Αισιοδοξία επικρατεί στην αγορά ακινήτων και στον κατασκευαστικό κλάδο μετά τη συζήτηση που πραγματοποιήθηκε στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας για τις προσφυγές που έχουν καταθέσει έξι δήμοι της Αττικής, σύλλογοι και πολίτες σχετικά με τον καθορισμό της διαδικασίας έγκρισης των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων. Τα σχέδια αυτά αποτελούν τον μηχανισμό αντιστάθμισης για τη χρήση των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), τα οποία είχαν βρεθεί στο επίκεντρο έντονης νομικής αντιπαράθεσης μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η τελική απόφαση του δικαστηρίου θα κινηθεί προς θετική κατεύθυνση, εξέλιξη που θα μπορούσε να βάλει τέλος σε έναν παρατεταμένο κύκλο αβεβαιότητας που έχει οδηγήσει σε επιβράδυνση ή «πάγωμα» σημαντικού αριθμού οικοδομικών έργων σε όλη τη χώρα.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το χρονοδιάγραμμα που έθεσε το ίδιο το δικαστήριο. Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έδωσε προθεσμία μέχρι τον Απρίλιο για την κατάθεση υπομνημάτων από τις εμπλεκόμενες πλευρές, ενώ με βάση τη συνήθη διαδικασία η τελική απόφαση αναμένεται περίπου έναν μήνα αργότερα, πιθανότατα μέσα στον Ιούνιο.
Στο επίκεντρο το Προεδρικό Διάταγμα για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Στη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας εξετάστηκε ένα πλέγμα νομοθετικών παρεμβάσεων που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες που προκάλεσαν οι αποφάσεις του ΣτΕ για τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ. Στο επίκεντρο της συζήτησης βρέθηκαν οι τροποποιήσεις που εισήχθησαν μέσω του άρθρου 132 του νόμου 5106/2024, του άρθρου 41 του νόμου 5167/2024 που αφορά μεταβατικές διατάξεις για τον ΝΟΚ, καθώς και των άρθρων 66 έως 71 του νόμου 5197/2025 που περιλαμβάνουν νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις.
Ωστόσο, το βασικό αντικείμενο της αντιπαράθεσης ήταν το Προεδρικό Διάταγμα 94/2025, το οποίο εκδόθηκε μετά τις αποφάσεις 146 έως 149 της Ολομέλειας του ΣτΕ και επιχειρεί να διαμορφώσει ένα νέο πλαίσιο εφαρμογής των κινήτρων δόμησης μέσω του μηχανισμού του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου».
Το συγκεκριμένο σύστημα προβλέπει ότι όσοι αξιοποιούν τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ θα καταβάλλουν ένα ειδικό τέλος, το οποίο θα χρηματοδοτεί έργα περιβαλλοντικής αποκατάστασης, δημιουργίας χώρων πρασίνου και γενικότερης αστικής αναβάθμισης. Η λογική του μηχανισμού βασίζεται στην αντιστάθμιση της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης που προκαλεί η αυξημένη δόμηση.
Η ρύθμιση αφορά κυρίως οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει του ΝΟΚ και για τις οποίες είχαν ήδη ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για έργα που επηρεάστηκαν από τη μεταγενέστερη κρίση αντισυνταγματικότητας για τα μπόνους δόμησης και σήμερα βρίσκονται σε κατάσταση αβεβαιότητας.
Kατασκευαστές: «Η απόφαση θα κρίνει την τύχη εκατοντάδων οικοδομών»
Στην πλευρά που υποστηρίζει τη διατήρηση του προεδρικού διατάγματος βρίσκονται έξι μεγάλες κατασκευαστικές και τεχνικές εταιρείες, ενώ παρέμβαση υπέρ του πλαισίου έχει ασκήσει και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.
Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας εξαρτάται η τύχη εκατοντάδων οικοδομικών έργων που βρίσκονται σε εξέλιξη σε διάφορες περιοχές της χώρας. Όπως επισημαίνουν, πολλά από τα έργα αυτά ανεγέρθηκαν με οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα από τη διοίκηση και οι επενδυτικές αποφάσεις είχαν ληφθεί με βάση το τότε ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
Κατά την άποψή τους, ενδεχόμενη ακύρωση του προεδρικού διατάγματος θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντικές επιπτώσεις για την αγορά ακινήτων. Μεταξύ αυτών αναφέρουν τη δημιουργία μεγάλου αριθμού ημιτελών κτιρίων, σημαντικές οικονομικές απώλειες για επενδυτές και κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και προβλήματα για ιδιώτες αγοραστές που έχουν ήδη αποκτήσει ακίνητα σε έργα τα οποία βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη.
Οι εταιρείες επικαλούνται επίσης την αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης, υποστηρίζοντας ότι προχώρησαν σε επενδύσεις βασιζόμενες σε άδειες που είχαν εκδοθεί από τη διοίκηση και συνεπώς δεν μπορούν να θεωρηθούν υπεύθυνες για τη μεταγενέστερη μεταβολή της νομολογίας.
Η εκτίμηση των νομικών
Θετική εικόνα για την εξέλιξη της υπόθεσης μετέφερε στο powergame.gr και ο δικηγόρος Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, με εξειδίκευση σε θέματα πολεοδομίας και περιβάλλοντος και ένας από τους νομικούς που υποστήριξαν τη συνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ.
Όπως σημείωσε, η συζήτηση στο Συμβούλιο της Επικρατείας εξελίχθηκε σε καλό κλίμα και η γενική εικόνα που προέκυψε από τη διαδικασία αφήνει την αίσθηση ότι το προεδρικό διάταγμα για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει σημαντικές πιθανότητες να γίνει δεκτό.
Σύμφωνα με τον ίδιο, εάν το διάταγμα κριθεί συνταγματικό, θα μπορούσε να κλείσει ένας κύκλος αβεβαιότητας που έχει δημιουργηθεί στην αγορά μετά τις αποφάσεις για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ. Σε αυτή την περίπτωση, οι οικοδομές που έχουν ήδη ξεκινήσει εργασίες θα μπορούν να ενταχθούν στο σύστημα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου καταβάλλοντας το σχετικό τέλος.
Για τις νέες αναπτύξεις, ωστόσο, θα απαιτείται να προηγηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, γεγονός που σηματοδοτεί μια πιο οργανωμένη και θεσμικά θωρακισμένη διαδικασία ανάπτυξης.
Τι υποστηρίζουν οι Δήμοι
Από την άλλη πλευρά, οι δήμοι που προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας –Άλιμος, Μαρούσι, Φιλοθέη-Ψυχικό, Κηφισιά και Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη– μαζί με κατοίκους και περιβαλλοντικές οργανώσεις, υποστηρίζουν ότι το νέο πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά τα προβλήματα που δημιούργησαν οι διατάξεις για τα μπόνους δόμησης.
Σύμφωνα με την επιχειρηματολογία τους, οι ρυθμίσεις αυτές έχουν σαφώς πολεοδομικό χαρακτήρα και επηρεάζουν τη φυσιογνωμία ολόκληρων περιοχών, καθώς μεταβάλλουν τους όρους δόμησης, την πυκνότητα των κατασκευών, τα ύψη των κτιρίων και την επιβάρυνση των υποδομών.
Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι τέτοιου είδους παρεμβάσεις δεν μπορούν να υιοθετούνται αποσπασματικά μέσω ενός μηχανισμού οικονομικής αντιστάθμισης, χωρίς να έχει προηγηθεί ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός και οι αναγκαίες επιστημονικές και περιβαλλοντικές μελέτες.
Επιπλέον, σημειώνουν ότι τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου δεν μπορούν να υποκαταστήσουν τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια ούτε να λειτουργήσουν ως μηχανισμός «διόρθωσης» ρυθμίσεων που έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές από το ίδιο το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η υπόθεση στα ευρωπαϊκά δικαστήρια
Την ίδια στιγμή, η υπόθεση του ΝΟΚ έχει αποκτήσει και ευρωπαϊκή διάσταση. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου στο Στρασβούργο έχει ήδη κρίνει παραδεκτή προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών, ανοίγοντας έναν νέο κύκλο δικαστικών εξελίξεων.
Η δικάσιμος αναμένεται έως τον Μάιο, ενώ η τελική απόφαση εκτιμάται ότι θα εκδοθεί μέσα στο 2026. Μεταξύ των εταιρειών που έχουν προσφύγει βρίσκεται και η Ten Brinke, η οποία επισημαίνει ότι το ζήτημα του ΝΟΚ παραμένει ανοιχτό ακόμη και μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ και την έκδοση του νέου προεδρικού διατάγματος. Η εταιρεία υπογραμμίζει την ανάγκη ύπαρξης ενός σταθερού και προβλέψιμου θεσμικού πλαισίου που θα παρέχει ασφάλεια στους επενδυτές και στους μηχανικούς.
Παράλληλα, στο ευρωπαϊκό δικαστήριο έχει προσφύγει και η Thekla Construction του εργολάβου Παπατζανάκη, η οποία επικαλείται ζητήματα ασφάλειας δικαίου και επιδιώκει να μην επιβαρυνθούν με το τέλος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου ούτε οι ιδιοκτήτες ούτε οι κατασκευαστικές εταιρείες.
