Η αύξηση του ελάχιστου επενδυτικού ορίου για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος της Χρυσής Βίζας (Golden Visa) από τις 500.000 στις 800.000 ευρώ αποτέλεσε μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Η αλλαγή αυτή εντάχθηκε στην προσπάθεια της κυβέρνησης να περιορίσει την έντονη επενδυτική ζήτηση για κατοικίες σε δημοφιλείς περιοχές, ιδιαίτερα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καθώς τα προηγούμενα χρόνια το πρόγραμμα είχε συνδεθεί με την ταχεία άνοδο των τιμών και τη μείωση της διαθεσιμότητας κατοικιών.
Η αύξηση του ορίου στις 800.000 ευρώ εφαρμόστηκε με μεταβατική περίοδο, κατά την οποία επενδυτές που είχαν ήδη καταβάλει προκαταβολή 10% μπορούσαν να ολοκληρώσουν την αγορά ακινήτου με το προηγούμενο όριο των 500.000 ευρώ. Η περίοδος αυτή δημιούργησε έντονη κινητικότητα στην αγορά, καθώς αρκετοί αγοραστές επιτάχυναν τις συναλλαγές τους πριν τεθεί σε πλήρη ισχύ το νέο πλαίσιο.
Ωστόσο, τα δεδομένα της αγοράς δείχνουν ότι η επίδραση της αύξησης του ορίου ήταν πιο σύνθετη απ’ ό,τι αναμενόταν. Ανάλυση αγγελιών για κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ, που πραγματοποίησε η ReDataset σε πέντε βασικές αγορές -τα νότια, βόρεια και κεντρικά προάστια της Αθήνας, την Ανατολική Αττική και τη Θεσσαλονίκη- δείχνει ότι οι τιμές όχι μόνο δεν υποχώρησαν, αλλά σε αρκετές περιπτώσεις συνέχισαν να αυξάνονται έως και το τέλος του 2025.
Η έρευνα παρακολούθησε την εξέλιξη των τιμών από το τέταρτο τρίμηνο του 2023 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2025, καλύπτοντας τόσο την περίοδο πριν από την πλήρη εφαρμογή της μεταρρύθμισης όσο και τη μεταβατική φάση. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η αγορά υψηλής αξίας κινήθηκε ανοδικά σχεδόν σε όλες τις περιοχές, αν και με διαφορετικό ρυθμό.
Νότια προάστια: Αυξημένη κινητικότητα πριν από την αλλαγή
Στα νότια προάστια της Αθήνας -μία από τις περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση από διεθνείς επενδυτές- οι τιμές των κατοικιών άνω των 800.000 ευρώ αυξήθηκαν συνολικά κατά 6,3% από το τέταρτο τρίμηνο του 2023 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2025. Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε κατά την περίοδο χάριτος πριν από την εφαρμογή του νέου ορίου, όταν αρκετοί αγοραστές έσπευσαν να ολοκληρώσουν συναλλαγές. Μετά την εφαρμογή της μεταρρύθμισης οι τιμές παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα, αλλά παρουσίασαν μεγαλύτερη μεταβλητότητα.
Κέντρο Αθήνας: Έντονες διακυμάνσεις και στη συνέχεια άνοδος
Στο κέντρο της Αθήνας η αγορά εμφάνισε πιο έντονες διακυμάνσεις κατά την περίοδο της μεταρρύθμισης. Μετά την ολοκλήρωση της μεταβατικής φάσης, όμως, οι τιμές ακολούθησαν σταθερή ανοδική πορεία. Συνολικά, οι κατοικίες υψηλής αξίας στο κέντρο της πόλης κατέγραψαν αύξηση περίπου 10% έως το τέλος του 2025, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η περιοχή εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό επενδυτικό προορισμό τόσο για αγοραστές Golden Visa όσο και για επενδυτές που στοχεύουν σε τουριστική αξιοποίηση ή βραχυχρόνια μίσθωση.
Βόρεια προάστια: Η πιο σταθερή αγορά
Στα βόρεια προάστια της Αθήνας η πορεία των τιμών ήταν πιο ομαλή σε σχέση με άλλες αγορές. Η αύξηση καταγράφηκε σταδιακά σε όλη τη διάρκεια της περιόδου που εξετάζεται, χωρίς έντονες διακυμάνσεις. Οι τιμές των κατοικιών άνω των 800.000 ευρώ σημείωσαν συνολική άνοδο περίπου 9% έως το τέταρτο τρίμηνο του 2025, καταγράφοντας την πιο σταθερή τροχιά μεταξύ των αγορών που εξετάστηκαν.
Ανατολική Αττική: Eπιτάχυνση των τιμών το 2025
Στην Ανατολική Αττική οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές κατά την περίοδο 2023–2024, ωστόσο το 2025 καταγράφηκε σημαντική επιτάχυνση. Συνολικά, οι κατοικίες υψηλής αξίας σημείωσαν αύξηση 17,6% έως το τέλος του 2025. Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η ζήτηση για ακριβότερα ακίνητα αρχίζει να επεκτείνεται και σε περιοχές εκτός των παραδοσιακών «πυρήνων» της αγοράς της Αθήνας, καθώς οι επενδυτές αναζητούν εναλλακτικές περιοχές με χαμηλότερες τιμές εκκίνησης.
Θεσσαλονίκη: H μεγαλύτερη αύξηση τιμών
Η πιο έντονη μεταβολή καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη. Οι τιμές παρουσίασαν πτώση κατά τη διάρκεια του 2023, όμως στη συνέχεια ακολούθησε ισχυρή ανάκαμψη. Μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2025 οι κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ είχαν αυξηθεί συνολικά κατά 21,6%, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη άνοδο μεταξύ των αγορών που εξετάστηκαν. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται τόσο στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων υψηλής αξίας όσο και στη σταδιακή αύξηση της ζήτησης από διεθνείς επενδυτές.
Διαφορετικές αγορές, διαφορετικές αντιδράσεις
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αύξηση του ορίου της Golden Visa δεν επηρέασε όλες τις αγορές με τον ίδιο τρόπο. Σε ορισμένες περιοχές οι τιμές αυξήθηκαν άμεσα λόγω της επιτάχυνσης των συναλλαγών πριν από την εφαρμογή του νέου καθεστώτος, ενώ σε άλλες η άνοδος εμφανίστηκε με καθυστέρηση.
Η πορεία των τιμών φαίνεται να επηρεάζεται όχι μόνο από το πρόγραμμα Golden Visa, αλλά και από άλλους παράγοντες, όπως η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, η ισχυρή διεθνής ζήτηση για ακίνητα στην Ελλάδα, η ανάπτυξη του τουρισμού και η γενικότερη ανοδική τάση της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια.
Με άλλα λόγια, η μεταρρύθμιση του προγράμματος άλλαξε τη δυναμική της αγοράς, χωρίς όμως να ανακόψει τη συνολική ανοδική πορεία των τιμών στα ακίνητα υψηλής αξίας. Αντίθετα, σε αρκετές περιπτώσεις φαίνεται ότι η αγορά προσαρμόστηκε στα νέα δεδομένα, διατηρώντας ισχυρή επενδυτική ζήτηση, παρά το υψηλότερο όριο εισόδου.
