Την ώρα που η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια βαθιά και πολυεπίπεδη στεγαστική κρίση, με κυρίαρχο πρόβλημα τη σοβαρή έλλειψη επαρκούς και οικονομικά προσιτού οικιστικού αποθέματος, οι νέες επενδύσεις στην κατοικία, αντί να ενισχύονται, εμφανίζουν πλέον ξεκάθαρα σημάδια έντονης επιβράδυνσης. Η εξέλιξη αυτή αφορά τόσο εγχώριους όσο και ξένους επενδυτές και αποτυπώνεται με ολοένα και μεγαλύτερη σαφήνεια στη συνολική εικόνα της αγοράς. Το γεγονός αυτό αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς έρχεται σε μια περίοδο που, εντός των επόμενων εβδομάδων, αναμένονται η εξειδίκευση και η ενεργοποίηση νέου πακέτου κυβερνητικών παρεμβάσεων, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας και την αποκλιμάκωση των πιέσεων στις τιμές.
Θεσμική αβεβαιότητα και «πάγωμα» αναπτύξεων
Η εικόνα της στασιμότητας είναι εμφανής ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνται αιχμές της οικιστικής ανάπτυξης. Όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Ask Wire, Παύλος Λοΐζος, ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον που σχετίζεται άμεσα με το έργο στο Ελληνικό παραμένει ισχυρό, η κατάσταση στα ακίνητα που βρίσκονται περιμετρικά της μεγάλης ανάπλασης είναι εντελώς διαφορετική. Διαμερίσματα και οικόπεδα έχουν επηρεαστεί άμεσα από την αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Πολλές αναπτύξεις δεν μπορούν να ξεκινήσουν, με αποτέλεσμα να έχουν ουσιαστικά «παγώσει», ενώ στην πράξη δεν καταγράφονται συναλλαγές. Η αγορά βρίσκεται σε καθεστώς αναμονής, καθώς επενδυτές και developers αποφεύγουν να αναλάβουν ρίσκο χωρίς ξεκάθαρο θεσμικό πλαίσιο. Παρ’ ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει προχωρήσει σε ορισμένες διευκρινίσεις και αναμένονται περαιτέρω παρεμβάσεις, η αβεβαιότητα παραμένει και λειτουργεί αποτρεπτικά.
Υψηλές τιμές και αποδυνάμωση της Χρυσής Βίζας
Την ίδια στιγμή, οι τιμές των ακινήτων έχουν φτάσει σε επίπεδα που, σε συνδυασμό με την αυστηροποίηση του πλαισίου της Χρυσής Βίζας, περιορίζουν σημαντικά το ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Οι ξένοι επενδυτές, που τα προηγούμενα χρόνια στήριξαν σε μεγάλο βαθμό τη ζήτηση, εμφανίζονται πλέον διστακτικοί ή αποσύρονται πλήρως. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις συναλλαγές, στις νέες οικοδομές εξακολουθούν να κινούνται κυρίως διαμερίσματα με τιμές έως 300.000 ευρώ ή, το πολύ, έως τις 400.000 ευρώ. Πάνω από αυτά τα επίπεδα οι πωλήσεις γίνονται αισθητά πιο δύσκολες, καθώς η ζήτηση περιορίζεται σημαντικά και σε μεγάλο βαθμό εξαντλείται.
Ημιτελείς οικοδομές και μη βιώσιμα επιχειρηματικά μοντέλα
Ιδιαίτερα αποκαλυπτικό για τις δυσλειτουργίες που καταγράφονται στην αγορά και ειδικά στον τομέα της παραγωγής νέων κατοικιών είναι το έντονο φαινόμενο των ημιτελών οικοδομών, ακόμη και νεόδμητων. Πρόκειται για έργα που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο κατασκευής, αλλά έχουν «παγώσει» εδώ και μήνες, χωρίς να σημειώνεται καμία ουσιαστική πρόοδος.
Το πρόβλημα δεν αποδίδεται σε έναν και μόνο παράγοντα, όπως η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), αλλά προκύπτει από τον συνδυασμό των υψηλών τιμών γης, του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους και των ήδη διογκωμένων τιμών πώλησης, που σε πολλές περιπτώσεις καθιστούν το επενδυτικό μοντέλο μη βιώσιμο. Όταν οι αριθμοί δεν «βγαίνουν» και η ζήτηση εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από ευμετάβλητα ξένα κεφάλαια, οι επενδύσεις αναστέλλονται και τα έργα παραμένουν στάσιμα.
Την εικόνα αυτήν επιβαρύνει περαιτέρω και η ίδια η δομή της αγοράς. Πολλά από τα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη υλοποιούνται από μικρές εταιρείες ή μεμονωμένους επαγγελματίες, οι οποίοι μπορούν να καλύψουν τα αρχικά στάδια της κατασκευής, αλλά δεν διαθέτουν την απαραίτητη χρηματοδοτική επάρκεια για την ολοκλήρωσή της. Χωρίς εξασφαλισμένη τραπεζική χρηματοδότηση ή επαρκείς προπωλήσεις, η οικοδομή μένει στη μέση, επιτείνοντας το ήδη οξύ πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς.
Στενή χρηματοδότηση και καθυστερήσεις στις αγορές
Ο περιορισμός της χρηματοδότησης και οι μεγάλες καθυστερήσεις στις τραπεζικές διαδικασίες αποτελούν έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα που συμβάλλει στο «πάγωμα» της αγοράς. Η δυσκολία δεν αφορά μόνο όσους εξαρτώνται από στεγαστικό δάνειο, αλλά επεκτείνεται ακόμη και σε αγοραστές με ίδια κεφάλαια, καθώς η ολοκλήρωση των συναλλαγών συχνά σκοντάφτει σε χρονοβόρους ελέγχους και απαιτητικές διαδικασίες.
Παρ’ ότι οι τράπεζες δηλώνουν πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, στην πράξη απαιτούν εκτενή τεκμηρίωση και σημαντικό χρόνο για την έγκριση των δανείων. Σε ένα περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς, οι καθυστερήσεις αυτές οδηγούν συχνά σε αναβολές ή ματαιώσεις αγοραπωλησιών, εντείνοντας το κλίμα αβεβαιότητας και στασιμότητας στην αγορά κατοικίας.
Στροφή στις παλιές κατοικίες
Μέσα σε ένα περιβάλλον έντονης στεγαστικής πίεσης και περιορισμένης παραγωγής νέων κατοικιών, όσοι δεν μπορούν να αποκτήσουν νεόδμητο ακίνητο στρέφονται αναγκαστικά στη δευτερογενή αγορά. Ωστόσο, ούτε εκεί εντοπίζεται ουσιαστική διέξοδος. Τα μεταχειρισμένα ακίνητα εμφανίζονται συχνά υπερτιμημένα και παραμένουν αδιάθετα για μεγάλο χρονικό διάστημα – από μήνες έως και πάνω από έναν χρόνο. Σε πολλές περιπτώσεις, η απόκλιση μεταξύ ζητούμενης και τελικής τιμής φτάνει ακόμη και το 25%, αποτυπώνοντας το χάσμα ανάμεσα στις προσδοκίες των ιδιοκτητών και την πραγματική αγοραστική δυνατότητα της αγοράς.
Πολλοί ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν, λοιπόν, τη ζητούμενη τιμή ως «πραγματική αξία» και αρνούνται να προσαρμοστούν, με αποτέλεσμα τα ακίνητα να μένουν απούλητα για 9, 12 ή και περισσότερους μήνες. Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες δεν έχουν διοχετεύσει στην αγορά ουσιαστικό απόθεμα ακινήτων από χαρτοφυλάκια, καθώς προηγείται η πολεοδομική τακτοποίηση και νομιμοποίηση, μια διαδικασία σύνθετη και χρονοβόρα, που λειτουργεί ανασταλτικά.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Ask Wire, «η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει παρεμβάσεις για την αξιοποίηση παλαιών ακινήτων και την ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας. Ωστόσο, στην πράξη, η διάθεση κτιρίων ηλικίας 50 ή 55 ετών, που βρίσκονται στο τέλος του κύκλου ζωής τους, δεν απαντά στις ανάγκες οικογενειών που αναζητούν λειτουργικές και σύγχρονες κατοικίες. Μια απλή ανακαίνιση δεν αρκεί, όταν το ίδιο το κτίριο υστερεί σε ενεργειακή απόδοση, λειτουργικότητα και υποδομές».
Το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας παραμένει η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα. Δεν κατασκευάζονται αρκετά νέα κτίρια και, κυρίως, δεν παράγεται νέο απόθεμα σε κλίμακα που να μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά την προσφορά. Την ίδια στιγμή, οι μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες απουσιάζουν από την παραγωγή νέων κατοικιών. Οι μεγάλοι όμιλοι και τα επενδυτικά κεφάλαια κατευθύνουν τις επενδύσεις τους κυρίως σε εμπορικά ακίνητα, τουρισμό και υποδομές. Ακόμη και οι λίγες εξαιρέσεις υλοποιούν περιορισμένα έργα, χωρίς την απαιτούμενη κλίμακα για να επηρεάσουν την αγορά συνολικά.
