Η ελληνική αγορά εισοδηματικών ακινήτων έχει περάσει σε μια νέα φάση ωρίμανσης. Από την περίοδο που οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) αρκούνταν να αποκτούν «έτοιμα» γραφεία, καταστήματα και logistics με σταθερές αποδόσεις, έχουν πλέον μετατραπεί σε ενεργούς παίκτες της ανάπτυξης (development).
Οι μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου, όπως η Prodea Investments, η BriQ Properties, η Νoval και η Trastor, αναλαμβάνουν ολοένα και περισσότερα έργα από το μηδέν, αναπτύσσοντας οι ίδιες το επενδυτικό προϊόν που επιθυμούν να εντάξουν στο χαρτοφυλάκιό τους. Η αλλαγή αυτή δεν είναι τυχαία, αντανακλά τη μετάβαση μιας ώριμης αγοράς σε πιο απαιτητικές μορφές επένδυσης, αλλά και την ανάγκη των θεσμικών επενδυτών να διασφαλίσουν καλύτερες αποδόσεις, βιώσιμη ανάπτυξη και στρατηγικό έλεγχο των projects τους.
Από την αγορά έτοιμων ακινήτων στην παραγωγή αξίας
Η εποχή που οι ΑΕΕΑΠ μπορούσαν να «αγοράσουν έσοδο» φαίνεται να έχει περάσει. Τα τελευταία χρόνια, η αυξημένη ζήτηση από διεθνή funds, family offices και ιδιώτες επενδυτές έχει εκτινάξει τις τιμές στα λεγόμενα prime assets, κυρίως γραφεία κατηγορίας Α και αποθηκευτικούς χώρους logistics στην Αττική. Η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμένει περιορισμένη, ενώ οι αποδόσεις έχουν συμπιεστεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, γύρω στο 4% με 5%.
Αντίθετα, η ανάπτυξη νέων έργων από το μηδέν μπορεί να προσφέρει αποδόσεις της τάξεως του 7% έως 8%, ή και υψηλότερες όταν συνδυάζεται με ευνοϊκές αγορές γης ή κρατικά προγράμματα χρηματοδότησης. Για τις ΑΕΕΑΠ, αυτό σημαίνει ότι αντί να κυνηγούν σπάνια και υπερτιμημένα κτίρια, μπορούν να δημιουργήσουν μόνες τους το επενδυτικό προϊόν που επιθυμούν, ελέγχοντας πλήρως την ποιότητα, την ενεργειακή απόδοση και τη μελλοντική του αξία.
«Η ψαλίδα έχει κλείσει»
Η Άννα Αποστολίδου, η CEO της BriQ Properties, επιβεβαίωσε στο συνέδριο «Build the future: Real Estate, ΑΕΕΑΠ και βιώσιμες κατασκευές στο επίκεντρο», ότι το τοπίο έχει αλλάξει. «Η ψαλίδα ανάμεσα στο κόστος ανακαίνισης και στην ανάπτυξη νέων ακινήτων έχει κλείσει πάρα πολύ», τονίζει. «Δεν έχει πια νόημα να αγοράσεις ένα παλιό κτίριο, να το ανακαινίσεις και να καταλήξεις με ένα κτίριο 30 ετών, όσο καλή κι αν είναι η ανακαίνιση».
Η BriQ, που παραδοσιακά κινούνταν με συντηρητικά επενδυτικά κριτήρια, έχει αρχίσει να εξετάζει με προσοχή έργα development, κυρίως στον τουριστικό τομέα και στα logistics. «Πλέον έχουμε αρχίσει και το κοιτάμε», αναφέρει η κ. Αποστολίδου, εξηγώντας πως το αυξημένο κόστος ανακαινίσεων έχει μεταβάλει τους υπολογισμούς.
Η εταιρεία ήδη «χτίζει» το τελευταίο της project στην Πάρο, επεκτείνοντας τη δυναμικότητα υφιστάμενων ξενοδοχείων της, ενώ παράλληλα εξετάζει νέα οικόπεδα σε στρατηγικές θέσεις. «Επενδύουμε μόνο σε ακίνητα που έχουν ολοκληρωμένες άδειες και σαφή πολεοδομική ταυτότητα», λέει, υπογραμμίζοντας τον αυστηρό έλεγχο που ασκεί η εταιρεία σε κάθε στάδιο αδειοδότησης. «Το ρίσκο είναι μεγάλο, ειδικά στον τουρισμό, και χρειάζεται προσεκτικό due diligence».
Η Prodea και το μοντέλο του in-house development
Αντίστοιχη στρατηγική ακολουθεί η Prodea Investments, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας, η οποία πλέον υλοποιεί εκτεταμένο πρόγραμμα ανάπτυξης γραφείων, logistics και hospitality. Όπως εξηγεί ο κ. Δημήτρης Γεωργιόπουλος, επικεφαλής του Technical Division της Prodea Investments, «η παραγωγή νέων έργων μετά την κρίση έχει περιοριστεί δραματικά, ενώ τα υψηλά επιτόκια και το αυξημένο κόστος κατασκευής καθιστούν ασύμφορη την αγορά έτοιμων ακινήτων».
Η Prodea έχει στραφεί έτσι σε μοντέλο in-house development, αναπτύσσοντας τα δικά της επενδυτικά προϊόντα προς εκμίσθωση, σε συνεργασία με εξειδικευμένες ομάδες μηχανικών και project managers. «Η στρατηγική αυτή μας δίνει έλεγχο σε κάθε στάδιο, από τον σχεδιασμό μέχρι την εμπορική εκμετάλλευση», όπως τονίζει.
Σύμφωνα με τον ίδιο πάντως, τα πλεονεκτήματα της ανάπτυξης ακινήτων από την ίδια την εταιρεία είναι σημαντικά κι αυτό είναι πιο εμφανές σε περιόδους, όπως η τρέχουσα, όπου οι ζητούμενες τιμές πώλησης είναι υψηλές και ως εκ τούτου συμπιέζουν και τη μελλοντική απόδοση του κάθε ακινήτου. Μέσω της ανάπτυξης, μια ΑΕΕΑΠ και συγκεκριμένα η Prodea εξασφαλίζει υψηλότερο περιθώριο κέρδους και μπορεί να διατηρήσει τις υψηλές αποδόσεις που πρέπει να έχει κάθε εταιρεία του κλάδου.
ESG και νέα πρότυπα ποιότητας
Η στροφή προς την ανάπτυξη συνδέεται και με τις αυξανόμενες απαιτήσεις ESG (Environmental, Social, Governance). Οι μεγάλοι μισθωτές, πολυεθνικές, τράπεζες, τεχνολογικές εταιρείες, ζητούν πλέον ενεργειακά αποδοτικούς χώρους με χαμηλό αποτύπωμα άνθρακα. Για τις ΑΕΕΑΠ, είναι πιο αποδοτικό να αναπτύξουν ένα νέο «πράσινο» κτίριο παρά να δαπανήσουν τεράστια ποσά για να φέρουν ένα παλιό ακίνητο στα νέα πρότυπα.
Παράλληλα, τα έργα development προσφέρουν τη δυνατότητα ένταξης σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως το Ταμείο Ανάκαμψης ή τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, μειώνοντας το πραγματικό κόστος κεφαλαίου και αυξάνοντας την καθαρή απόδοση.
Η διεθνής τάση του “active real estate”
Η στροφή των ελληνικών ΑΕΕΑΠ προς την ανάπτυξη εντάσσεται σε μια ευρύτερη διεθνή τάση: το λεγόμενο “active real estate”. Από τη Νέα Υόρκη και το Λονδίνο έως τη Σιγκαπούρη, οι μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές (REITs) εγκαταλείπουν τον παθητικό ρόλο του ιδιοκτήτη ακινήτων και αναλαμβάνουν ενεργό ρόλο στον σχεδιασμό, τη χρηματοδότηση και την κατασκευή νέων έργων.
Η συμπίεση των yields στα prime assets, η έλλειψη σύγχρονων γραφείων, οι πιέσεις για πράσινη μετάβαση και η ανάγκη για διαφοροποίηση ωθούν τα funds να χτίζουν από το μηδέν. Η ανάπτυξη logistics, data centers, φοιτητικών κατοικιών και βιώσιμων συγκροτημάτων γραφείων αποτελεί πλέον τον κανόνα — και η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση.
Το ελληνικό real estate λοιπόν βρίσκεται έτσι σε μια νέα φάση, όπου οι ΑΕΕΑΠ δεν είναι απλώς διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, αλλά ενεργοί διαμορφωτές του αστικού και επενδυτικού τοπίου. Με κεφάλαια, τεχνογνωσία και μακροπρόθεσμη στρατηγική, δημιουργούν οι ίδιες το προϊόν που θέλουν να προσφέρουν στην αγορά. Η εποχή του «αγοράζω για να νοικιάσω» δίνει σταδιακά τη θέση της στο «αναπτύσσω για να δημιουργήσω αξία». Και αυτή η μετάβαση, όπως όλα δείχνουν, θα καθορίσει το μέλλον των θεσμικών επενδύσεων ακινήτων στην Ελλάδα την επόμενη δεκαετία.
