Η Βόρεια Ελλάδα βιώνει τα τελευταία χρόνια μια αναπτυξιακή «ανατροπή» στον τομέα των ακινήτων και του τουρισμού, με την προτίμηση των Βαλκάνιων να αναδεικνύεται σε βασικό παράγοντα για την τοπική οικονομία. Στο επίκεντρο της προσοχής βρίσκονται κυρίως η Χαλκιδική, η Καβάλα, η Λήμνος και η Θεσσαλονίκη, περιοχές που συγκεντρώνουν έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από Βούλγαρους, αλλά και από Σέρβους, Βορειομακεδόνες και άλλους γείτονες.
Επενδυτική «έκρηξη» και νέα δυναμική στην αγορά ακινήτων
Σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών και στοιχεία τοπικών μεσιτικών συλλόγων, πάνω από 3.500 Βούλγαροι έχουν αποκτήσει ακίνητα στη Βόρεια Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, λειτουργώντας πολλά από αυτά ως Airbnb. Οι επενδύσεις τους, σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία, υπερβαίνουν τα 127 εκατ. ευρώ την τελευταία πενταετία. Η Χαλκιδική παραμένει το κύριο πεδίο δραστηριότητας, με περισσότερες από 1.800 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2024. Η πλειονότητα αφορά κατοικίες χαμηλής ή μεσαίας αξίας, κάτω των 150.000 ευρώ, ενώ το ενδιαφέρον για ακίνητα αξίας 150.000-450.000 ευρώ φτάνει το 37,5%.
Ο παράγοντας τουρισμός είναι καθοριστικός. Οι ξένοι επενδυτές βλέπουν τις αγορές αυτές όχι μόνο ως επένδυση κεφαλαίου, αλλά και ως επαγγελματική ευκαιρία, αφού τα ακίνητα λειτουργούν ως πηγή εισοδήματος μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η Χαλκιδική, με την παραδοσιακή της έλξη προς τους Βαλκάνιους τουρίστες, συνδυάζει ομορφιά, παραθαλάσσιο περιβάλλον και προσιτές τιμές, συγκριτικά με τις αυξημένες αξίες σε πόλεις όπως η Σόφια.
Το πρόβλημα ξεκινά από το γεγονός ότι πολλά από αυτά τα καταλύματα δεν είναι δηλωμένα στη σχετική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ, ούτε εκμισθώνονται μέσω των γνωστών διεθνών πλατφορμών (Airbnb, Booking.com, Expedia), με τις οποίες η ΑΑΔΕ έχει Μνημόνιο Συνεργασίας για παροχή στοιχείων και δεδομένων που αφορούν τις μισθώσεις που πραγματοποιούνται εντός της χώρας. Αντίθετα, τα καταλύματα αυτά εκμισθώνονται είτε μέσω τοπικών πλατφορμών και πρακτόρων της Βουλγαρίας είτε με τη μέθοδο «από στόμα σε στόμα». Κάτι που καθιστά εξαιρετικά δύσκολο τον εντοπισμό τους, προκειμένου να ελεγχθούν από τα μεικτά κλιμάκια του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ σε ό,τι αφορά τη συμμόρφωσή τους με τις λειτουργικές προδιαγραφές που ισχύουν από 1ης Οκτωβρίου 2005.
Οδικός τουρισμός χωρίς στοιχεία
Παράλληλα, η ροή του οδικού τουρισμού παραμένει βασικός πυλώνας βιωσιμότητας για τη Χαλκιδική. Ωστόσο, με την πλήρη ένταξη της Βουλγαρίας στη ζώνη Σένγκεν από την 1η Ιανουαρίου 2025, καταργήθηκαν οι συνοριακοί έλεγχοι μεταξύ Ελλάδας και Βουλγαρίας, με αποτέλεσμα να μην καταγράφονται πλέον στοιχεία οδικών αφίξεων στα εν λόγω σύνορα. Να σημειωθεί ότι οι οδικές αφίξεις από τη Βουλγαρία αποτελούν το 40%-45% των συνολικών οδικών αφίξεων.
Η έλλειψη επίσημων στοιχείων, λοιπόν, καθιστά δύσκολη την εποπτεία, την τυποποίηση και την ψηφιακή παρακολούθηση των αφίξεων.
Οι αντιδικίες και ο αθέμιτος ανταγωνισμός
Αποτέλεσμα όλων των παραπάνω δυσχερειών ελέγχου και εποπτείας είναι να εντείνεται η κόντρα μεταξύ ξενοδόχων και διαχειριστών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι Έλληνες ξενοδόχοι συχνά στοχοποιούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως «παράνομες», και η πιο πάνω πρακτική προφανώς τους επιβεβαιώνει, ωστόσο δεν χαρακτηρίζει όλον τον κλάδο. Να σημειωθεί δε ότι ο ίδιος ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, έχει δηλώσει επανειλημμένα ότι ο βαθμός συμμόρφωσης του κλάδου βραχυχρόνιας μίσθωσης με τη νομοθεσία κυμαίνεται σε ποσοστά άνω του 90%.
Οι εν λόγω περιπτώσεις ξένων επενδυτών στη Βόρεια Ελλάδα αλλά και σε άλλες τουριστικές περιοχές, όπως στην Κρήτη, κινείται με αθέμιτο τρόπο απέναντι στους ιδιοκτήτες και διαχειριστές που τηρούν το αυστηρό πλέον νομικό και φορολογικό πλαίσιο. Η πρόκληση για τις αρχές είναι να θεσπίσουν τα κατάλληλα εργαλεία εποπτείας και καταγραφής, ώστε να διασφαλιστεί η φορολογική και νομική συμμόρφωση.
Η Χαλκιδική και η Βόρεια Ελλάδα αποδεικνύουν ότι η τουριστική δυναμική και η επενδυτική κινητικότητα από τα Βαλκάνια μπορούν να συνυπάρξουν, αλλά απαιτούν ορθολογική διαχείριση, συνεργασία μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και έγκαιρη εφαρμογή ελεγκτικών μηχανισμών, ώστε η ανάπτυξη να είναι βιώσιμη και για όλους τους εμπλεκόμενους.
