Παρόλο που σε ορισμένες περιοχές καταγράφηκε οριακή βελτίωση κατά το τελευταίο έτος, η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών έχει υποστεί βαθιά απαξίωση τα τελευταία 15 χρόνια, με τις τιμές να έχουν μειωθεί κατά μέσο όρο περίπου 54%. Ακίνητα που στο παρελθόν συνδέονταν με κοινωνικό κύρος, επενδυτικό ενδιαφέρον και υψηλή ζήτηση, σήμερα έχουν χάσει μεγάλο μέρος της αξίας και της ελκυστικότητάς τους, χωρίς να υπάρχει σταθερό αγοραστικό ρεύμα ικανό να στηρίξει μια ουσιαστική επαναφορά της αγοράς.
Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη της GEOAXIS, οι τιμές κατά την τελευταία χρονιά κινούνται αποσπασματικά και χωρίς σαφή τάση. Οι μικρές αυξήσεις που παρατηρούνται, δεν συνιστούν ένδειξη γενικευμένης ανάκαμψης, αλλά οφείλονται κυρίως σε τοπικούς παράγοντες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Αράχωβα, η οποία λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες αγορές, καταγράφοντας άνοδο 2,58% και φτάνοντας τα 1.668 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ωστόσο, η άνοδος αυτή δεν συνοδεύεται από αυξημένες συναλλαγές, καθώς μεγάλο μέρος του αποθέματος παραμένει απούλητο, παρά τη διαχρονική φήμη της περιοχής. Στο Καρπενήσι, η άνοδος 1,86% αποδίδεται περισσότερο σε στατιστική στρέβλωση λόγω περιορισμένων συναλλαγών και χαμηλής ρευστότητας, παρά σε πραγματική μεταστροφή της αγοραστικής διάθεσης. Αντίστοιχα, στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, η ονομαστική αύξηση της ζητούμενης τιμής κατά μόλις ένα ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο -από 1.063 σε 1.064 ευρώ- αποτυπώνει μια πολυετή στασιμότητα. Στα Τρίκαλα Κορινθίας, παρά τη σχετική εγγύτητα στην Αθήνα και την καλύτερη προσβασιμότητα, η άνοδος περιορίζεται σ’ ένα ισχνό 0,45%.
Σημειώνεται ότι εκ διαμέτρου αντίθετη είναι η εικόνα με τα εξοχικά στη θάλασσα, όπου οι τιμές έχουν ξεφύγει προ πολλού.
Το βασικό πρόβλημα με τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες
Η σύγκριση με τα επίπεδα του 2008 αναδεικνύει με σαφήνεια το μέγεθος της πτώσης. Στον Άγιο Αθανάσιο οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 68%, στο Καρπενήσι κατά 55%, στα Τρίκαλα Κορινθίας κατά 51% και στην Αράχωβα κατά 44%.
Παρ’ όλα αυτά, η τόσο μεγάλη διόρθωση δεν έχει οδηγήσει σε ουσιαστική αναθέρμανση της ζήτησης. Ακόμη και στα σημερινά, σαφώς χαμηλότερα επίπεδα, οι υποψήφιοι αγοραστές εμφανίζονται επιφυλακτικοί, αποθαρρυμένοι από τις περιορισμένες προοπτικές υπεραξίας και το υψηλό κόστος διατήρησης των ακινήτων.
Την εικόνα επιβαρύνει το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος αφορά σε κατοικίες που ανεγέρθηκαν την περίοδο 2004–2009, όταν η οικοδομή βρισκόταν σε έξαρση και η τραπεζική χρηματοδότηση ήταν εύκολα προσβάσιμη. Η διάμεση επιφάνεια των 142,5 τ.μ., με πολλά ακίνητα να ξεπερνούν τα 180 τ.μ., αντανακλά τη λογική εκείνης της εποχής, η οποία όμως είναι ασύμβατη με τις ανάγκες των σημερινών αγοραστών. Πλέον, η ζήτηση στρέφεται σε μικρότερα, ενεργειακά αποδοτικά σπίτια, με χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα. Επιπλέον, η διάμεση ηλικία των κατοικιών, που αγγίζει τα 27,5 έτη, συνεπάγεται αυξημένες ανάγκες για ανακαινίσεις, ενεργειακές παρεμβάσεις και γενικό εκσυγχρονισμό, προκειμένου να καταστούν ανταγωνιστικές.
Ο ρόλος του Airbnb
Η αξιοποίηση των ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, λειτούργησε τα προηγούμενα χρόνια ως μια προσωρινή διέξοδος για μερίδα ιδιοκτητών, χωρίς όμως να μεταβάλει ουσιαστικά τη συνολική εικόνα της αγοράς. Αν και έως το 2019 παρατηρήθηκε αυξητική τάση, η πανδημία ανέκοψε αυτήν τη δυναμική.
Το κύμα νέων καταχωρήσεων την περίοδο 2022-2023 προέκυψε κυρίως από την αδυναμία εξεύρεσης μακροχρόνιων ενοικιαστών και όχι από γνήσιο επενδυτικό ενδιαφέρον. Σε τελική ανάλυση, η αγορά κινείται περισσότερο από ανάγκη παρά από προσδοκία απόδοσης, εξ ου και τα συνεχιζόμενα προβλήματα για τις χειμερινές εξοχικές κατοικίες.
Σε κορεσμό η Αράχωβα, καλύτερη εικόνα στα Τρίκαλα Κορινθίας
Παράλληλα, οι μακροχρόνιες αδυναμίες γίνονται ολοένα και πιο εμφανείς. Η Αράχωβα, παρά τη δυνατή της ταυτότητα, δείχνει να έχει φτάσει σε σημείο κορεσμού, αποδεικνύοντας ότι η υπερπροσφορά πολυτελών κατοικιών δεν μπορεί να συντηρηθεί επ’ αόριστον από μια αγορά που βασίζεται κυρίως στον εσωτερικό τουρισμό.
Το Καρπενήσι και ο Άγιος Αθανάσιος αντιμετωπίζουν ακόμη μεγαλύτερη κάμψη, καθώς το ενδιαφέρον προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από Έλληνες αγοραστές, οι οποίοι διστάζουν να επενδύσουν σε εξοχικές κατοικίες περιορισμένης εποχικής χρήσης και με υψηλά πάγια κόστη.
Αντίθετα, τα Τρίκαλα Κορινθίας εμφανίζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, χάρη στην εγγύτητα με την Αθήνα και τη δυνατότητα συχνότερης χρήσης, στοιχείο που διευρύνει το εν δυνάμει επενδυτικό κοινό.
Ένας επιπλέον, κρίσιμος παράγοντας αβεβαιότητας, είναι η κλιματική αλλαγή. Τα χιονοδρομικά κέντρα, που αποτελούν βασικό πυλώνα της ζήτησης για χειμερινές κατοικίες, λειτουργούν ολοένα και λιγότερες ημέρες λόγω της μειωμένης χιονόπτωσης, ενώ σε ευρωπαϊκό επίπεδο η χρηματοδότηση νέων εγκαταστάσεων σε υψόμετρα κάτω των 2.500 μέτρων θεωρείται πλέον μη βιώσιμη.
Σε συνδυασμό με το αυξανόμενο ενεργειακό κόστος, οι τοπικές αγορές καλούνται να μετασχηματιστούν από μονοθεματικούς χειμερινούς προορισμούς σε περιοχές τεσσάρων εποχών -μια μετάβαση που μέχρι σήμερα δεν έχει υποστηριχθεί από συνεκτικό και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα παραπάνω, γίνεται πλέον ξεκάθαρο πως η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών βρίσκεται σε καίριο σημείο καμπής. Η δραστική μείωση των τιμών δεν έχει φέρει νέο κύμα αγοραστών, η ζήτηση παραμένει εύθραυστη και άνισα κατανεμημένη γεωγραφικά, ενώ οι οικονομικές, κοινωνικές και κλιματικές εξελίξεις περιορίζουν περαιτέρω τις προοπτικές.
Δίχως μια συνολική στρατηγική ανάπτυξης, ουσιαστικές επενδύσεις σε υποδομές και έναν επαναπροσδιορισμό του τουριστικού μοντέλου, οι περιοχές αυτές κινδυνεύουν να παγιδευτούν σε μια μακρά περίοδο αδράνειας, με τις επιπτώσεις να γίνονται όλο και πιο μεγάλες τα επόμενα χρόνια για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών.
Αναδημοσίευση από Παραπολιτικά
