Σε φάση ωρίμανσης εισέρχεται η ελληνική αγορά logistics, καθώς το 2026 αναμένεται να αποτελέσει έτος καμπής μετά από μια πολυετή περίοδο έντονης ανόδου. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Logistics 2026 της Geoaxis, μέσα στη χρονιά εκτιμάται ότι θα προστεθούν περίπου 800.000 τετραγωνικά μέτρα νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, μέσω επενδύσεων που υπερβαίνουν τα 800 εκατ. ευρώ, με κύρια γεωγραφική εστίαση την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Η αγορά πλησιάζει την κορύφωση του ανοδικού της κύκλου, χωρίς ωστόσο να εμφανίζει ενδείξεις ουσιαστικής κάμψης της ζήτησης.
Το 2025 έκλεισε με θετικό πρόσημο τόσο σε επίπεδο απορρόφησης όσο και σε επίπεδο μισθωτικών αξιών, με τις σύγχρονες αποθήκες να κινούνται πλέον στα 5,75 έως 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και τις αποδόσεις να διαμορφώνονται κοντά στο 6,75%. Για το 2026, η βασική εκτίμηση είναι πως οι αξίες θα σταθεροποιηθούν, καθώς η ζήτηση έχει σε μεγάλο βαθμό εξυπηρετηθεί και στην αγορά εισέρχεται σημαντικός όγκος νέων έργων.
Σταθεροποίηση τιμών με φόντο την έλλειψη ποιοτικού προϊόντος
Παρά τη σταδιακή σταθεροποίηση των αξιών, η προσφορά σύγχρονων αποθηκών παραμένει περιορισμένη. Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας άνω των 15.000 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ουσιαστικά ανύπαρκτο διαθέσιμο απόθεμα. Η ανισορροπία αυτή συγκρατεί τις μισθωτικές αξίες σε υψηλά επίπεδα και διατηρεί τις αποδόσεις στο εύρος του 6,75% έως 7% για ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα με τη θέση και τα κατασκευαστικά χαρακτηριστικά.
Σε ευρωπαϊκή σύγκριση, οι αποδόσεις στην Ελλάδα παραμένουν ιδιαίτερα ελκυστικές, καθώς σε ώριμες αγορές όπως η Μεγάλη Βρετανία, η Γαλλία και η Γερμανία οι αντίστοιχες αποδόσεις κινούνται σήμερα κοντά στο 5%, με αυξητικές τάσεις για το 2026.
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, η Ελλάδα εξακολουθεί να βρίσκεται εκτός της κεντρικής επενδυτικής εικόνας. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των χρηστών και των επενδυτών εξακολουθεί να συγκεντρώνεται στην καρδιά της Ευρώπης, με τη Γερμανία, την Ολλανδία, τη Γαλλία και την Ισπανία να αποτελούν τις πρώτες επιλογές για επέκταση. Παρ’ όλα αυτά, οι μεγάλες αναπτύξεις που βρίσκονται σε εξέλιξη ή σχεδιάζονται στο Θριάσιο Πεδίο και στη Βόρεια Ελλάδα εκτιμάται ότι μπορούν να αναβαθμίσουν σταδιακά τη θέση της χώρας στον ευρωπαϊκό χάρτη logistics.
Το γεωγραφικό αποτύπωμα της αγοράς
Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά βασικούς περιφερειακούς κόμβους, με κυρίαρχο ρόλο να διαδραματίζει η Αττική. Περίπου το 60% έως 70% του συνόλου των επιφανειών logistics βρίσκεται στο λεκανοπέδιο, με κύριους πόλους το Θριάσιο Πεδίο, την Ανατολική και Βόρεια Αττική και τον Πειραιά. Εκτός Αττικής, σημαντικοί κόμβοι έχουν διαμορφωθεί στα Οινόφυτα, τη Σίνδο και το Καλοχώρι. Το Θριάσιο καταλαμβάνει τη μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, σε αντίθεση με περιοχές όπου το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού αποθέματος παραμένει παλαιό.
Παλιό και κατακερματισμένο κτιριακό απόθεμα
Παρά τη βελτίωση της ποιότητας των εγκαταστάσεων τα τελευταία δέκα χρόνια, το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα logistics στην Ελλάδα εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από μικρά μεγέθη και παλαιότητα. Μόλις το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο άνω των 45.000 τετραγωνικών μέτρων, ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες των 10.000 τετραγωνικών μέτρων. Ιδιαίτερα στην Αττική, περίπου το 40% των χώρων logistics αφορά παλιά εργοστάσια μεγάλης ηλικίας, τα οποία έχουν πάψει εδώ και χρόνια να λειτουργούν και χρησιμοποιούνται σήμερα ως απλοί χώροι αποθήκευσης ξηρού φορτίου.
Σημαντικό λειτουργικό πρόβλημα αποτελεί και το χαμηλό ωφέλιμο ύψος των υφιστάμενων αποθηκών, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω των 9 μέτρων, περιορίζοντας τη δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών. Αντίθετα, οι σύγχρονες αποθήκες απαιτούν ωφέλιμο ύψος άνω των 10 μέτρων, προδιαγραφή που σπανίζει στο υπάρχον απόθεμα.
Κόστος κατασκευής και τέλος στην «φθηνή αποθήκη»
Η εποχή όπου τα αποθηκευτικά κτίρια θεωρούνταν απλές, γρήγορες και χαμηλού κόστους κατασκευές έχει παρέλθει. Σήμερα, το ενδεικτικό κόστος κατασκευής για σύγχρονες αποθήκες ξηρού φορτίου τύπου Ζ3 κυμαίνεται μεταξύ 750 και 900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να περιλαμβάνεται το κόστος γης ή εξοπλισμού. Υλικά, πληθωρισμός και χρηματοδότηση καθιστούν το τελικό κόστος δύσκολα προβλέψιμο, την ώρα που η ψηφιοποίηση και οι αυτοματισμοί αποτελούν πλέον βασικό στοιχείο του σχεδιασμού.
Οι προκλήσεις που θα κρίνουν την επόμενη μέρα
Παρά τη δυναμική των επενδύσεων, ο κλάδος των logistics βρίσκεται αντιμέτωπος με μια σειρά δομικών προκλήσεων. Η έλλειψη διαθέσιμης και κατάλληλης γης για νέες αναπτύξεις, σε συνδυασμό με την αυστηροποίηση των πολεοδομικών περιορισμών, αυξάνει τον χρόνο και το κόστος υλοποίησης νέων έργων. Ταυτόχρονα, η δυσκολία εύρεσης και διατήρησης εργατικού δυναμικού, ιδίως σε περιοχές εκτός αστικών κέντρων, επηρεάζει άμεσα τις αποφάσεις χωροθέτησης.
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν πλέον και οι απαιτήσεις ESG. Η μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, η ενεργειακή αποδοτικότητα και η χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας μετατρέπονται σε βασικές προϋποθέσεις για χρηματοδότηση, μίσθωση και αποτίμηση ακινήτων. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και το ζήτημα της ενεργειακής επάρκειας, ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, όπου πέρα από το υψηλό κόστος ανακύπτει και κίνδυνος περιορισμένης διαθεσιμότητας ισχύος.
Παρά τις προκλήσεις, τα logistics παραμένουν ένας από τους πιο ελκυστικούς κλάδους του ελληνικού real estate. Οι αποδόσεις της τάξης του 6,75% έως 7,00% συνεχίζουν να υπερτερούν σε σχέση με άλλες κατηγορίες ακινήτων αλλά και με εναλλακτικά επενδυτικά προϊόντα. Το 2026 αναμένεται να σηματοδοτήσει τη μετάβαση από την περίοδο της ταχείας ανάπτυξης σε μια πιο ώριμη, επιλεκτική φάση, όπου η ποιότητα, η τοποθεσία και η ενεργειακή επάρκεια θα αποτελούν τους καθοριστικούς παράγοντες για τις επόμενες επενδυτικές αποφάσεις.
