Η ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα φάση ρύθμισης και συμμόρφωσης. Το κράτος, υπό την πίεση της στεγαστικής κρίσης και της κοινής γνώμης για την εκτίναξη των τιμών κατοικίας και της ανάγκης για φορολογικά έσοδα, ψήφισε μέσα στο 2025 ένα νομοθετικό πακέτο, που αλλάζει σημαντικά τους όρους λειτουργίας των βραχυχρόνιων καταλυμάτων.
Οι αλλαγές αυτές -πολιτικές, φορολογικές και τεχνικές- μπαίνουν σταδιακά σε εφαρμογή και έχουν άμεσες οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες. Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο εισάγει υποχρεώσεις ασφαλείας και ποιότητας για όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης: φυσικό φωτισμό/αερισμό, κλιματισμό, εγκαταστάσεις πυροπροστασίας, πιστοποιήσεις ηλεκτρολογικών και απολυμάνσεων, υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης.
Παράλληλα, εισάγονται και αυστηρότερα πρόστιμα για μη συμμόρφωση, που -σε περιπτώσεις σοβαρών παραβάσεων- φτάνουν έως και 20.000 ευρώ. Η νέα ρύθμιση τέθηκε σε ισχύ με καταληκτική ημερομηνία εφαρμογής την 1η Οκτωβρίου 2025.
Επίσης, εφαρμόστηκε το μορατόριουμ για νέες εγγραφές βραχυχρόνιων ακινήτων σε επιλεγμένες γειτονιές του κέντρου της Αθήνας (Κολωνάκι, Κουκάκι και Εξάρχεια, κ.ά) τουλάχιστον για έναν χρόνο, με στόχο να σταματήσει η περαιτέρω «αποψίλωση» της μόνιμης κατοίκησης στο κέντρο.
Η φορολογική πλευρά συμπληρώνει το παζλ: Αφενός το ειδικό Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) αυξήθηκε σημαντικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (από 1,5 ευρώ σε 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση την υψηλή περίοδο, και από 0,5 ευρώ σε 2 ευρώ τη χαμηλή). Αφετέρου, στις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων επιβάλλεται επιπλέον τέλος επιτηδεύματος για κάθε κατάλυμα που διαχειρίζονται.
Οι οικονομικές επιπτώσεις για οικοδεσπότες και διαχειριστές Airbnb
Η εφαρμογή τεχνικών προδιαγραφών σημαίνει αρχικό επενδυτικό κόστος, που για μικρά ακίνητα μπορεί να είναι σημαντικό σε ποσοστό των εσόδων τους, ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες ενός ή δύο ακινήτων που διαχειρίζονται μόνοι τους τα καταλύματά τους.
Αυτό αναμένεται να οδηγήσει σε δύο κύριες προσαρμογές:
- «Φιλτράρισμα» των καταλυμάτων με χαμηλό επίπεδο υπηρεσιών (πολλά από τα οποία πιθανώς θα βγουν από την αγορά STR) και
- περαιτέρω επαγγελματικοποίηση του κλάδου, με την είσοδο εταιρικών διαχειριστών που μπορούν να απορροφήσουν τα κόστη συμμόρφωσης και να κλιμακώσουν υπηρεσίες.
Αυτό, όμως, σημαίνει ότι οι μικροϊδιοκτήτες που δεν μπορούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν, ενδέχεται να επιλέξουν είτε μακροχρόνιες μισθώσεις είτε πώληση.
Επιπτώσεις στην προσφορά κατοικιών και στις τιμές ενοικίασης
Η δημόσια αιτία των μέτρων είναι να απελευθερωθούν κατοικίες για μόνιμους κατοίκους και να συγκρατηθούν οι τιμές ενοικίασης. Ίσως αυτά τα μέτρα να έχουν κάποιες προοπτικές να αποδώσουν, αλλά όχι άμεσα και ομοιόμορφα, σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.
Σε περιοχές υψηλής ζήτησης οι ιδιοκτήτες μπορεί να στραφούν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις με πλήρη συμμόρφωση, διατηρώντας ψηλά τις τιμές. Σε περιοχές που υπάρχουν πολλά μικρά καταλύματα, τα οποία δεν συμμορφώνονται με τις προδιαγραφές ασφάλειας και ποιότητας, οι ιδιοκτήτες ίσως επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, έστω και προσωρινά.
Πάντως, όλες οι μελέτες υποστηρίζουν ότι η καθαρή επίδραση των μέτρων στις τιμές στέγασης θα είναι ανεπαίσθητη.
Τι περιμένουν οι πλατφόρμες και πώς αντιδρούν οι αγορές
Οι ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.ά.) έχουν ήδη τροποποιήσει τις λειτουργίες τους, παρέχοντας στοιχεία στους φορείς, ενώ έχουν ενσωματώσει τις παρακρατήσεις φόρων. Ωστόσο, το κόστος συμμόρφωσης και η ανάγκη για αυστηρότερες εγγραφές ακινήτων μπορούν να μειώσουν τον αριθμό των νέων καταχωρήσεων.
Επίσης, οι μεγαλύτεροι επαγγελματικοί διαχειριστές μπορούν να κεφαλαιοποιήσουν την κατάσταση, προσφέροντας «πλήρως συμμορφωμένα» καταλύματα και αναλαμβάνοντας τη διαχείριση συμμόρφωσης για ιδιοκτήτες. Συνεπώς, η αγορά αναμένεται να γίνει πιο συγκεντρωμένη και πιο «προσηλωμένη» στην ποιότητα και στην ασφάλεια.
Υπάρχουν, ωστόσο, σαφείς κίνδυνοι. Οι υπερβολικά αυστηρές ή γραφειοκρατικές απαιτήσεις μπορεί να ωθήσουν μέρος της αγοράς:
- Στη «μαύρη» μίσθωση ή
- σε μη δηλωμένες πρακτικές, εάν οι έλεγχοι δεν μπορούν να εφαρμοστούν αποτελεσματικά.
Επιπλέον, ορισμένες τουριστικές επιχειρήσεις χαμηλού κόστους, που εξυπηρετούν ταξιδιώτες με περιορισμένο προϋπολογισμό, μπορεί να εξαφανιστούν, με αποτέλεσμα αύξηση της συνολικής τιμής για τους καταναλωτές ή μετατόπιση της ζήτησης σε άλλους προορισμούς. Τέλος, αν τα έσοδα από τους αυξημένους φόρους και τα πρόστιμα δεν επιστραφούν σε πολιτικές στέγασης (π.χ. επιδότηση κατοικιών), τότε ο κοινωνικός αντίκτυπος θα είναι περιορισμένος.
Η μεγάλη εικόνα για Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση
Αν τα μέτρα εφαρμοστούν σωστά, με ισχυρούς και διαφανείς μηχανισμούς ελέγχου, κίνητρα για μετάβαση σε μακροχρόνιες μισθώσεις και στοχευμένες επιδοτήσεις, η αγορά μπορεί να εξελιχθεί προς μια πιο βιώσιμη και επαγγελματική μορφή, όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν, αλλά υπό αυστηρότερους -κοινωνικά αποδεκτούς- όρους.
Εάν, όμως, η εφαρμογή αποδειχθεί καθυστερημένη ή αποσπασματική, υπάρχει ο κίνδυνος στρεβλώσεων, «εκροής» τουριστικής ζήτησης και δημιουργίας αθέμιτων αγορών.
Τα νέα μέτρα δείχνουν ότι «το ταβάνι» έχει οριστεί, όχι με την έννοια της εξαφάνισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά ως αυστηρότερο πλαίσιο λειτουργίας που θα περιορίσει την ανεξέλεγκτη επέκταση και θα αναδιαμορφώσει το προφίλ της προσφοράς, σε πιο επαγγελματική, πιο ακριβή και με υψηλότερη ποιότητα.
