Η πολύμηνη αβεβαιότητα που ταλαιπώρησε την αγορά ακινήτων δείχνει να μπαίνει σε φάση εξομάλυνσης, χωρίς ωστόσο να έχει λήξει οριστικά. Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) άναψε το «πράσινο φως» στο Προεδρικό Διάταγμα του ΥΠΕΝ που εισάγει τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, δίνοντας λύση στο αδιέξοδο των οικοδομικών αδειών που είχαν τεθεί υπό αμφισβήτηση μετά τις αποφάσεις για τα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Παράλληλα, όμως, η υπόθεση συνεχίζεται στην Ευρώπη, με το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου να έχει κάνει δεκτή την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών για τα ίδια ζητήματα.
Με τη νέα απόφαση του ΣτΕ ανοίγει ο δρόμος για την προώθηση του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ), το οποίο θα αποσαφηνίζει τι συνιστά «έναρξη οικοδομικών εργασιών» και θα καθορίζει το πλαίσιο λειτουργίας του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Αν και το διάταγμα κρίθηκε κατ’ αρχήν νόμιμο, το ΣτΕ διατύπωσε ορισμένες παρατηρήσεις που το ΥΠΕΝ θα πρέπει να ενσωματώσει πριν από την οριστική του έκδοση.
Το ΕΣΠΙΑΠ αποτελεί ένα νέο εργαλείο, που επιδιώκει να συνδέσει άμεσα την οικοδομική δραστηριότητα με την περιβαλλοντική αποκατάσταση. Μέσω αυτού, οι ιδιοκτήτες και οι κατασκευαστές που είχαν επωφεληθεί από τα ευεργετήματα του ΝΟΚ, όπως αυξημένο συντελεστή δόμησης ή μεγαλύτερο ύψος, θα μπορούν να νομιμοποιήσουν τις άδειές τους, υπό την προϋπόθεση ότι θα καταβάλουν ένα «περιβαλλοντικό ισοδύναμο».
Το ισοδύναμο αυτό θα μπορεί να αποδίδεται είτε ως χρηματικό τέλος είτε μέσω της υλοποίησης συγκεκριμένων περιβαλλοντικών δράσεων, όπως αστικές αναπλάσεις, δενδροφυτεύσεις, βιοκλιματικές παρεμβάσεις ή αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων. Τα ποσά που θα συγκεντρώνονται θα κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται αποκλειστικά στους δήμους, προκειμένου να χρηματοδοτήσουν έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης του αστικού χώρου, με τη συνδρομή του Πράσινου Ταμείου ή ιδιωτικών χορηγιών.
Οι όροι του ΣτΕ και τα επόμενα βήματα του ΥΠΕΝ
Παρ’ ότι ενέκρινε το Προεδρικό Διάταγμα, το ΣτΕ έθεσε ως προϋπόθεση να προηγείται, πριν από την εφαρμογή κάθε ΕΣΠΙΑΠ, περιβαλλοντική προεκτίμηση, προκειμένου να εξετάζεται αν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως ασφαλιστική δικλίδα, ώστε να μην υπάρξει μαζική νομιμοποίηση αδειών χωρίς ουσιαστικό περιβαλλοντικό έλεγχο.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οφείλει τώρα να ενσωματώσει τις παρατηρήσεις αυτές στο τελικό κείμενο του ΠΔ. Αμέσως μετά θα εκδοθούν οι υπουργικές αποφάσεις, που θα εξειδικεύουν τη διαδικασία υπολογισμού, καταβολής και ελέγχου του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.
Παρά το επιπλέον κόστος που θα επωμιστούν ιδιοκτήτες και εργολάβοι, η έγκριση του ΠΔ θεωρείται κομβική, καθώς αποκαθιστά τη νομική ασφάλεια και επιτρέπει την επανεκκίνηση των παγωμένων έργων, επαναφέροντας την εμπιστοσύνη στην οικοδομική δραστηριότητα.
Ποιους αφορά και πόσο κοστίζει
Το μέτρο καλύπτει δύο κύριες κατηγορίες οικοδομών, εκείνες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά, για τις οποίες προβλέπεται περιβαλλοντικό τέλος 8% επί της αντικειμενικής αξίας, και εκείνες που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά προγράμματα, όπως το Ταμείο Ανάκαμψης (RRF) ή το ΕΣΠΑ, για τις οποίες το τέλος ανέρχεται στο 15%.
Η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών απαιτεί θετική γνωμοδότηση τόσο από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) όσο και από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), βάσει τεχνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων.
Η αγορά, ωστόσο, εκφράζει έντονες επιφυλάξεις για το νέο πλαίσιο, χαρακτηρίζοντάς το «πανάκριβο και αβέβαιο». Η βασική ανησυχία είναι ότι το κόστος του περιβαλλοντικού ισοζυγίου θα μετακυλιστεί στους τελικούς αγοραστές, οδηγώντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών των ακινήτων.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις, για ένα πατάρι 100 τετραγωνικών μέτρων σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, το περιβαλλοντικό τέλος ανέρχεται σε 16.000 ευρώ (στην κατηγορία του 8%) ή σε 30.000 ευρώ (στην κατηγορία του 15%). Αντίστοιχα, για κύριο χώρο 35 τετραγωνικών στο δώμα, το τέλος είναι 5.600 ή 10.500 ευρώ. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν και τα δύο, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να φτάσει τα 40.500 ευρώ.
Η ευρωπαϊκή διάσταση
Παράλληλα με την εσωτερική θεσμική διαδικασία, η υπόθεση του ΝΟΚ μεταφέρεται και σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο έκανε δεκτή ως παραδεκτή την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών που ζητούν να προστατευθούν οι άδειες δόμησης που είχαν εκδοθεί έως τις 11Δεκεμβρίου 2024, ανεξάρτητα από το αν οι εργασίες είχαν ξεκινήσει ή όχι. Εξέλιξη που θεωρείται εξαιρετικά σημαντική, καθώς μόλις το 5% των υποθέσεων φτάνουν σε αυτό το στάδιο.
Όπως επισημαίνουν οι νομικοί, η αποδοχή της προσφυγής σηματοδοτεί ότι το ΕΔΔΑ αναγνωρίζει τη σοβαρότητα της υπόθεσης και τα ζητήματα που άπτονται των περιουσιακών δικαιωμάτων και της ασφάλειας δικαίου. «Πρόκειται για ένα πρώτο, κρίσιμο βήμα», αναφέρουν χαρακτηριστικά, εκτιμώντας ότι η απόφαση του Δικαστηρίου μπορεί να καθορίσει όχι μόνο την τύχη των αδειών, αλλά και το πώς θα αντιμετωπίζονται παρόμοιες περιπτώσεις σε ολόκληρη την Ευρώπη. Η δίκη αναμένεται να διεξαχθεί το πρώτο εξάμηνο του 2026.
Παρά τη θετική κατεύθυνση που δίνεται, η κατάσταση παραμένει ρευστή. Πολλά έργα εξακολουθούν να είναι «παγωμένα», μέχρι να ολοκληρωθούν οι αναγκαίες νομοθετικές και δικαστικές διαδικασίες. Εταιρείες που υπέστησαν ζημίες από την καθυστέρηση δηλώνουν έτοιμες να προσφύγουν δικαστικά, διεκδικώντας αποζημιώσεις, τονίζοντας ότι «η ζημία υπάρχει και πρέπει να αποδειχθεί τεκμηριωμένα».
