Η αυξανόμενη πίεση στο κόστος κατοικίας, η περιορισμένη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων και η απουσία ολοκληρωμένης καταγραφής της δημόσιας ακίνητης περιουσίας συνθέτουν ένα σύνθετο σκηνικό στη στεγαστική αγορά της χώρας. Τα ευρήματα έρευνας της BluPeak Estate Analytics αποτυπώνουν με σαφήνεια τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά, δείχνοντας ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν αφορά μόνο τους νέους, αλλά επηρεάζει πλέον ένα ευρύ φάσμα ηλικιών, από 25 έως 55 ετών. Παρά τις διαφοροποιήσεις μεταξύ των ηλικιακών ομάδων, κοινός παρονομαστής είναι η υψηλή οικονομική επιβάρυνση, η χαμηλή εμπιστοσύνη στη λειτουργία της αγοράς και η ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια και καλύτερη καταγραφή των ακινήτων.
Το κόστος στέγασης πιέζει ιδιαίτερα τους νέους
Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, μόλις το 38% των νέων θεωρεί ότι το κόστος στέγασης είναι προσιτό σε σχέση με το εισόδημά του, ενώ η πλειονότητα δηλώνει ότι αντιμετωπίζει δυσκολίες. Συγκεκριμένα, το 24% χαρακτηρίζει το κόστος οριακά διαχειρίσιμο, το 22% δύσκολα διαχειρίσιμο και το 16% μη βιώσιμο. Συνολικά, δηλαδή, περίπου το 62% των νέων -έξι στους δέκα- θεωρεί ότι το κόστος κατοικίας βρίσκεται στα όρια ή ξεπερνά τις οικονομικές του δυνατότητες.
Η πίεση αυτή αντανακλάται και στο ποσοστό του εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση. Το 37% των νέων δηλώνει ότι δαπανά λιγότερο από το 25% του εισοδήματός του για κατοικία, ενώ το 43% κατευθύνει από το 25% έως το 40% των αποδοχών του σε ενοίκιο και λοιπές στεγαστικές δαπάνες. Αυτό σημαίνει ότι περίπου οκτώ στους δέκα νέους διαθέτουν έως και το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγη.
Παράλληλα, ένα 14% δηλώνει ότι δαπανά από το 41% έως το 55% του εισοδήματος, ποσοστό που αυξάνεται σημαντικά -φτάνοντας το 28%- στην κατηγορία όσων σπουδάζουν, ενώ ένα ακόμη 6% αναφέρει ότι διαθέτει πάνω από το μισό του εισοδήματός του για στεγαστικές δαπάνες. Κατά μέσο όρο, οι νέοι κατευθύνουν περίπου το 32% του εισοδήματός τους στη στέγαση, ποσοστό που προσεγγίζει τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που καταγράφει η Eurostat για το 2024.
Ενοίκιο και καθυστερημένη ανεξαρτησία
Η οικονομική επιβάρυνση επηρεάζει και τις επιλογές κατοικίας των νέων. Σύμφωνα με την έρευνα, το 47% ζει σε ενοίκιο, ενώ το 27% κατοικεί σε ιδιόκτητη κατοικία. Παράλληλα, το 19% εξακολουθεί να διαμένει με την οικογένειά του, ποσοστό που αυξάνεται στο 36% μεταξύ όσων σπουδάζουν, γεγονός που συνδέεται και με τη γενικότερη τάση καθυστερημένης αποχώρησης από το πατρικό σπίτι. Η μέση ηλικία ανεξαρτητοποίησης στην Ελλάδα υπολογίζεται περίπου στα 30,7 έτη, ενώ ένα ακόμη 7% δηλώνει ότι φιλοξενείται.
Οι διαφοροποιήσεις εμφανίζονται και ανά ηλικιακή υποκατηγορία. Στις ηλικίες 25–29 ετών, η διαμονή με την οικογένεια φτάνει το 28%, ενώ στις ηλικίες 30–35 ετών αυξάνεται η ιδιοκατοίκηση, φτάνοντας το 33%.
Η γεωγραφία της στέγασης: Λιγότερη πίεση στην επαρχία
Η έρευνα αναδεικνύει επίσης σημαντικές γεωγραφικές διαφοροποιήσεις. Όσοι κατοικούν στην επαρχία εμφανίζονται σαφώς λιγότερο πιεσμένοι σε σχέση με όσους ζουν στα μεγάλα αστικά κέντρα, κυρίως λόγω υψηλότερων ποσοστών ιδιοκατοίκησης και χαμηλότερων ενοικίων. Στην περιφέρεια, η διαμονή με την οικογένεια φτάνει το 35%, ενώ στα προάστια των πόλεων η ιδιοκατοίκηση αγγίζει το 40%.
Αντίθετα, στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η εξάρτηση από την αγορά ενοικίου είναι μεγαλύτερη και οι τιμές υψηλότερες, τα νοικοκυριά που ζουν σε ενοίκιο βιώνουν τη μεγαλύτερη οικονομική πίεση. Η διαφοροποίηση αυτή αποτυπώνεται και στην αίσθηση ασφάλειας για τη στέγαση. Στα προάστια και στην επαρχία, έως και 65% και 76% αντίστοιχα δηλώνουν ότι αισθάνονται ασφαλείς για τη συνέχιση της κατοικίας τους, ενώ στα αστικά κέντρα τα επίπεδα ανασφάλειας είναι υψηλότερα.
Μεγαλύτερη σταθερότητα αλλά και πιέσεις για τις ηλικίες 36–55
Στην ηλικιακή ομάδα 36–55 ετών, η κατάσταση εμφανίζεται πιο σταθερή, κυρίως λόγω των υψηλότερων ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Πολλοί από τους ερωτηθέντες έχουν ήδη αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία, γεγονός που μειώνει την άμεση πίεση από τα ενοίκια. Παρ’ όλα αυτά, το κόστος στέγασης εξακολουθεί να αποτελεί σημαντική δαπάνη. Κατά μέσο όρο, περίπου το 34% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος κατευθύνεται στη στέγαση, ενώ η μέση μηνιαία δαπάνη εκτιμάται περίπου στα 443 ευρώ.
Παρά τη σχετική σταθερότητα, αρκετά νοικοκυριά της συγκεκριμένης ηλικιακής ομάδας βρίσκονται σε μεταβατική φάση, καθώς ενδέχεται να χρειαστεί να μετακινηθούν σε μεγαλύτερη κατοικία για οικογενειακούς λόγους ή να αντιμετωπίσουν οικονομικές πιέσεις που σχετίζονται με δάνεια ή ενοίκια.
Χαμηλή εμπιστοσύνη στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων
Ένα από τα πιο ισχυρά ευρήματα της έρευνας αφορά τη χαμηλή εμπιστοσύνη στη λειτουργία της αγοράς κατοικίας. Στην ηλικιακή ομάδα 25–35 ετών, μόλις το 29% θεωρεί ότι η αγορά είναι αρκετά ή πολύ διαφανής, ενώ το 71% εκτιμά ότι είναι λίγο ή καθόλου διαφανής.
Στην ηλικιακή ομάδα 36–55 ετών, η δυσπιστία είναι ακόμη μεγαλύτερη, καθώς το 79% θεωρεί ότι η αγορά κατοικίας δεν λειτουργεί με διαφάνεια.
Ταυτόχρονα, περισσότεροι από οκτώ στους δέκα πολίτες πιστεύουν ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές στην αγορά ακινήτων, ενισχύοντας την άνοδο των ενοικίων και γενικότερα το κόστος στέγασης.
Στήριξη σε ψηφιακά εργαλεία και μητρώο ακινήτων
Σε αυτό το περιβάλλον, η πλειονότητα των πολιτών εμφανίζεται θετική στην αξιοποίηση εργαλείων που θα μπορούσαν να ενισχύσουν τη διαφάνεια της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, το 75% θεωρεί σημαντική την ψηφιακή καταγραφή όλων των ακινήτων, ενώ το 61% πιστεύει ότι τέτοιου είδους εργαλεία μπορούν να προστατεύσουν τον πολίτη.
Παράλληλα, το 56% εκτιμά ότι η δημιουργία ενός ενιαίου μητρώου ιδιοκτησίας θα μπορούσε να βελτιώσει τη διαφάνεια της αγοράς κατοικίας, αν και ένα 20% δηλώνει ότι δεν γνωρίζει τι ακριβώς είναι το μητρώο ιδιοκτησίας, γεγονός που δείχνει την ανάγκη καλύτερης ενημέρωσης των πολιτών.
Η ανάγκη καταγραφής της δημόσιας ακίνητης περιουσίας
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και το ζήτημα της καταγραφής της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Όπως επισημαίνει ο Βασίλης Ηλιόπουλος, Founder & CEO της BluPeak Estate Analytics, δεν μπορεί να υπάρξει αποτελεσματική στεγαστική πολιτική χωρίς πλήρη εικόνα των ακινήτων που διαθέτουν το Δημόσιο και οι δήμοι.
Σε πολλές περιπτώσεις, όπως σημειώνει, δεν υπάρχει ολοκληρωμένη καταγραφή της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, ενώ τα στοιχεία παραμένουν διάσπαρτα σε διαφορετικές υπηρεσίες ή σε φυσικά αρχεία. Αυτό σημαίνει ότι συχνά δεν είναι σαφές πόσα ακίνητα υπάρχουν, ποια είναι αξιοποιήσιμα και ποια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για στεγαστικές πολιτικές ή κοινωνικές ανάγκες.
Για τον λόγο αυτόν, η δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού μητρώου ακινήτων θεωρείται βασική προϋπόθεση για να υπάρξει σαφής εικόνα της αγοράς και να σχεδιαστούν αποτελεσματικές πολιτικές στέγασης.
Ένα πρόβλημα που αφορά όλες τις γενιές
Τα ευρήματα της έρευνας δείχνουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν αφορά πλέον μόνο τους νέους. Αν και οι ηλικίες 25–35 ετών εμφανίζονται πιο πιεσμένες λόγω ενοικίων και χαμηλότερων εισοδημάτων, και τα νοικοκυριά 36–55 ετών επηρεάζονται σημαντικά, ιδιαίτερα όταν βρίσκονται σε μεταβατική φάση ζωής.
Κοινός παρονομαστής για όλες τις ηλικίες είναι η ανάγκη για περισσότερη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, καλύτερη καταγραφή της ακίνητης περιουσίας και ουσιαστικές θεσμικές παρεμβάσεις. Χωρίς αυτά τα εργαλεία, όπως δείχνουν τα στοιχεία της BluPeak Estate Analytics, η αγορά κατοικίας δύσκολα μπορεί να λειτουργήσει με όρους ισορροπίας και προσιτότητας για τα ελληνικά νοικοκυριά.
