Η στεγαστική κρίση αναδεικνύεται σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά και πολιτικά ζητήματα της Ευρώπης, καθώς η εκρηκτική άνοδος των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων δοκιμάζει τα όρια αντοχής των νοικοκυριών και, κυρίως, των μεσαίων εισοδημάτων. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, αναγνωρίζοντας ότι η στέγη δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως επενδυτικό προϊόν, προχωράει για πρώτη φορά στη διαμόρφωση ενός συνεκτικού πλαισίου πολιτικής για την προσιτή κατοικία. Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκονται η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η χαλάρωση των κανόνων κρατικών ενισχύσεων για την κοινωνική στέγη, η στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές αυξημένης στεγαστικής πίεσης και η ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.
Μέσα σε αυτό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, η Ελλάδα βρίσκεται σε ιδιαίτερα δυσχερή θέση. Με εισοδήματα χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, συγκαταλέγεται πλέον στις λιγότερο προσιτές χώρες ως προς τη στέγαση, ενώ παραμένει ουραγός στην κατασκευή νέων κατοικιών. Η υποτονική οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση των τελευταίων ετών, έχει δημιουργήσει έντονες ανισορροπίες στην αγορά, οι οποίες αποτυπώνονται τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στα ενοίκια. Ως αποτέλεσμα, το στεγαστικό ζήτημα επανέρχεται στην πρώτη γραμμή της πολιτικής ατζέντας, εν όψει της κορύφωσης της συζήτησης για τον Προϋπολογισμό στη Βουλή και της σημερινής ομιλίας του πρωθυπουργού κατά την τελική ψηφοφορία.
Σύμφωνα με κυβερνητικές πληροφορίες, ο Κυριάκος Μητσοτάκης αναμένεται να προχωρήσει σε νέες ανακοινώσεις παρεμβάσεων για τη στεγαστική κρίση, με βάση τους στόχους που έχει θέσει για το 2026 η Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής. Ήδη, πάντως, ο πρωθυπουργός έχει περιγράψει το γενικό πλαίσιο της κυβερνητικής στρατηγικής, καθώς στην κυριακάτικη ανασκόπησή του επισήμανε ότι το στεγαστικό δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο, αλλά κοινή πρόκληση για μεγάλο μέρος του δυτικού κόσμου. Όπως ανέφερε, τα τελευταία 2,5 χρόνια υλοποιήθηκαν 43 διακριτές κρατικές παρεμβάσεις για απόκτηση και μίσθωση κατοικίας, συνολικού προϋπολογισμού άνω των 6,7 δισ. ευρώ, με περισσότερους από 1,5 εκατ. δικαιούχους.
Σύμφωνα με τον απολογισμό του πρωθυπουργού, μέχρι σήμερα, 20.003 νοικοκυριά έχουν αποκτήσει πρώτη κατοικία μέσω των προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2», 7.329 ιδιοκτήτες κλειστών ή παλαιών κατοικιών έχουν λάβει ενίσχυση ή άτοκο δάνειο για ανακαίνιση ώστε τα ακίνητα να επιστρέψουν στην αγορά, ενώ περίπου 890.000 ενοικιαστές έλαβαν την πρώτη επιστροφή ενοικίου. Παράλληλα, τον Σεπτέμβριο ψηφίστηκε το θεσμικό πλαίσιο της κοινωνικής αντιπαροχής και οριστικοποιήθηκε ο κατάλογος των πρώτων 10 δημόσιων ακινήτων που θα ωριμάσει η ΕΕΣΥΠ προς προκήρυξη.
Ο σχεδιασμός για το 2026, τον οποίο ο πρωθυπουργός αναμένεται να εξειδικεύσει περαιτέρω σήμερα στη Βουλή, δίνει σαφή προτεραιότητα στα νέα προγράμματα ανακαινίσεων, με στόχο την ενεργοποίηση παλαιών και κλειστών ακινήτων. Συγκεκριμένα, προβλέπεται επιδότηση 80% έως 90%, έως 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, για κατοικίες έως 120 τ.μ. με οικοδομική άδεια έως το 1990, καλύπτοντας τόσο ήπιες ενεργειακές παρεμβάσεις όσο και βασικές εργασίες ανακαίνισης. Παράλληλα, σχεδιάζεται πρόγραμμα ανακαινίσεων παλαιών κατοικιών και δημοτικών κτιρίων που θα μετατραπούν σε κατοικίες για δημόσιους υπαλλήλους σε μικρούς δήμους και κοινότητες έως 1.500 κατοίκων.
Στο ίδιο πακέτο εντάσσεται η επέκταση του προγράμματος Μετεγκατάστασης σε έξι επιπλέον περιφερειακές ενότητες της Βόρειας Ελλάδας, με ενίσχυση 10.000 ευρώ χωρίς εισοδηματικά κριτήρια, καθώς και οι παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ακόμη, μετά την παράταση έως το τέλος του 2026 της απαγόρευσης νέων αδειών Airbnb στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, εξετάζεται η επέκταση του μέτρου σε περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά, η Χαλκιδική, η Πάρος και η Σαντορίνη, όπου η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει επιδεινώσει το στεγαστικό πρόβλημα.
Η κυβέρνηση στρέφεται επίσης, όπως και η Κομισιόν, στην αύξηση του αποθέματος κατοικιών. Συγκεκριμένα, προβλέπεται η προκήρυξη των πρώτων 10 δημόσιων ακινήτων που έχουν παραχωρηθεί στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, ώστε να ξεκινήσουν οι διαγωνισμοί κοινωνικής αντιπαροχής προς ιδιώτες για την κατασκευή προσιτών κατοικιών, με το 75% των διαμερισμάτων να διατίθεται σε πολίτες και το 25% στις Ένοπλες Δυνάμεις. Παράλληλα, προωθείται η κατασκευή περίπου 1.350 προσιτών κατοικιών σε τρία ανενεργά στρατόπεδα στο Μοσχάτο, στη Θεσσαλονίκη και στην Πάτρα, με χρηματοδότηση από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, καθώς και αποζημίωση του Ταμείου Ακινήτων Εθνικής Άμυνας, ώστε να χρηματοδοτήσει το δικό του οικιστικό πρόγραμμα. Η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου, έχει χαρακτηρίσει την πρωτοβουλία «μεγάλη κοινωνική επένδυση».
Βέβαια, δεν αποκλείονται και οι παρεμβάσεις θεσμικού χαρακτήρα για τη διαφάνεια των μισθωτηρίων και την καλύτερη αποτύπωση των πραγματικών ενοικίων. Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα επιχειρεί να ευθυγραμμιστεί με τη νέα ευρωπαϊκή στρατηγική για τη στέγαση, έχοντας όμως να καλύψει σημαντική απόσταση σε όρους προσφοράς κατοικιών και πραγματικής προσιτότητας της στέγης.
Οι προβλέψεις για το 2026
Σήμερα, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα τιμών. Τα νεόδμητα ακίνητα πωλούνται πλέον σταθερά στην περιοχή των 4.000 έως 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση αυτών των τιμών παίζει το κόστος κατασκευής, καθώς οι κατασκευαστές έχουν αποκτήσει ακριβά οικόπεδα, επιδιώκοντας να διασφαλίσουν περιθώρια κέρδους. Τα επίπεδα αυτά λειτουργούν ως σημείο αναφοράς και για τα παλαιότερα διαμερίσματα, με πολλούς ιδιοκτήτες να ζητούν ελαφρώς χαμηλότερες τιμές, συχνά ανεξαρτήτως πραγματικής κατάστασης ή παλαιότητας.
Βέβαια, η εικόνα δεν είναι ενιαία καθώς σε μεγάλο μέρος της Αττικής και της περιφέρειας, η ζήτηση είναι περιορισμένη και οι αγοραστές λιγότεροι, καθώς οι ζητούμενες τιμές υπερβαίνουν τις πραγματικές αντοχές της αγοράς. Αντίθετα, στο κέντρο των μεγάλων πόλεων και σε περιοχές έντονης τουριστικής ή επενδυτικής δραστηριότητας, η έντονη κινητικότητα των προηγούμενων ετών έχει οδηγήσει τις τιμές σε επίπεδα που πλέον λειτουργούν αποτρεπτικά για μεγάλο μέρος των ενδιαφερομένων.
Με τις ισορροπίες της αγοράς κατοικίας να έχουν ήδη δοκιμαστεί έντονα, το 2026 προδιαγράφεται ως χρονιά επιβράδυνσης και αναγκαστικής προσαρμογής, τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στα ενοίκια, χωρίς όμως ενδείξεις γενικευμένης διόρθωσης. Η αγορά εξακολουθεί να «κουβαλά» τη φόρα του προηγούμενου διαστήματος, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν πωλούν υπό πίεση και διαμορφώνουν τις ζητούμενες τιμές περισσότερο με βάση τις προσωπικές τους ανάγκες και λιγότερο με βάση τις πραγματικές δυνατότητες της ζήτησης. Το αποτέλεσμα είναι αυξημένος χρόνος διάθεσης των ακινήτων και χαμηλότερος όγκος συναλλαγών σε πολλές περιοχές.
