Mέσα σε μία τριετία, μεταξύ 2023- 2025, η μέση τιμή πώλησης στις κατοικίες, στη Θεσσαλονίκη, αυξήθηκε κατά +21%, με το 25% των αγοραστών να είναι αλλοδαποί που κυρίως ενδιαφέρονται για ακίνητα στο κέντρο της πόλης.
Το 2025, με μέση τιμή 2.370 ευρώ/ τ.μ., ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς πώληση 61.450 κατοικίες, περισσότερες κατά +12% σε σύγκριση με εκείνες του προηγούμενου έτους, αλλά από αυτές μόνο το 20% ήταν νεόδμητες και το 41% ανακαινισμένες. Το οικιστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης είναι κατά βάση παλιό, με πάρα πολλά διαμερίσματα να έχουν ηλικία μεταξύ 45-60 ετών, αφού το 46% κτίσθηκε μεταξύ των δεκαετιών 1960-1980, ενώ οι προ του 2000 κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 68% του συνόλου των κατοικιών.
Τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν την Αγορά Κατοικίας της Θεσσαλονίκης το 2025, προέρχονται από έρευνα της ψηφιακής πλατφόρμας real estate, της Prosperty, η οποία μεταξύ άλλων, αναλύει και δημογραφικά στοιχεία της Περιφερειακής Ενότητας, ενώ περιέχει και πληροφορίες για περιοχές πέραν του πολεοδομικού συγκροτήματος.
Αρχίζοντας από την αποτύπωση της κατάστασης του αποθέματος των κατοικιών, επισημαίνεται, σύμφωνα και με τα πρώτα στοιχεία για το 2026, ότι το 44% των προς πώληση διαμερισμάτων, δεν είναι ανακαινισμένα, οπότε, αφού μεγάλο ποσοστό κατοικιών ( 46%), είναι κτισμένες μεταξύ 1960-1980, η ανακαίνισή τους δεν είναι trend, αλλά ανάγκη.
Η αγορά κατοικίας, τουλάχιστον σε συγκεκριμένες περιοχές, έχει επηρεαστεί από τη ζήτηση από πλευράς ξένων επενδυτών, αλλά και από τη λειτουργία του Μετρό, στις γειτονιές που βρίσκονται σε απόσταση έως και 350 μέτρα από σταθμό, ενώ η υπεραξία που παίρνει το προς πώληση ακίνητο, εξασθενεί από τα 350 μέτρα απόστασης και άνω.
Νο 1 ξένοι αγοραστές στη Θεσσαλονίκη οι Ισραηλινοί
Στους 5 top ξένους αγοραστές, οι Ισραηλινοί είναι οι Νο1 buyers κατοικιών στη Θεσσαλονίκη ( 22%) και ακολουθούν οι Βούλγαροι (18%), οι Γερμανοί (15%), οι Τούρκοι (12%) και οι Κινέζοι (10%). Το 40% των αγοραστών είναι άτομα ηλικίας 41-50 ετών και το 27% άτομα ηλικίας 51-60 ετών.
Η Prosperty καταγράφει τρία βασικά προφίλ επενδυτών. Στη μία κατηγορία είναι οι αγοραστές, που θέλουν να πάρουν άδεια παραμονής, έχουν προϋπολογισμό περί τις 250.000 ευρώ και αναζητούν ακίνητα στο κέντρο της πόλης, για ανακαίνιση και μίσθωση. Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν επενδυτές που δίνουν έμφαση στις σταθερές αποδόσεις, με προϋπολογισμό δαπάνης 150.000-200.000 ευρώ, οι οποίοι αναζητούν παλιά ακίνητα, κοντά σε σταθμούς του μετρό και, η τρίτη κατηγορία, είναι αγοραστές lifestyle, με προϋπολογισμό ως 800.000 ευρώ, που αναζητούν ακίνητα σε Καλαμαριά ή και Πυλαία, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση και τη διατήρηση κεφαλαίου.
Μεγάλες οι διαφορές στις τιμές ανά περιοχή
Όπως προαναφέρθηκε, στην τριετία 2023-2025, οι τιμές αυξήθηκαν συνολικά κατά +21%, αλλά μεταξύ 2024- 2025 η αύξηση ήταν της τάξης του +10%.
Σύμφωνα με την έρευνα, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας, στη Θεσσαλονίκη, το 2025, ήταν 2.370 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.950 ευρώ/τ.μ. το 2023. Ωστόσο, από περιοχή σε περιοχή, εντοπίζονται μεγάλες διαφορές στις τιμές, με το κέντρο και την ανατολική Θεσσαλονίκη να βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα και, τη Δυτική Θεσσαλονίκη, σε πολύ πιο χαμηλά επίπεδα τιμών, κάτι που ισχύει και για τις τιμές στις ενοικιαζόμενες κατοικίες.
Βάσει γεωγραφικής κατανομής, η οικονομικότερη τιμή ήταν στα 950 ευρώ/τμ., η μεσαία στα 2.050 ευρώ/τμ. και η πιο ακριβή στα 3.150 ευρώ/τμ. Οι πιο ακριβές περιοχές, είναι:
- Kέντρο πόλης, με μέση τιμή τις 3.150 ευρώ/τμ,
- η Καλαμαριά με 2.920 ευρώ/τμ.,
- Ανάληψη- Μπότσαρη και Πυλαία, με 2.740 ευρώ/τ.μ,
- Τούμπα με 2.730 ευρώ/τμ.
Για τις υψηλές τιμές, ευθύνεται και το περιορισμένο οικιστικό απόθεμα σε γειτονιές μεγαλύτερης ζήτησης.
Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές, είναι: Άγιος Αθανάσιος με μέση τιμή τα 950 ευρώ/τμ, η Μυγδονία με 1.040 ευρώ/τμ, Λαγκαδάς και Εχέδωρος με 1.190 ευρώ/τ.μ. και, Χορτιάτης, με 1.380 ευρώ/τμ. Όπως τονίζεται, όσο μεγαλύτερη είναι η απόσταση από τον αστικό πυρήνα (σ.σ. Άγιος Αθανάσιος), τόσο χαμηλότερες είναι οι τιμές. Τα επεξεργασμένα στοιχεία, επηρεάζονται σαφώς και από τις δημογραφικές παραμέτρους του Π.Σ. Θεσσαλονίκης.
Στο μεγαλύτερο Δήμο του Π.Σ. Θεσσαλονίκης, που είναι ο κεντρικός Δήμος, τα διαθέσιμα ακίνητα ανέρχονται σε 13.070, οριακά αυξημένα κατά +0,7%. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 2.518 ευρώ/τμ, αυξημένη κατά +2%, ενώ η μέση τιμή ενοικίου υποχωρεί στα 13,6 ευρώ/τμ, καταγράφοντας μείωση 8,1%. Η κατανομή των ακινήτων ανά μέγεθος δείχνει ότι κυριαρχούν τα μικρά και μεσαία διαμερίσματα, 50-80 τ.μ., ενώ ακολουθούν οι κατηγορίες 80-100 τ.μ και 100-150 τ.μ., με τα πολύ μεγάλα ακίνητα, άνω των 200 τ.μ., να είναι πολύ περιορισμένα.
Στους αμέσως μεγαλύτερους Δήμους της Δυτικής Θεσσαλονίκης, δηλαδή στο Δήμο Κορδελιού – Ευόσμου και στο Δήμο Παύλου Μελά, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι πολύ λιγότερα, μόλις 572 και 488 αντίστοιχα. Η μέση τιμή πώλησης στο Κορδελιό και τον Εύοσμο είναι 1.835 ευρώ/τμ. (+5,2%) και η μέση τιμή ενοικίου στα 11 ευρώ/τμ (-5,9%). Στην περιζήτητη Καλαμαριά, είναι διαθέσιμα 1.253 ακίνητα ( +21,7%). Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στις 2.960 ευρώ/ τμ ( +13,8%) και η μέση τιμή ενοικίου στα 9,5 ευρώ/τμ. ( +3,7%).
Η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με την Prosperty, «περνά σε μία νέα φάση. Με αυξημένη διεθνή ζήτηση και σημαντικές υποδομές να επανακαθορίζουν τις αξίες, η πόλη εξελίσσεται σε ώριμο επενδυτικό προορισμό».
