Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση μετάβασης, καθώς νέες πρακτικές αρχίζουν να κερδίζουν έδαφος. Οι online δημοπρασίες μπαίνουν πλέον στο παιχνίδι για τα πραγματικά premium ακίνητα, εισάγοντας πιο «διεθνείς» κανόνες διαφάνειας και τιμολόγησης. Την ίδια στιγμή, όμως, η καθημερινότητα των συναλλαγών παραμένει εγκλωβισμένη στα γνωστά βαρίδια, γραφειοκρατία, αργούς χρόνους ολοκλήρωσης και μια αγορά που ακόμη παλεύει να λειτουργήσει με σταθερότητα και συνέπεια. Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ενισχύεται και το κύμα ξένου ενδιαφέροντος. Οι Αμερικανοί, σύμφωνα με όσα αναφέρει η ιδρύτρια και CEOτης Roula Rouva | Forbes Global Properties, διαμορφώνονται ως η πιο δυναμική «δεξαμενή» νέων κατοίκων για το 2026, όχι για λίγους μήνες διαμονής, αλλά με προοπτική μόνιμης εγκατάστασης.
Η νέα τάση των δημοπρασιών
Στην Ελλάδα, η λέξη «δημοπρασία» συχνά συγχέεται με τον πλειστηριασμό. Η Ρούλα Ρουβά, ωστόσο, επιμένει στη σαφή διάκριση, η δημοπρασία δεν συνδέεται με ανάγκη ρευστοποίησης ή πίεση του ιδιοκτήτη. Αντίθετα, αξιοποιείται ως στοχευμένο, στρατηγικό εργαλείο για ακίνητα που ξεχωρίζουν και λειτουργούν σαν σπάνια αντικείμενα συλλεκτικής αξίας, λόγω αρχιτεκτονικής, τοποθεσίας, εμπειρίας ή συνολικής μοναδικότητας.
Η λογική της, όπως την περιγράφει, θυμίζει τη διαδρομή ενός έργου τέχνης. Η τιμή εκκίνησης δεν «ορίζει» την αξία, απλώς ανοίγει τη διαδικασία. Η πραγματική αξία αποκαλύπτεται μέσα από τον ανταγωνισμό, καθώς οι ενδιαφερόμενοι ανεβάζουν τις προσφορές μέχρι το σημείο που η αγορά θεωρεί δίκαιο. Για να λειτουργήσει όμως σωστά αυτό το μοντέλο, απαιτείται σοβαρή προετοιμασία, συνήθως τρεις έως τέσσερις μήνες, ώστε το ακίνητο να είναι ώριμο, πλήρως τεκμηριωμένο και έτοιμο να παρουσιαστεί σε διεθνές κοινό.
Στο τέλος, το ακίνητο κατακυρώνεται στον υψηλότερο πλειοδότη, μέσα από μια διαδικασία όπου η τελική τιμή διαμορφώνεται αποκλειστικά από την ίδια την αγορά. Πρόκειται για μοντέλο που στις ΗΠΑ εφαρμόζεται εδώ και περίπου δύο δεκαετίες, ενώ στην Ευρώπη εξελίσσεται σταδιακά. Στην Ελλάδα κάνει τώρα τα πρώτα ουσιαστικά του βήματα στον χώρο των πραγματικά premium ακινήτων, με στόχο να διαμορφωθεί μια νέα κουλτούρα προώθησης και τοποθέτησης μοναδικών assets σε διεθνή περιβάλλοντα.
Τα βαρίδια που καθυστερούν τις συναλλαγές
Πίσω όμως από την εικόνα της διεθνούς έκθεσης και των νέων εργαλείων, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να δοκιμάζεται στο πιο πρακτικό επίπεδο, στο αν και πότε μπορεί να ολοκληρωθεί μια συναλλαγή. Η Ρούλα Ρουβά μιλά για ένα πλέγμα γραφειοκρατίας και καθυστερήσεων που επιβαρύνει ακόμη και τις πιο τυπικές μεταβιβάσεις. Η πώληση ενός ακινήτου μπορεί να απαιτεί εμπλοκή δήμων, μηχανικών, τοπογράφων, πλήθος δικαιολογητικών και διαδοχικούς ελέγχους, με τον συντονισμό να παραμένει αργός. Όταν ένα ακίνητο είναι πλήρως τακτοποιημένο, η καλύτερη εκδοχή μεταβίβασης μπορεί να ολοκληρωθεί σε περίπου τρεις μήνες. Στη χειρότερη περίπτωση, ειδικά αν υπάρξουν εκκρεμότητες, ο χρόνος ξεπερνά τον έναν χρόνο.
Σε αυτό το σημείο, κρίσιμος παράγοντας γίνεται και η συνεργασία με τον ιδιοκτήτη. Όπως υποστηρίζει η ίδια για να προχωρήσει ομαλά μια διαδικασία πρέπει να υπάρχει συνεννόηση από την αρχή, να υπάρχει κατανόηση του τι απαιτείται, να γίνονται κινήσεις εγκαίρως και να αποφεύγονται παλινωδίες που «τραβούν» τον χρόνο. Γι’ αυτό και, όπως σημειώνει, η επιλογή των ακινήτων που εντάσσονται σε ένα χαρτοφυλάκιο οφείλει να γίνεται προσεκτικά, ώστε να αποφεύγεται η έκθεση ακινήτων που δεν είναι ώριμα προς πώληση.
Ένα ακόμη πρόβλημα που, κατά την ίδια, επιμένει στην Ελλάδα είναι η πρακτική να δίνεται ένα ακίνητο σε πολλούς μεσίτες με την προσδοκία ότι έτσι θα πωληθεί πιο γρήγορα. Στην πράξη συμβαίνει το αντίθετο. Το ακίνητο εμφανίζεται σε πολλές «βιτρίνες» με διαφορετικές πληροφορίες, διαφορετικές περιγραφές και συχνά με διαφορετικό χειρισμό της τιμής. Η αγορά το βλέπει υπερεκτεθειμένο, χάνει δυναμική, γεννά καχυποψία και τελικά η αξία του πιέζεται αντί να ενισχύεται. Παράλληλα, η πίεση για άμεσο αποτέλεσμα συχνά συγκρούεται με την πραγματικότητα μιας σωστής προετοιμασίας. Η τεκμηρίωση, η ανάδειξη δυνατών σημείων και η σωστή παρουσίαση, ειδικά όταν απευθύνεσαι και σε διεθνές κοινό, απαιτούν χρόνο. Χωρίς αυτόν, το αποτέλεσμα συνήθως δεν έρχεται ή έρχεται με απώλειες.
Οι Αμερικανοί και η Ελλάδα ως επιλογή μόνιμης εγκατάστασης
Μέσα σε όλα αυτά, η ζήτηση δεν μειώνεται, αντίθετα αλλάζει χαρακτήρα. Όπως περιγράφει η κ. Ρουβά, έρχονται άνθρωποι που δεν σκέφτονται την Ελλάδα ως εξάμηνο προορισμό, αλλά ως τόπο ζωής. Θέλουν να μείνουν, να ενταχθούν, να ενισχύσουν την τοπική οικονομία μέσα από την παρουσία τους. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η επιστροφή Ελλήνων του εξωτερικού, ενώ για το 2026, όπως σημειώνει, η Ελλάδα έχει αναδειχθεί ως νούμερο ένα προορισμός για τους Αμερικανούς που σκέφτονται να μετακομίσουν. Οι επιλογές τους δείχνουν και τις «ζώνες» της ζήτησης. Στην Αθήνα, αναζητούν είτε διαμερίσματα στο ιστορικό κέντρο με θέα στην πόλη είτε κατοικίες στα νότια προάστια με θέα στη θάλασσα. Στα νησιά προτιμούν μονοκατοικίες με πισίνες και ιδιωτικότητα, με άνεση και αίσθηση απομόνωσης. Τα μικρά νησιά λειτουργούν ως διαφυγή και, σε περιοχές όπως οι Παξοί, οι τιμές έχουν ανέβει πολύ ψηλά, με μεγάλα ακίνητα να αποκτούν υψηλές αποτιμήσεις λόγω σπανιότητας και μοναδικότητας.
Την ίδια στιγμή, Πάρος και Αντίπαρος καταγράφουν μεγάλη ανοικοδόμηση, η Κρήτη κερδίζει έδαφος λόγω ΒΟΑΚ και νέου αεροδρομίου, ενώ η Μεσσηνία και η περιοχή της Πύλου εμφανίζουν πρόοδο, ως περιοχές που ωφελούνται από την ευρύτερη αναβάθμιση και την αυξανόμενη εξοικείωση των ξένων αγοραστών με την ελληνική αγορά.
