Μια εύθραυστη ισορροπία επιχειρεί να διαμορφώσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) με την τροπολογία που κατέθεσε στη Βουλή για τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), σε μια προσπάθεια να ξεμπλοκάρει έργα και μεταβιβάσεις που είχαν παγώσει μετά τις ακυρώσεις οικοδομικών αδειών και τις δικαστικές προσφυγές. Η «επόμενη ημέρα» βρίσκει τρεις πλευρές σε διαφορετική θέση εκκίνησης, το ΥΠΕΝ να μιλά για σταθερότητα χωρίς νομιμοποίηση αυθαιρεσιών, την αγορά να βλέπει μια αναγκαία ανάσα ρευστότητας αλλά με πολλά αστερίσκους, και τους δήμους να περνούν στην αντεπίθεση με νέες προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η στάση του ΥΠΕΝ
Στον πυρήνα της τροπολογίας βρίσκεται η αναστολή των κυρώσεων που συνδέονται με τα μπόνους και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί δικαστικά ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακύρωσης. Η αναστολή αφορά αποκλειστικά το επίμαχο τμήμα που σχετίζεται με τα μπόνους και όχι το σύνολο του έργου, ενώ ταυτόχρονα αίρονται οι απαγορεύσεις δικαιοπραξιών, επιτρέποντας ξανά μεταβιβάσεις, αγοραπωλησίες και σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων. Το δεύτερο σκέλος της ρύθμισης είναι η δυνατότητα επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες, υπό την προϋπόθεση ότι έχει ήδη ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Με αυτό το φίλτρο το ΥΠΕΝ ξεκαθαρίζει ότι δεν διασώζει «χαρτιά και μακέτες», αλλά πραγματικές επενδύσεις που έχουν ήδη υλοποιηθεί. Παράλληλα, θέτει σαφή χρονικό «κόφτη», καθώς καμία διαδικασία δεν μπορεί να παραταθεί πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026, στέλνοντας μήνυμα ότι η ρύθμιση δεν αποτελεί μόνιμη αμνηστία.
Σε πολιτικούς όρους, το υπουργείο επιχειρεί να πετύχει τρεις στόχους ταυτόχρονα, να αποτρέψει ένα ντόμινο οικονομικών συνεπειών σε real estate και τράπεζες, να περιορίσει τον κοινωνικό και πολιτικό θόρυβο γύρω από τα ύψη και τα τετραγωνικά και να κλείσει, έστω προσωρινά, την ανοιχτή πληγή του ΝΟΚ για τα κτίρια που είχε ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός.
Τι λέει η αγορά για το μπόνους δόμησης του ΝΟΚ
Στην αγορά ακινήτων η πρώτη αντίδραση είναι ανακουφιστική. Η άρση των απαγορεύσεων δικαιοπραξιών μεταφράζεται άμεσα σε ξεμπλοκάρισμα συμβολαίων, επαναφορά τραπεζικών χρηματοδοτήσεων και επανεκκίνηση αγοραπωλησιών που είχαν παγώσει «στον αέρα». Πρόκειται για ακίνητα που είχαν μετατραπεί σε νεκρό κεφάλαιο, καθώς δεν μπορούσαν ούτε να πουληθούν ούτε να χρησιμοποιηθούν ως εξασφάλιση για δάνεια. Παράγοντες της αγοράς μιλούν για ένα αναγκαίο εργαλείο σταθεροποίησης που αποτρέπει να μείνουν δεκάδες έργα ημιτελή, να ξεσπάσει κύμα αποζημιώσεων κατά του Δημοσίου και να παρασυρθούν χρηματοδοτήσεις και επενδυτικά σχήματα. Με απλά λόγια, η τροπολογία «κερδίζει χρόνο» και επαναφέρει μια στοιχειώδη ρευστότητα.
Ταυτόχρονα, όμως, η αισιοδοξία είναι συγκρατημένη. Σύμφωνα με δικηγορικούς κύκλους, το μεγάλο αγκάθι είναι το καθαρά τεχνικό, καθώς το σύστημα e-Άδειες δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί πλήρως. Οι χρήστες δεν μπορούν να εισέλθουν, ενώ παρότι το παράβολο έχει εκδοθεί και το ποσό είναι εμφανές, δεν υπάρχει τεχνική δυνατότητα πληρωμής. Με απλά λόγια, το εργαλείο που θα κάνει πράξη τη ρύθμιση δεν είναι έτοιμο.
Επιπλέον, επισημαίνεται ότι η τροπολογία δεν λύνει το δομικό πρόβλημα, δεν αλλάζει τον ΝΟΚ ούτε τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, απλώς μεταθέτει προθεσμίες. Η αγορά συνεχίζει να ζητά ένα νέο, απλό και σταθερό πλαίσιο με καθαρούς κανόνες, γιατί χωρίς θεσμική βεβαιότητα κάθε «ανάσα» κινδυνεύει να είναι προσωρινή.
Προσθέτουν επίσης ότι μαζί με το ΝΟΚ μία σοβαρή επικαιροποίηση των προδιαγραφών του κτιριοδομικού κανονισμού είναι εξίσου απαραίτητη. Για παράδειγμα , με το δεδομένο ότι οι νέες γενιές στατιστικά έχουν πολύ υψηλότερο μέσο όρο ύψους από ότι πριν τριάντα χρόνια , το ελάχιστο απαιτούμενο καθαρό ύψος σε ένα νέο κτίριο ώστε να θεωρείται ένα χώρος κύριας χρήσης θα έπρεπε να αναθεωρηθεί καθώς σήμερα περιορίζεται στα 2,5 μέτρα με δυνατότητα για τοπικές μειώσεις που αφορούν σε δοκούς και ψευδοροφές να επιτρέπονται. Παράλληλα το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος θυρών είναι στα 2 μέτρα. Η σύγχρονη κατοικία χρειάζεται άλλες προδιαγραφές. Ένα ελάχιστο καθαρό ύψος 2,80 μέτρων θα ήταν πιο ρεαλιστικό, μαζί με συνολική επανεξέταση του εσωτερικού σχεδιασμού, των όγκων και της λειτουργικότητας των χώρων.
Παράλληλα, έχει αλλάξει ριζικά και ο τρόπος ζωής. Παλιά, σε ένα διαμέρισμα 80 τετραγωνικών ζούσε άνετα μια τετραμελής οικογένεια. Σήμερα, στα ίδια 80 τετραγωνικά, βγάζεις μικρότερο αριθμό «πραγματικών» δωματίων, γιατί έχουν μεγαλώσει τα σαλόνια, οι κρεβατοκάμαρες, τα μπάνια, οι διάδρομοι , αλλά ακόμα και οι επιφάνειες των ίδιων των δωματίων και των χώρων καθώς οι σύγχρονες προδιαγραφές απαιτούν μεγαλύτερη άνεση χώρου. Το αφήγημα ότι χτίζουμε περισσότερο άρα πνίγουμε τους δήμους δεν στέκει τόσο εύκολα όσο ακούγεται
Κατατέθηκε νέα προσφυγή από τους Δήμους
Την ώρα που το ΥΠΕΝ επιχειρεί να σταθεροποιήσει την αγορά και οι κατασκευαστές βλέπουν μια αναγκαία ανάσα, η Τοπική Αυτοδιοίκηση ανοίγει νέο κύκλο σύγκρουσης. Πέντε δήμοι –Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, Αλίμου, Αμαρουσίου, Κηφισιάς και Φιλοθέης-Ψυχικού– κατέθεσαν προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά του Π.Δ. για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και των συναφών κανονιστικών πράξεων που υλοποιούν το νέο πλαίσιο.
Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι το ΥΠΕΝ επιχειρεί να «διασώσει» εκ των υστέρων οικοδομικές άδειες που βασίστηκαν σε μπόνους δόμησης τα οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικά, παρακάμπτοντας στην πράξη τις ακυρωτικές αποφάσεις της Δικαιοσύνης. Κάνουν λόγο για έμμεση ανατροπή της νομολογίας του ΣτΕ και για αντικατάσταση των έννομων συνεπειών της ακύρωσης με αόριστα «περιβαλλοντικά ισοδύναμα», χωρίς ουσιαστική σύνδεση με τη βλάβη που έχει προκληθεί στο συγκεκριμένο οικιστικό περιβάλλον.
Παράλληλα, προειδοποιούν ότι δημιουργούνται όροι δόμησης δύο ταχυτήτων, καθώς όσοι αξιοποίησαν τα μπόνους οδηγούνται τώρα σε μια μορφή εκ των υστέρων νομιμοποίησης μέσω αντιστάθμισης, ενώ όσοι δεν τα χρησιμοποίησαν παραμένουν στους αυστηρούς γενικούς όρους. Ιδιαίτερη έμφαση δίνουν και στις περιοχές ειδικής προστασίας, όπως κηπουπόλεις και παραδοσιακοί οικισμοί, εκτιμώντας ότι ανοίγει ο δρόμος για πολεοδομικές επιβαρύνσεις που «εξαγοράζονται» αντί να αποτρέπονται.
Με δηλώσεις τους, οι δήμαρχοι μιλούν για ζήτημα συνταγματικής τάξης και ποιότητας ζωής, ξεκαθαρίζοντας ότι δεν θα αποδεχθούν τη μετατροπή της περιβαλλοντικής προστασίας σε οικονομική συναλλαγή. Το μήνυμα είναι σαφές, ακόμη κι αν ξεμπλοκάρουν προσωρινά έργα και μεταβιβάσεις, το θεσμικό ρίσκο παραμένει.
