Η εξάπλωση της τηλεργασίας και των υβριδικών μοντέλων απασχόλησης αναδιαμορφώνει σταθερά τον χάρτη της αγοράς γραφείων στην Ελλάδα, μετατοπίζοντας το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων από τους μεγάλους, ενιαίους χώρους προς πιο ευέλικτες και λειτουργικές λύσεις. Στο νέο αυτό περιβάλλον, τα γραφεία μεσαίου μεγέθους αναδεικνύονται ως τα πλέον ελκυστικά, συγκεντρώνοντας σαφές επενδυτικό και αγοραστικό ενδιαφέρον, την ώρα που η συνολική αγορά καταγράφει ισχυρή άνοδο τιμών.
Σταθερή άνοδος τιμών παρά τις αλλαγές στο μοντέλο εργασίας
Παρά τις μεταβαλλόμενες συνθήκες που επιφέρει η τηλεργασία, οι τιμές πώλησης γραφείων στην Ελλάδα ακολουθούν ξεκάθαρα ανοδική πορεία την τελευταία διετία. Σύμφωνα με έρευνα της Redataset, από το 2023 έως το 2025, οι μέσες τιμές έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά 16,2%, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση για επαγγελματικά ακίνητα παραμένει ισχυρή. Ειδικότερα, το 2023 η μέση τιμή διαμορφωνόταν στα 2.121 ευρώ/τ.μ., το 2024 ανήλθε στα 2.265 ευρώ/τ.μ., ενώ το 2025 έφτασε τα 2.467 ευρώ/τ.μ. σε πανελλαδικό επίπεδο.
Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει την ανθεκτικότητα της αγοράς γραφείων, η οποία προσαρμόζεται στα νέα δεδομένα, δίνοντας έμφαση στην ποιότητα, τη λειτουργικότητα και την ενεργειακή απόδοση, αντί στον όγκο των τετραγωνικών.
Το premium των μεσαίων επιφανειών
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διαφοροποίηση των τιμών ανάλογα με το μέγεθος των γραφειακών χώρων. Το συνολικό price spread φτάνει το 10,5%, αποτυπώνοντας καθαρά τις προτιμήσεις της ζήτησης. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα γραφεία μεσαίου μεγέθους, τα οποία εμφανίζουν σαφές premium τόσο έναντι των μικρότερων όσο και των μεγαλύτερων επιφανειών.
Για το 2025, οι μέσες τιμές διαμορφώνονται στα 2.372 ευρώ/τ.μ. για γραφεία 20–50 τ.μ., αυξάνονται αισθητά στα 2.557 ευρώ/τ.μ. για επιφάνειες 51–100 τ.μ., ενώ παραμένουν υψηλές στα 2.487 ευρώ/τ.μ. για γραφεία 101–150 τ.μ. Αντίθετα, στα μεγαλύτερα γραφεία 151–200 τ.μ. οι τιμές υποχωρούν στα 2.314 ευρώ/τ.μ..
Η εικόνα αυτή συνδέεται άμεσα με την τηλεργασία: οι επιχειρήσεις περιορίζουν τις συνολικές ανάγκες σε χώρο, διατηρώντας όμως γραφεία ικανά να υποστηρίξουν συνεργατικά μοντέλα εργασίας, συναντήσεις και φυσική παρουσία συγκεκριμένων ημερών.
Ισχυρή κλιμάκωση τιμών ανά εύρος αξίας
Ανάλογη δυναμική καταγράφεται και με βάση το συνολικό τίμημα των ακινήτων. Τα γραφεία υψηλής αξίας εμφανίζουν έντονα premiums ανά τετραγωνικό μέτρο, επιβεβαιώνοντας το αυξημένο ενδιαφέρον για ποιοτικά, επενδυτικού χαρακτήρα ακίνητα.
Για το 2025, οι μέσες τιμές ξεκινούν από 1.527 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ και αυξάνονται στα 2.166 ευρώ/τ.μ. στην κατηγορία 100.000–200.000 ευρώ. Στα γραφεία αξίας 200.000–300.000 ευρώ, η μέση τιμή φτάνει τα 2.757 ευρώ/τ.μ., ενώ ανεβαίνει περαιτέρω στα 3.359 ευρώ/τ.μ. για το εύρος 300.000–500.000 ευρώ. Στην κορυφή της αγοράς, τα γραφεία άνω των 500.000 ευρώ καταγράφουν σαφές top-tier premium, με μέση τιμή 4.901 ευρώ/τ.μ., στοιχείο που υποδηλώνει ισχυρή ζήτηση για prime και investment-grade ακίνητα.
Στροφή στα σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια
Η τηλεργασία ενισχύει παράλληλα τη στροφή προς νεότερα και τεχνολογικά αναβαθμισμένα γραφεία, τα οποία προσφέρουν υψηλότερη ενεργειακή απόδοση και καλύτερες συνθήκες εργασίας. Τα γραφεία κατασκευής 2020–2025 καταγράφουν τη υψηλότερη μέση τιμή στην αγορά, στα 3.728 ευρώ/τ.μ., με σαφή απόκλιση από το παλαιότερο απόθεμα.
Αντίθετα, οι μέσες τιμές για γραφεία παλαιότερων δεκαετιών κινούνται χαμηλότερα: 2.567 ευρώ/τ.μ. για την περίοδο 1960–1969, 2.299 ευρώ/τ.μ. για τη δεκαετία 1970–1979, 2.476 ευρώ/τ.μ. για το 1980–1989 και 2.414 ευρώ/τ.μ. για το 1990–1999. Σταδιακή ανάκαμψη καταγράφεται στα ακίνητα 2000–2009 με 2.500 ευρώ/τ.μ. και στα γραφεία 2010–2019 με 2.872 ευρώ/τ.μ., πριν την απότομη άνοδο των πλέον σύγχρονων κτιρίων.
Αττική: Σαφής διαχωρισμός prime και δευτερευόντων αγορών
Η αγορά γραφείων παραμένει έντονα συγκεντρωμένη στην Αττική, με καθαρό διαχωρισμό μεταξύ prime περιοχών και δευτερευόντων επιχειρηματικών κόμβων. Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκεται ο δήμος Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, με μέση τιμή 4.875 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί η Γλυφάδα με 4.795 ευρώ/τ.μ.. Σημαντικά χαμηλότερα, αλλά σε υψηλά επίπεδα, κινείται η Κηφισιά με 3.365 ευρώ/τ.μ., το Φιλοθέη–Ψυχικό με 3.154 ευρώ/τ.μ. και το Μαρούσι με 3.079 ευρώ/τ.μ..
Πιο προσιτές εμφανίζονται η Αγία Παρασκευή με 2.992 ευρώ/τ.μ. και το Παλαιό Φάληρο με 2.910 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι τα παραθαλάσσια και τα καθιερωμένα βόρεια επιχειρηματικά hubs εξακολουθούν να αποσπούν τα υψηλότερα premiums.
Εκτός Αττικής, οι τιμές πώλησης γραφείων παραμένουν αισθητά χαμηλότερες, συγκεντρώνονται όμως στους βασικούς αστικούς κόμβους. Στην κορυφή βρίσκεται η Καλαμαριά με 2.527 ευρώ/τ.μ., ακολουθεί το Ηράκλειο Κρήτης με 2.417 ευρώ/τ.μ. και ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 2.227 ευρώ/τ.μ.. Σε χαμηλότερα επίπεδα κινούνται τα Ιωάννινα με 1.989 ευρώ/τ.μ. και η Λάρισα με 1.884 ευρώ/τ.μ., ενώ ακόμη πιο περιορισμένη είναι η αγορά σε Πάτρα και Ξάνθη, με 1.621 ευρώ/τ.μ. και 1.527 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα.
Συνολικά, η εικόνα της αγοράς δείχνει ότι η τηλεργασία δεν μειώνει τη ζήτηση για γραφεία, αλλά την ανακατευθύνει. Οι επιχειρήσεις στρέφονται σε μεσαίου μεγέθους, σύγχρονους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, περιορίζοντας τις υπερβολές του παρελθόντος και ενισχύοντας την αξία της ποιότητας και της ευελιξίας. Σε αυτό το νέο τοπίο, τα prime ακίνητα διατηρούν ισχυρά premiums, ενώ τα μεσαία γραφεία αναδεικνύονται στον μεγάλο κερδισμένο της εποχής της υβριδικής εργασίας.
