Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας έχει περάσει σήμερα σε μια νέα φάση, αρκετά διαφορετική από εκείνη που διαμόρφωσε την εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων τα προηγούμενα χρόνια. Μετά τις αλλαγές που τέθηκαν σε εφαρμογή το φθινόπωρο του 2024, οι οποίες εκτόξευσαν το κατώτατο όριο επένδυσης στις 800.000 ευρώ για την άμεση αγορά κατοικίας σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και τα μεγάλα νησιά, το πρόγραμμα έχει απομακρυνθεί από το μοντέλο της απλής αγοράς διαμερισμάτων.
Αντίθετα, το ενδιαφέρον των ξένων έχει σταδιακά στραφεί πλέον στη μετατροπή παλαιών βιομηχανικών, εμπορικών και διατηρητέων κτιρίων σε κατοικίες, όπου το όριο έχει μείνει στα 250.000 ευρώ. Ενδεικτικό της δυναμικής του προγράμματος είναι το γεγονός ότι μέσα στο 2025 εγκρίθηκαν συνολικά 8.879 νέες άδειες διαμονής, αριθμός αυξημένος κατά 95% σε σύγκριση με τις 4.535 άδειες που είχαν χορηγηθεί το 2024.
Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, η νέα αυτή κατεύθυνση έχει σαφή γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Το μεγαλύτερο απόθεμα κτιρίων που μπορούν να αλλάξουν χρήση και έχουν βάλει στο ραντάρ τους οι ξένοι εντοπίζεται στον Πειραιά, όπου η παλαιά βιομηχανική και εμπορική δραστηριότητα έχει αφήσει πίσω της εργοστάσια, αποθήκες και κτίρια γραφείων που παραμένουν ανενεργά για χρόνια. Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζουν το Μοσχάτο και η Καλλιθέα, περιοχές με σημαντικό αριθμό κτιρίων βιομηχανικής χρήσης, τα οποία μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε μικρές και λειτουργικές κατοικίες.
Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχει επίσης αξιόλογο απόθεμα διατηρητέων κτιρίων, όπου εκεί ωστόσο οι παρεμβάσεις είναι πιο σύνθετες. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στο Μαρούσι, παρατηρείται η τάση να μετατρέπονται σε κατοικίες κυρίως παλαιά γραφεία και επαγγελματικοί χώροι που δεν καλύπτουν πλέον τις ανάγκες της αγοράς. Αντίθετα, στα νότια προάστια -Γλυφάδα, Βούλα, Ελληνικό- το διαθέσιμο απόθεμα τέτοιων ακινήτων είναι εξαιρετικά περιορισμένο, παρά τη διαχρονικά υψηλή ζήτηση για κατοικία.
Το ιδιοκτησιακό καθεστώς
Οι μετατροπές αυτές, ωστόσο, δεν αποτελούν μια απλή τεχνική διαδικασία. Ένα από τα βασικά εμπόδια είναι το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Πολλά από τα κτίρια που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν παραμένουν «μπλοκαρισμένα» λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, πολλών συνιδιοκτητών ή φορολογικών οφειλών, με αποτέλεσμα οι μεταβιβάσεις να καθυστερούν από μήνες έως και πάνω από έναν χρόνο. Το ζήτημα αυτό κρατά μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος εκτός αγοράς, ανεξαρτήτως επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Σημαντικό εμπόδιο αποτελεί και το πολεοδομικό πλαίσιο. Σε αρκετές περιοχές, παρ’ ότι η βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα έχει εκλείψει εδώ και δεκαετίες, οι ισχύουσες χρήσεις γης δεν επιτρέπουν την οικιστική αξιοποίηση. Το αποτέλεσμα είναι ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα με εγκαταλελειμμένα κτίρια να μην μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες, παρά το έντονο στεγαστικό έλλειμμα. Πρόκειται για μια αστοχία σχεδιασμού, που επανέρχεται συστηματικά στη συζήτηση για την αναθεώρηση του πολεοδομικού χάρτη.
Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν τα διατηρητέα κτίρια. Αν και θεωρητικά αποτελούν σημαντικό κεφάλαιο για την αναζωογόνηση των πόλεων, στην πράξη η διαδικασία αδειοδότησης παραμένει χρονοβόρα και πολύπλοκη. Η εμπλοκή πολλών υπηρεσιών, οι αλλεπάλληλες εγκρίσεις και η απουσία σαφών χρονοδιαγραμμάτων οδηγούν συχνά σε καθυστερήσεις ετών. Το αποτέλεσμα είναι πολλά διατηρητέα να παραμένουν εγκαταλελειμμένα, επιβαρύνοντας τόσο την εικόνα των περιοχών όσο και τη συνολική προσφορά κατοικίας.
Το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος
Στις δυσκολίες προστίθεται και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος. Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των υλικών έχουν αυξηθεί σημαντικά, καθιστώντας τις μετατροπές απαιτητικές και οικονομικά οριακές. Ειδικά στα παλαιά βιομηχανικά και γραφειακά κτίρια, απαιτούνται εκτεταμένες στατικές ενισχύσεις, νέες υποδομές και πλήρης ανασχεδιασμός των χώρων, ενώ συχνά τίθεται και το ζήτημα της δημιουργίας μπαλκονιών, στοιχείο σχεδόν απαραίτητο για την ελληνική κατοικία.
Σε επίπεδο ζήτησης, οι επενδύσεις που συνδέονται με το πρόγραμμα προέρχονται κυρίως από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σταθερή παραμένει η παρουσία επενδυτών από την Κίνα, την Τουρκία και τις ΗΠΑ, ενώ τα τελευταία χρόνια καταγράφεται ενισχυμένο ενδιαφέρον από το Ισραήλ και τον Λίβανο. Ιδιαίτερη αίσθηση κάνει και η περίπτωση του Ιράν, καθώς τα πρόσφατα γεγονότα και οι συνεχιζόμενες αναταράξεις στη χώρα εξηγούν σε μεγάλο βαθμό τη σημαντική άνοδο των αδειών διαμονής προς Ιρανούς πολίτες.
Πέρα από πολιτικές και διπλωματικές εξελίξεις, το κλίμα ανασφάλειας που έχει διαμορφωθεί την τελευταία διετία, λόγω της έντασης και της ανταλλαγής επιθέσεων με το Ισραήλ και, πιο πρόσφατα, με τις Ηνωμένες Πολιτείες, έχει οδηγήσει ολοένα και περισσότερους Ιρανούς στην αναζήτηση ενός ασφαλούς «δεύτερου σπιτιού» στην Ελλάδα, αξιοποιώντας το καθεστώς της Χρυσής Βίζας. Το 2025 οι άδειες διαμονής προς πολίτες του Ιράν αυξήθηκαν κατά 52,5%, φθάνοντας τις 816, καθιστώντας τη χώρα την τέταρτη πιο δυναμική αγορά του προγράμματος. Στην τρίτη θέση κατατάσσεται ο Λίβανος, με 994 άδειες και αύξηση 30% σε ετήσια βάση.
Η στροφή αυτή, λοιπόν, προς τα βιομηχανικά ακίνητα και τα διατηρητέα επιχειρεί να απαντήσει και στην κριτική που αναπτύχθηκε τα προηγούμενα χρόνια, σύμφωνα με την οποία το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας συνέβαλε στην απόσυρση κατοικιών από την αγορά, επιτείνοντας τη στεγαστική κρίση. Το κατά πόσο η νέα κατεύθυνση μπορεί να λειτουργήσει αποσυμπιεστικά θα κριθεί από το αν οι παρεμβάσεις αυτές αποκτήσουν επαρκή κλίμακα, αλλά και από το αν θα αρθούν τα θεσμικά και διοικητικά εμπόδια που σήμερα καθυστερούν ή ακυρώνουν σημαντικό αριθμό επενδυτικών έργων.
