Η αγορά ακινήτων στην Αττική παρουσιάζει αυτή την περίοδο μια εικόνα έντονης κινητικότητας, σχεδόν ασφυκτικής, με τη ζήτηση να διατηρείται ισχυρή και τις διαθέσιμες επιλογές να είναι αισθητά περιορισμένες. Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος βρίσκονται τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, τα οποία αποτελούν τον βασικό στόχο των αγοραστών, είτε πρόκειται για νοικοκυριά που αναζητούν κύρια κατοικία είτε για επενδυτές που επιδιώκουν ένα ακίνητο εύκολα αξιοποιήσιμο στη μίσθωση και με σταθερή, διαχρονική εμπορικότητα. Ωστόσο, η εικόνα που προκύπτει από τις 7.176 αγγελίες που βρίσκονται αυτή τη στιγμή «στον αέρα», σύμφωνα με τα στοιχεία της Ask Wire, κρύβει μια κρίσιμη λεπτομέρεια, η πλειονότητα της προσφοράς συγκεντρώνεται στο κέντρο της Αθήνας.
Ο Δήμος Αθηναίων παραμένει ο απόλυτος κυρίαρχος του αποθέματος με 2.066 ακίνητα, δηλαδή το 29% του συνόλου. Πρόκειται για μια δεξαμενή προσφοράς που τροφοδοτείται από το μεγάλο και ετερογενές κτιριακό απόθεμα της πόλης και από τη διαρκή ζήτηση για ακίνητα σε κεντρικές τοποθεσίες, όπου η πρόσβαση, οι μεταφορές και η καθημερινότητα κάνουν τη διαφορά. Βέβαια, η μεγάλη πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων στο κέντρο είναι παλαιά και μη ανακαινισμένα. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής πρέπει να συνυπολογίσει ένα σημαντικό κεφάλαιο για εργασίες εκσυγχρονισμού, λειτουργικής αναδιάταξης, αναβάθμισης ηλεκτρολογικών-υδραυλικών και –όλο και συχνότερα– ενεργειακής βελτίωσης. Έτσι, ένα φαινομενικά «φθηνό» δυάρι στο κέντρο μπορεί τελικά να κοστίσει όσο ένα νεότερο ακίνητο σε άλλη περιοχή, απλώς επειδή το «κρυφό» κόστος της ανακαίνισης μετατρέπει τη χαμηλή τιμή εισόδου σε συνολικό προϋπολογισμό πολύ υψηλότερο από αυτόν που αρχικά φαίνεται στην αγγελία. Με άλλα λόγια, στο κέντρο η αγορά προσφέρει πολλά, αλλά δεν υπόσχεται απαραίτητα εύκολες λύσεις.
Κι όμως, τα στοιχεία δείχνουν ότι το 72,4% των αγγελιών παραμένει ενεργό για λιγότερο από τρεις μήνες. Αυτός ο αριθμός, από μόνος του, περιγράφει μια αγορά όπου τα ακίνητα απορροφώνται γρήγορα, είτε γιατί η ζήτηση είναι έντονη είτε γιατί πολλοί αγοραστές, πιεζόμενοι από την έλλειψη «καλών» επιλογών, είναι διατεθειμένοι να προχωρήσουν ακόμη και σε ακίνητα που χρειάζονται ολική ανακατασκευή. Συγκεκριμένα, μόλις το 27,6% των αγγελιών μένει ενεργό πάνω από τρεις μήνες, άρα το «παράθυρο» για να εντοπίσει κανείς ένα ακίνητο, να το αξιολογήσει, να το συγκρίνει και να κινηθεί προς αγορά, είναι συχνά στενό.
Πίσω από τον Δήμο Αθηναίων, το δεύτερο μεγαλύτερο απόθεμα εντοπίζεται στον Πειραιά, όπου καταγράφονται 487 ακίνητα προς πώληση. Η θέση του δεν είναι τυχαία, καθώς πρόκειται για έναν δήμο που έχει ισχυρή, ιστορική πυκνότητα κατοικίας, αλλά τα τελευταία χρόνια λειτουργεί και ως ανερχόμενος πόλος για όσους αναζητούν συνδυασμό πρόσβασης, αστικής ζωής και επενδυτικών προοπτικών. Στην τρίτη θέση βρίσκεται η Καλλιθέα με 405 διαμερίσματα, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή της δυναμική ως περιοχή «κοντά σε όλα», με εύκολες μετακινήσεις και υψηλή ζήτηση για μικρομεσαίες κατοικίες. Ακολουθεί το Περιστέρι με 357 ακίνητα, μια ένδειξη ότι τα δυτικά προάστια εξακολουθούν να σηκώνουν σημαντικό κομμάτι της αγοράς, σε μεγάλο βαθμό επειδή προσφέρουν πιο προσιτές επιλογές σε σχέση με το κέντρο, ενώ παραμένουν πλήρως ενταγμένα στον αστικό ιστό.
Στα νότια προάστια, η Γλυφάδα εμφανίζεται με 260 διαμερίσματα προς πώληση και εδώ η διαφορά δεν είναι μόνο ποσοτική αλλά και ποιοτική, καθώς το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος αφορά νεότερα ή ανακαινισμένα ακίνητα, συνήθως υψηλότερων προδιαγραφών, κάτι που αντανακλάται και στο επίπεδο τιμών. Πολύ κοντά ακολουθεί η Νέα Σμύρνη με 243 ακίνητα, διατηρώντας τη θέση της ως μια αγορά με σταθερή ζήτηση, που «παντρεύει» οικιστικό χαρακτήρα και αστική πρόσβαση. Στη συνέχεια, το Κερατσίνι – Δραπετσώνα καταγράφει 231 διαμερίσματα προς πώληση, στοιχείο που δείχνει αυξημένη κινητικότητα σε περιοχές που επηρεάζονται από τις ευρύτερες παρεμβάσεις στον άξονα του λιμανιού και της παραλιακής ζώνης – μια κινητικότητα που, σε αρκετές περιπτώσεις, συνδέεται και με την αναζήτηση πιο προσιτών επιλογών.
Η εικόνα συμπληρώνεται από δήμους που συγκεντρώνουν επίσης αξιοσημείωτο απόθεμα, όπως στο Μαρούσι που καταγράφονται 218 ακίνητα, επιβεβαιώνοντας ότι τα βόρεια προάστια κρατούν σταθερά τη δική τους αγορά, ενώ στο Ίλιον βρίσκονται 201 διαμερίσματα, μια ένδειξη που συνδέεται και με την έντονη οικοδομική δραστηριότητα προηγούμενων ετών, η οποία σήμερα «μεταφράζεται» σε μεγαλύτερη διαθεσιμότητα. Τη δεκάδα των περιοχών με τη μεγαλύτερη προσφορά συμπληρώνουν το Χαϊδάρι με 184 ακίνητα, το Αιγάλεω με 176 διαμερίσματα και ο Βύρωνας με 169 ακίνητα, επιβεβαιώνοντας ότι η προσφορά απλώνεται σε όλο το πολεοδομικό συγκρότημα, αλλά με σαφώς μεγαλύτερη ένταση σε συγκεκριμένους, πυκνοδομημένους δήμους όπου η κατοικία αλλάζει χέρια πιο συχνά.
Αν όμως ο χάρτης δείχνει πού βρίσκεται το απόθεμα, η τιμολόγηση δείχνει πόσο έχει αλλάξει η αγορά τα τελευταία χρόνια. Η εποχή του «οικονομικού» ακινήτου κάτω από 100.000 ευρώ έχει ουσιαστικά τελειώσει, καθώς αυτά αποτελούν πλέον μόλις το 4,6% της αγοράς. Η πραγματική «μάχη» δίνεται στη ζώνη των 100.000 – 300.000 ευρώ, όπου συγκεντρώνεται το 70% των αγγελιών. Πρόκειται για το πεδίο στο οποίο κινείται το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών και εκεί ακριβώς αναδεικνύεται η μεγάλη διαφοροποίηση ανά περιοχή, καθώς στο κέντρο και στα δυτικά, αυτές οι τιμές συχνά αντιστοιχούν σε παλαιά ακίνητα, με ανάγκη αναβάθμισης, ενώ στα νότια προάστια το τοπίο γίνεται πολύ πιο «ακριβό» και ποιοτικό. Η πιο χαρακτηριστική εικόνα αυτού του χάσματος αποτυπώνεται στην περιοχή Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, όπου το 76% των ακινήτων ξεπερνά τις 400.000 ευρώ, αντανακλώντας πολύ υψηλότερα στάνταρ κατασκευής και διαφορετικό αγοραστικό κοινό. Έτσι, μέσα στην ίδια μητροπολιτική περιοχή συνυπάρχουν αγορές με τελείως διαφορετικές ταχύτητες, από τη μία, περιοχές όπου το «κάτω από 300.000» σημαίνει «παλιό και με δουλειά», και από την άλλη, ζώνες όπου η πλειονότητα του αποθέματος ξεκινά σε επίπεδα που για πολλούς αγοραστές είναι απαγορευτικά.
