βούλα είναι στο 0,81 και στη Βάρη στο 0,85, πράγμα που σημαίνει ότι οι δύο περιοχές έχουν περιθώριο για νέες κατασκευές. Αυτό εξηγεί γιατί η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζεται με έντονους ρυθμούς και γιατί οι τιμές ακολουθούν σταθερά ανοδική τροχιά. Στη Βούλα κυμαίνονται πλέον από 10.000 έως 12.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στη Βάρη από 8.000 έως 10.000 ευρώ, χαμηλότερα από τη Βουλιαγμένη αλλά με ανοδική πορεία, καθώς η ζήτηση εξαπλώνεται σε ολόκληρη τη νότια ακτογραμμή.
Η έντονη ζήτηση αποτυπώνεται και στις οικοδομικές άδειες που εκδίδονταν πριν την κατάργηση των bonus του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Στην περιοχή εκδίδονταν περίπου πεντακόσιες άδειες ετησίως – σχεδόν δύο κάθε ημέρα. Από αυτές, το ένα τρίτο αφορούσε νέες κατασκευές, ενώ οι υπόλοιπες σχετίζονταν με κατεδαφίσεις, ανακατασκευές, επεκτάσεις και εκσυγχρονισμούς κτιρίων.Σήμερα οι άδειες εκδίδονται μέσω ηλεκτρονικού συστήματος, ωστόσο οι πραγματικά νέες οικοδομές παραμένουν περιορισμένες, καθώς τα διαθέσιμα οικόπεδα έχουν μείνει ελάχιστα και αξιοποιούνται με δυσκολία.
Ο ΝΟΚ από το 2012 έδινε σειρά μπόνους δόμησης: προσαύξηση ύψους, επιπλέον όροφοι, ανταλλαγή κάλυψης με δόμηση, πράσινα δώματα και ενεργειακά κίνητρα. Στην πράξη αυτά οδήγησαν σε κτίρια πολύ μεγαλύτερα και ογκωδέστερα από τα συνηθισμένα. Κάτοικοι και δήμοι αντέδρασαν, με αποτέλεσμα να ξεκινήσει κύκλος προσφυγών στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ υπήρξαν καταλυτικές. Η Ολομέλεια, που ακολούθησε, άφησε ένα κρίσιμο σημείο: τα μπόνους μπορεί να επανέλθουν, αλλά μόνον εφόσον αποφασιστούν από τις τοπικές κοινωνίες σε συνεργασία με τις αρχές τους. Αυτό το «παράθυρο» εκμεταλλεύτηκε ο Δήμος Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, ο οποίος προχώρησε την επαναφορά των μπόνους του ΝΟΚ στο πλαίσιο του νέου Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του.
Η απόφαση αυτή επαναφέρει αναμορφωμένα τα κίνητρα δόμησης. Προβλέπει προσαύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 5% ή 10% για κτίρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, επαναφέρει τη μη προσμέτρηση σοφιτών στον συντελεστή, δίνει περιθώρια για επεκτάσεις υπογείων εκτός περιγράμματος του κτιρίου, επιτρέπει αύξηση ύψους κατά ένα μέτρο όταν το ισόγειο χρησιμοποιείται για στάθμευση ή όταν το κτίριο είναι σε πυλωτή, και προβλέπει ότι κοινόχρηστα κλιμακοστάσια και ανελκυστήρες έως συγκεκριμένα τετραγωνικά δεν θα μετρούν στη δόμηση. Παράλληλα, εισάγονται ειδικές ρυθμίσεις για περιοχές όπως τα Πηγαδάκια στη Βούλα και το Κόρμπι στη Βάρη, προσαρμόζοντας τα ποσοστά κάλυψης, την αρτιότητα οικοπέδων και τις υποχρεώσεις στάθμευσης.
Ο δήμαρχος Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, πρώτος αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ, τονίζει ότι η απόφαση του Δήμου έχει αποφασιστικό χαρακτήρα. «Δεν είναι ότι εμείς θα πούμε την άποψή μας και θα έρθει το υπουργείο να κάνει ό,τι θέλει. Η Ολομέλεια του ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι τα κίνητρα του ΝΟΚ πρέπει να αποφασίζονται από τις τοπικές κοινωνίες», αναφέρει, αφήνοντας να εννοηθεί ότι σε περίπτωση οριζόντιων μέτρων από το ΥΠΕΝ, ο Δήμος θα υπερασπιστεί το δικό του τοπικό σχέδιο. Σύμφωνα με τον ίδιο, όσα μπόνους επαναφέρονται αντιστοιχούν περίπου στο ένα τρίτο ή το ένα τέταρτο του συνολικού πλέγματος κινήτρων του ΝΟΚ, εστιάζοντας σε όσα κρίνονται ουσιαστικά και ρεαλιστικά.
Ο Δήμος 3Β (Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη) ουσιαστικά καθιερώνει έναν «τοπικό ΝΟΚ», προπορευόμενος της νομοθετικής πρωτοβουλίας του υπουργείου Περιβάλλοντος. Η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου, εισηγούμενη την απόφαση, επεσήμανε ότι είναι επιβεβλημένη, ενόψει των σχεδιαζόμενων αλλαγών στον ΝΟΚ από το υπουργείο, ώστε να προστατευθεί η φυσιογνωμία της πόλης και να εξασφαλιστούν οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Ο κ. Κωνσταντέλλος επισημαίνει ότι το μοντέλο αυτό θα αποτελέσει παράδειγμα και για άλλους δήμους, που θα μπορούν να ορίζουν οι ίδιοι τους κανόνες δόμησης στην περιοχή τους.
Η μεγάλη εικόνα δείχνει ότι η Βουλιαγμένη έχει εξαντλήσει τις δυνατότητές της, με τιμές που την κατατάσσουν στις πιο ακριβές περιοχές της Ευρώπης. Η Βούλα και η Βάρη ακολουθούν με σταθερή ζήτηση και τιμές σε ανοδική τροχιά, ενώ οι υπόλοιπες περιοχές των νοτίων, όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό και η Αργυρούπολη, δέχονται πλέον έντονες πιέσεις ως οι επόμενοι προορισμοί για τους αγοραστές και τους κατασκευαστές. Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων στα νότια δεν θα εξαρτηθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από τη μάχη ανάμεσα στο κεντρικό κράτος και τους δήμους για το ποιος θα καθορίσει τους κανόνες δόμησης και τελικά τη φυσιογνωμία των πόλεων.
