Σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης έχει η αθηναϊκή αγορά γραφείων, καθώς η ανάγκη για σύγχρονους και βιώσιμους χώρους εργασίας δεν έχει καλυφθεί και δύσκολα θα κορεστεί στο άμεσο μέλλον. Ήδη, νέες περιοχές όπου μπορούν να αναπτυχθούν γραφειακοί χώροι αναδύονται δυναμικά και προστίθενται στους καθιερωμένους επιχειρηματικούς πόλους. Μεταξύ των πιο σημαντικών είναι ο Ελαιώνας, ο Πειραιάς, η Σταδίου στο κέντρο, αλλά και η ζώνη μεταξύ Αγίας Παρασκευής και Χαλανδρίου, που μπαίνουν δυναμικά στον χάρτη των γραφείων, δίνοντας διέξοδο σε μια αγορά, που έχει συγκεντρωθεί στο «δαχτυλίδι» της λεωφόρου Κηφισίας, στο Μαρούσι.
Σύμφωνα με επαγγελματίες της αγοράς, η έλλειψη καλών γραφείων είναι το μεγάλο πρόβλημα της ελληνικής πρωτεύουσας. Στην Ευρώπη το ποσοστό κενών χώρων υψηλής ποιότητας υπερβαίνει το 10%, την ώρα που στην Αθήνα το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνά το 4%, ένα από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη. Στην πράξη, κάθε καινούριο γραφείο που κατασκευάζεται απορροφάται σχεδόν αμέσως, καθώς οι επιχειρήσεις εγκαταλείπουν παλιά και χαμηλής ποιότητας κτίρια που δεν διαθέτουν ούτε τις ενεργειακές προδιαγραφές ούτε τις υποδομές που απαιτεί ο σύγχρονος τρόπος εργασίας.
Όπως αναφέρει και η πρόσφατη έρευνα της Cerved, η αξία ενός γραφείου καθορίζεται πρωτίστως από τη θέση του, η οποία μετράει 49% για έναν επενδυτή, ακολουθεί η ενεργειακή απόδοση και η προσβασιμότητα στα μέσα μαζικής μεταφοράς (22%) και η επιφάνεια (6%). Σε ό,τι αφορά τις τιμές, η έρευνα υποστηρίζει ότι το 48% των συμμετεχόντων σε σχετικές έρευνες προβλέπουν ανοδική πορεία, το 47% σταθεροποίηση και μόλις το 5% πτώση των τιμών. Υπενθυμίζεται, ότι στα βόρεια προάστια τα ενοίκια κυμαίνονται από 32 έως 35 ευρώ το τ.μ., στο κέντρο γύρω στα 30 ευρώ το τ.μ. και στις υπόλοιπες περιοχές περίπου στα 25 ευρώ το τ.μ.
Σχετικά με τις ανερχόμενες περιοχές ο Ελαιώνας βρίσκεται στο επίκεντρο, καθώς η Dimand προχωρά την ανάπλαση της Softex, με μεγάλο αριθμό γραφειακών χώρων. Παράλληλα, προχωρά και η διπλή ανάπλαση του Βοτανικού, ενώ στα σχέδια της Πολιτείας είναι να πραγματοποιηθείΤο έργο της μεταφοράς των ΚΤΕΛ από τον Κηφισό στον Ελαιώνα, το οποίο έχει εξαγγελθεί για πρώτη φορά το 2001 αλλά από τότε έχει βρει πολλά εμπόδια. Την ίδια στιγμή, ο Πειραιάς ξαναμπαίνει στο παιχνίδι, καθώς κτίρια που παρέμεναν για χρόνια κενά, όπως ο Πύργος του Πειραιά αρχίζουν να αποκτούν ζωή, ενώ η οδός Σταδίου στο κέντρο της Αθήνας γνωρίζει μια περίοδο αναγέννησης με την αποκατάσταση ιστορικών ακινήτων και την επιστροφή επιχειρήσεων.
Παράλληλα, αναδύονται νέες τοποθεσίες με σαφή αναπτυξιακή προοπτική. Η περιοχή μεταξύ Αγίας Παρασκευής και Χαλανδρίου, πίσω από το κτίριο του ΔΕΣΦΑ, προσελκύει ήδη ενδιαφέρον, καθώς οι τιμές είναι περίπου 20% χαμηλότερες από το Μαρούσι, καθιστώντας την ανταγωνιστική.
Το Μαρούσι, ωστόσο, παραμένει το ισχυρότερο επιχειρηματικό κέντρο, με εκατοντάδες εταιρείες και χιλιάδες εργαζόμενους. Παρά τον κορεσμό του σε διαθέσιμα οικόπεδα, η περιοχή εξακολουθεί να συγκεντρώνει εμβληματικές επενδύσεις. Η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, σε συνεργασία με τη Dimand και τον Όμιλο Ιατρικού, κατασκευάζει το νέο πράσινο συγκρότημα γραφείων στο οικόπεδο του ΤΕΕ, συνολικής επιφάνειας 11.500 τ.μ. και προϋπολογισμού άνω των 40 εκατ. ευρώ. Από αυτά, τα 4.000 τ.μ. θα στεγάσουν το νέο μέγαρο του ΤΕΕ και τα υπόλοιπα 7.500 τ.μ. θα είναι διαθέσιμα προς εκμίσθωση. Την ίδια στιγμή, σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται το «THE GRID», το μεγάλο project της Noval Property και της Brook Lane Capital, σε οικόπεδο 16.100 τ.μ. στη συμβολή Χειμάρρας και Αμαρουσίου–Χαλανδρίου. Με συνολική επιφάνεια 61.500 τ.μ., εκ των οποίων 26.400 τ.μ. ανωδομής και 35.100 τ.μ. υπόγειων χώρων, αποτελεί ένα από τα πιο φιλόδοξα έργα της αγοράς.
Το πρόβλημα είναι ωστόσο το κυκλοφοριακό που κάνει την εν λόγω περιοχή να είναι καθημερινά στα κόκκινα. Οι συγκοινωνιολόγοι τονίζουν την αναγκαιότητα της επέκτασης του μέσων μαζικής μεταφοράς. Καθοριστικής σημασίας για την περαιτέρω ανάπτυξη του άξονα της Κηφισίας θεωρείται η υλοποίηση της Γραμμής 4Β του μετρό, Γουδή – Λυκόβρυση, μήκους 9,6 χιλιομέτρων. Με σταθμούς σε στρατηγικά σημεία όπως το ΟΑΚΑ, ο Παράδεισος Αμαρουσίου και το Ιατρικό Κέντρο, το έργο αναμένεται να αποσυμφορήσει την κυκλοφορία σε μία από τις πιο επιβαρυμένες αρτηρίες της Αθήνας, διευκολύνοντας παράλληλα την πρόσβαση στα μεγάλα επιχειρηματικά συγκροτήματα. Ο σταθμός Λυκόβρυση θα τερματίζει δίπλα στην Εθνική Οδό, προσφέροντας υπερτοπική σύνδεση με το εθνικό δίκτυο.
Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται η πολυετής ιδέα για την επέκταση της Γραμμής 1 προς τα βόρεια, από την Κηφισιά έως τη Βαρυμπόμπη. Το σχέδιο περιλαμβάνει δύο νέους σταθμούς, Νέα Ερυθραία και Κόμβο Βαρυμπόμπης, με την κατασκευή σήραγγας μήκους 2,5 – 3 χιλιομέτρων. Στη Βαρυμπόμπη υπάρχει διαθέσιμη δημόσια έκταση που θα μπορούσε να λειτουργήσει ως χώρος «park and ride», προσφέροντας σημαντική διευκόλυνση στους οδηγούς και ενισχύοντας τον διαδημοτικό χαρακτήρα του μετρό. Η επέκταση αυτή θα έφερνε την Κηφισιά σε άμεση σύνδεση με την Εθνική Οδό, αντιμετωπίζοντας το διαχρονικό κυκλοφοριακό πρόβλημα της περιοχής.
Στα νότια, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Η Συγγρού και η Βουλιαγμένης δεν δείχνουν να συγκεντρώνουν σημαντικό ενδιαφέρον για ανάπτυξη νέων γραφείων, καθώς το ενδιαφέρον το συγκεντρώνει το Ελληνικό, όπου η μεγαλύτερη αστική ανάπλαση της χώρας δημιουργεί νέες συνθήκες. Ο προβληματισμός ωστόσο έγκειται στο δεν υπάρχουν οι υποδομές για να υποστηρίξει τόσους εργαζόμενους, γι αυτό είναι αναγκαίο να προχωρήσει η σήραγγα της Ηλιούπολης αλλά και η επέκταση του μετρό μέσα στο συγκρότημα που θεωρείται στρατηγικής σημασίας. Οι μελέτες, έχουν ήδη ξεκινήσει, ωστόσο το μεγάλο ζητούμενο παραμένει η εξεύρεση χρηματοδότησης και η αυστηρή τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων, σε μια περίοδο που η ανάγκη για βιώσιμες μετακινήσεις είναι πιο πιεστική από ποτέ.
