Οι τιμές στις πολυτελείς κατοικίες στην Ελλάδα έχουν σχεδόν διπλασιαστεί την τελευταία πενταετία, διαμορφώνοντας μία από τις πιο «καυτές» αγορές στη Μεσόγειο. Σε μια περίοδο που τα ξένα κεφάλαια κατευθύνονται σταθερά προς τη χώρα, καθώς περίπου το 50% των συναλλαγών αφορά πλέον αγοραστές από το εξωτερικό, η ολοκλήρωση μιας πράξης εξακολουθεί να απαιτεί έξι έως οκτώ μήνες, καθυστερώντας την περαιτέρω ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς.
Πριν από πέντε χρόνια οι τιμές στα κορυφαία νησιά ήταν σχεδόν οι μισές. Στη Μύκονο πολυτελείς κατοικίες πωλούνταν κατά μέσο όρο προς 5.500–6.500 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα αγγίζουν τα 11.500 ευρώ/τ.μ., με τις ultra-luxury περιπτώσεις να ξεπερνούν τις 14.000 ευρώ/τ.μ. Στη Σαντορίνη, από τα 3.000–4.500 ευρώ/τ.μ., οι τιμές έχουν εκτοξευθεί στα 5.500–10.000 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με θέση και θέα. Στο Ιόνιο, σε τοποθεσίες όπως το Μεγανήσι και η Κεφαλονιά, έχουν ήδη εμφανιστεί πράξεις ακόμη και κοντά στις 20.000 ευρώ/τ.μ., τιμές που παραπέμπουν σε ώριμες αγορές τύπου Κυανής Ακτής. Αντίστοιχα, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, η αθηναϊκή αγορά υψηλών προδιαγραφών έχει καταγράψει αύξηση έως και 80%–100% από το 2017, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται στα νότια προάστια, τα βόρεια προάστια και το ιστορικό κέντρο.
Όπως σημείωσε ο Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής της Revithis Real Estate, στη φετινή Prodexpo: «Οι τιμές έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, όχι μόνο σε Μύκονο και Σαντορίνη, αλλά σε μια ολόκληρη ζώνη υψηλής ζήτησης». Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι το φαινόμενο δεν περιορίζεται στις πωλήσεις: «Οι μισθώσεις πολυτελών κατοικιών, ειδικά σε βίλες εξαιρετικών προδιαγραφών, μπορούν να φτάσουν ακόμη και τις 25.000 ευρώ την ημέρα». Παράλληλα, καταγράφεται επιστροφή Ελλήνων του εξωτερικού, αλλά και στροφή εγχώριων αγοραστών προς πολυτελή διαμερίσματα με προϋπολογισμούς της τάξεως των 3 εκατ. ευρώ, αντί αποκλειστικά μονοκατοικιών, ενώ η αυστηρή δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές «έχει εκτοξεύσει τη σπανιότητα και την αξία ακινήτων μεγάλων επιφανειών».
Σημαντικό ρόλο στο κύμα εισροών διαδραματίζουν ο τουρισμός και τα ξένα κεφάλαια που κατευθύνονται στην κατοικία. Η χώρα υποδέχεται πλέον πάνω από 30 εκατ. επισκέπτες ετησίως, γεγονός που στηρίζει την αποδοτικότητα των υψηλών μισθώσεων. Ταυτόχρονα, η Golden Visa έχει λειτουργήσει ως σταθερός μηχανισμός προσέλκυσης επενδυτών από Κίνα, Ισραήλ, Τουρκία, ΗΠΑ και αργότερα την ΕΕ, με τις εισροές ξένων κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας να υπολογίζονται σε άνω των 2 δισ. ευρώ ετησίως τα τελευταία χρόνια.
Η Κατερίνα Μητσοτάκη, CEO της Barnes Greece, με τη σειρά της επισήμανε ότι το αγοραστικό προφίλ έχει διαφοροποιηθεί θεαματικά. «Πέρα από τους Ευρωπαίους, που επιδίωκαν άδεια διαμονής μέσω της Χρυσής Βίζας, βλέπουμε πλέον ισχυρή παρουσία επενδυτών από ΗΠΑ και Ασία, γεγονός που ωθεί τις αξίες πολύ υψηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα», αναφέρει. Όπως υπογραμμίζει, «η πρόκληση δεν είναι η ζήτηση, αλλά η προσφορά», καθώς η περιορισμένη δυνατότητα δόμησης και η σπανιότητα ακινήτων υψηλών προδιαγραφών «δημιουργούν ένα περιβάλλον όπου ο ανταγωνισμός για τα καλά ακίνητα γίνεται εξαιρετικά έντονος». Παράλληλα, καταγράφεται ενδιαφέρον από digital nomads, senior residents και επενδυτές πολύ υψηλής καθαρής θέσης (UHNWI), που αναζητούν κατοικίες με διαχρονική τοποθεσία, ποιότητα κατασκευής, υποδομές και διεθνή προσβασιμότητα.
Το πρόβλημα, όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, δεν βρίσκεται στη ζήτηση, αλλά στις διαδικασίες. Ο Δίων Γαβριηλίδης, Managing Partner της Elxis, εξηγεί ότι μια συναλλαγή στην Ελλάδα «μπορεί να χρειαστεί από 2 έως 6 μήνες, όταν σε χώρες όπως η Ολλανδία ολοκληρώνεται σε 2 έως 6 εβδομάδες, με πλήρη ψηφιακή πρόσβαση σε όλα τα επίσημα δεδομένα». Στην πράξη, ο υποψήφιος αγοραστής, ιδίως ο ξένος, χρειάζεται να περιμένει για έγγραφα, βεβαιώσεις, διασταυρώσεις τίτλων και στοιχεία που σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες είναι διαθέσιμα με ένα κλικ μέσα από ολοκληρωμένα, διαφανή και επικαιροποιημένα ψηφιακά συστήματα.
Η έλλειψη ενιαίας πληροφόρησης, τα ελλιπή αρχεία παλαιών πράξεων, οι καθυστερήσεις στο Κτηματολόγιο και η πολυπλοκότητα των ελέγχων αυξάνουν το ρίσκο, ειδικά για ξένους επενδυτές, που δεν είναι εξοικειωμένοι με το ελληνικό σύστημα. Αυτό έχει αποτέλεσμα η πιθανότητα να «σπάσει» μια αγοραπωλησία πριν ολοκληρωθεί να φτάνει το 30%, όταν σε ώριμες ψηφιακές αγορές το ποσοστό αποτυχίας είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Όπως επισημαίνει ο κ. Γαβριηλίδης, «όταν δεν υπάρχουν προσβάσιμα και ασφαλή δεδομένα για έναν τίτλο ιδιοκτησίας, μια άδεια ή μια χρήση γης, ο αγοραστής νιώθει ότι κινείται στα τυφλά. Είναι σαν να οδηγείς χωρίς GPS».
Η σύγκριση με την Ολλανδία είναι χαρακτηριστική, καθώς εκεί ο ενδιαφερόμενος μπορεί να δει την τελευταία πραγματική τιμή πώλησης, τη χρήση γης, το ιστορικό του ακινήτου, τις βάσεις, τυχόν εκκρεμότητες ή δεσμεύσεις και το ιδιοκτησιακό καθεστώς μέσα από ένα και μόνο ψηφιακό σύστημα. Στην Ελλάδα τα ίδια δεδομένα συχνά χρειάζονται πολλαπλές υπηρεσίες, πολλαπλές βεβαιώσεις, φυσική προσέλευση, συμβολαιογράφους, υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία. Το αποτέλεσμα είναι ότι μια αγορά που έχει προσελκύσει διεθνές ενδιαφέρον «κολλάει» στη φάση της ολοκλήρωσης.
