Η αγορά πλειστηριασμών στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια περίοδο έντονης δραστηριότητας, η οποία όμως δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη ζήτηση. Παρά τη συνεχή αύξηση του αριθμού των ακινήτων που οδηγούνται στο «σφυρί», η απορρόφηση παραμένει περιορισμένη, αποτυπώνοντας ένα σαφές χάσμα μεταξύ προσφοράς και αγοραστικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση του ΙΟΒΕ σε συνεργασία με τη CEPAL, παρά τη μεγάλη αυτή «δεξαμενή» ακινήτων, η πραγματική εικόνα της αγοράς αποτυπώνεται στα ποσοστά επιτυχίας. Μόλις ένα στα επτά ακίνητα καταλήγει να πωλείται, με τα ποσοστά ολοκλήρωσης να κινούνται σταθερά μεταξύ 14% και 19% και το 2025 να υποχωρούν κοντά στο 14%–15%. Με άλλα λόγια, η συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών δεν οδηγείται σε συναλλαγή, γεγονός που αναδεικνύει την αδυναμία της ζήτησης να απορροφήσει τον αυξανόμενο όγκο.
Όπως αναφέρει η νέα έρευνα, την τελευταία χρόνια καταγράφεται εκρηκτική αύξηση του όγκου των πλειστηριασμών. Από περίπου 20.000 ακίνητα το 2021, ο αριθμός διπλασιάστηκε το 2022 φτάνοντας τις 50.000 περιπτώσεις και συνέχισε ανοδικά στις 60.000 το 2023. Η κορύφωση ήρθε το 2024, με σχεδόν 70.000 ακίνητα, ενώ και το 2025 διατηρείται σε παρόμοια επίπεδα, μεταξύ 65.000 και 70.000. Συνολικά, την πενταετία έχουν προγραμματιστεί πάνω από 270.000–280.000 πλειστηριασμοί, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά έχει περάσει σε φάση μαζικής προσφοράς.
Ανάλογη εικόνα προκύπτει και σε επίπεδο αξίας. Η συνολική αξία εκκίνησης των ακινήτων αυξάνεται σημαντικά, από περίπου 3,2 δισ. ευρώ το 2021 σε 6,5–6,7 δισ. το 2022 και πάνω από 7 δισ. το 2023, φτάνοντας κοντά στα 8 δισ. το 2024. Το 2025 καταγράφεται μια μικρή αποκλιμάκωση, στα περίπου 7,5 δισ. ευρώ, χωρίς όμως να αλλάζει η γενική εικόνα υψηλής προσφοράς. Παρ’ όλα αυτά, η απορρόφηση σε όρους αξίας παραμένει εξίσου χαμηλή, στο εύρος 13%–16%, επιβεβαιώνοντας ότι μόνο ένα μικρό μέρος της προσφερόμενης αξίας βρίσκει τελικά αγοραστή.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμπεριφορά της αγοράς ανά γύρο πλειστηριασμού. Στον πρώτο γύρο, περίπου το 70% των ακινήτων δεν προσελκύει κανένα ενδιαφέρον, ενώ λιγότερο από το 30% ολοκληρώνεται επιτυχώς. Στον δεύτερο γύρο η εικόνα γίνεται ακόμη πιο αρνητική, με το ποσοστό αποτυχίας να εκτοξεύεται στο 88%. Η κατάσταση βελτιώνεται μόνο στους επόμενους γύρους, όπου οι μειώσεις στις τιμές εκκίνησης -περίπου κατά 20%- αρχίζουν να ενεργοποιούν αγοραστές. Έτσι, στον τρίτο και τέταρτο γύρο η επιτυχία ανεβαίνει σταδιακά, φτάνοντας έως και το 22,7%, χωρίς όμως να ανατρέπει τη συνολική εικόνα χαμηλής απορρόφησης.
Η δομή της αγοράς δείχνει επίσης ότι οι πλειστηριασμοί αφορούν κυρίως χαμηλότερης αξίας ακίνητα. Περίπου το 90% των ακινήτων αφορά κατοικίες κάτω των 200.000 ευρώ, οι οποίες αντιστοιχούν στο 62% της συνολικής αξίας. Παρά τα χαμηλότερα αυτά επίπεδα τιμών, η ζήτηση παραμένει συγκρατημένη, γεγονός που συνδέεται τόσο με την περιορισμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση όσο και με τη γενικότερη επιφυλακτικότητα των αγοραστών.
Παράλληλα, αν και ο αριθμός των επιτυχημένων συναλλαγών αυξάνεται -από περίπου 10.000 το 2021 σε 35.000–36.000 τα έτη 2024–2025-, οι πλειστηριασμοί εξακολουθούν να αποτελούν σχετικά μικρό τμήμα της συνολικής αγοράς ακινήτων, καλύπτοντας περίπου το 7% των συναλλαγών. Ωστόσο, η σημασία τους ενισχύεται, καθώς αποτελούν βασικό εργαλείο διοχέτευσης ακινήτων, κυρίως από τα χαρτοφυλάκια των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων.
Τα πρώτα στοιχεία για το 2026 δείχνουν μια πιθανή αλλαγή ρυθμού. Κατά το πρώτο τρίμηνο καταγράφονται περίπου 10.000–15.000 πλειστηριασμοί, ένδειξη ότι η ετήσια δραστηριότητα ενδέχεται να κινηθεί χαμηλότερα. Ταυτόχρονα, η απορρόφηση υποχωρεί περαιτέρω, κοντά στο 13%–14%, ενώ η συνολική αξία για το ίδιο διάστημα διαμορφώνεται γύρω στο 1,5 δισ. ευρώ. Η εικόνα αυτή παραπέμπει σε μια αγορά που, μετά την έντονη άνοδο των προηγούμενων ετών, αρχίζει να αναζητεί ισορροπία, με τη ζήτηση να παραμένει επιλεκτική και τις συναλλαγές να εξαρτώνται όλο και περισσότερο από την προσαρμογή των τιμών.
“Χρυσωρυχεία” τα μικρότερα διαμερίσματα
Η έρευνα επίσης δείχνει ότι το 2025 αναδεικνύει μια σαφή μετατόπιση της ζήτησης προς μικρότερα ακίνητα, τα οποία όχι μόνο εμφανίζουν υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά και καταγράφουν ισχυρότερους ρυθμούς ανόδου σε σχέση με τις μεγαλύτερες κατοικίες.
Στο επίπεδο των τιμών, τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου διατηρούν premium σχεδόν σε όλες τις περιοχές. Στο Κέντρο της Αθήνας, οι τιμές φτάνουν τα €1.876/τ.μ. για μικρά ακίνητα, έναντι περίπου €1.762–1.809/τ.μ. για μεγαλύτερα. Στα Νότια Προάστια, που παραμένουν η ακριβότερη αγορά, οι τιμές αγγίζουν τα €2.815/τ.μ. για μικρές κατοικίες και φτάνουν έως τα €2.981/τ.μ. συνολικά, ενώ αντίστοιχα υψηλά επίπεδα καταγράφονται και στα Βόρεια Προάστια, με τιμές γύρω στα €2.743–2.840/τ.μ..
Αντίθετα, πιο προσιτές αγορές, όπως η Δυτική Αθήνα, κινούνται χαμηλότερα, με τιμές περίπου €1.512–1.695/τ.μ., ενώ στον Πειραιά καταγράφονται επίπεδα μεταξύ €1.524 και €1.838/τ.μ.. Στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές κυμαίνονται από περίπου €1.260 έως €1.866/τ.μ., επιβεβαιώνοντας τη διαφοροποίηση μεταξύ των περιφερειακών αγορών.
Πέρα από το επίπεδο τιμών, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η δυναμική αύξησης. Μεταξύ 2024 και 2025, τα μικρότερα διαμερίσματα καταγράφουν τις υψηλότερες ετήσιες αυξήσεις. Στο Κέντρο της Αθήνας, οι τιμές για κατοικίες ενός υπνοδωματίου αυξάνονται κατά περίπου 4,2%, έναντι 3,0% για τα δύο υπνοδωμάτια και 2,7% για μεγαλύτερα ακίνητα. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου οι αυξήσεις φτάνουν το 3,5% για μικρά διαμερίσματα, έναντι περίπου 1,8% για μεγαλύτερες κατοικίες.
Στα Νότια Προάστια, η αύξηση των μικρών κατοικιών διαμορφώνεται στο 3,0%, ενώ στα Βόρεια Προάστια στο 2,6%, επιβεβαιώνοντας ότι η τάση είναι οριζόντια σε όλη την αγορά. Στη Δυτική Αθήνα και τον Πειραιά οι αυξήσεις κυμαίνονται μεταξύ 2,5%–2,9% για τα μικρά ακίνητα, παραμένοντας υψηλότερες σε σχέση με τις μεγαλύτερες κατηγορίες.
Η αγορά χωρίς δανεισμό: Εκταμιεύσεις μόλις €2 δισ., έναντι €7 δισ. προ κρίσης
Παράλληλα, η εικόνα της στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία αποτυπώνει μια αγορά που προσπαθεί να επανεκκινήσει, αλλά με σαφώς χαμηλότερες ταχύτητες σε σχέση με το παρελθόν. Τα στοιχεία δείχνουν ότι, ενώ πριν από την κρίση οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούσαν τα €6–7 δισ. ετησίως, στη συνέχεια κατέρρευσαν και για χρόνια κινήθηκαν κάτω από το €1 δισ.
Από το 2021 και μετά καταγράφεται μια σταδιακή ανάκαμψη, με τις εκταμιεύσεις να προσεγγίζουν πλέον τα €2 δισ., παραμένοντας ωστόσο πολύ χαμηλότερες από τα προ κρίσης επίπεδα. Η αύξηση αυτή συνδέεται κυρίως με προγράμματα επιδότησης και τη μερική επιστροφή της ζήτησης για ιδιοκατοίκηση, χωρίς όμως να έχει αποκατασταθεί πλήρως η πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση.
Την ίδια στιγμή, το συνολικό απόθεμα στεγαστικών δανείων συνεχίζει να μειώνεται, έχοντας υποχωρήσει από επίπεδα άνω των €70–80 δισ. πριν από την κρίση σε περίπου €30 δισ. σήμερα. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει τη συνεχιζόμενη απομόχλευση της οικονομίας, καθώς οι αποπληρωμές και οι ρυθμίσεις υπερβαίνουν τη δημιουργία νέου δανεισμού.
Παράλληλα, καθοριστική είναι η αλλαγή στη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Τα «κόκκινα» δάνεια που βρίσκονταν στους ισολογισμούς των τραπεζών, ύψους άνω των €25–30 δισ. τα προηγούμενα χρόνια, έχουν πλέον περιοριστεί σε μόλις λίγα δισ. ευρώ. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκαν: έχουν μεταφερθεί σε εταιρείες διαχείρισης (servicers), οι οποίες πλέον διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια αντίστοιχου μεγέθους.
Η μεταφορά αυτή έχει βελτιώσει αισθητά την εικόνα των τραπεζών, αλλά ταυτόχρονα έχει δημιουργήσει ένα νέο τοπίο, όπου ο πιστωτικός κίνδυνος παραμένει ενεργός εκτός τραπεζικού συστήματος. Οι servicers αποκτούν έτσι κομβικό ρόλο, επηρεάζοντας άμεσα τόσο τη διαχείριση των δανείων όσο και τη ροή ακινήτων προς την αγορά.
Συνολικά, η στεγαστική πίστη στην Ελλάδα επανέρχεται, αλλά με διαφορετικά χαρακτηριστικά: χαμηλότερα επίπεδα δανεισμού, μικρότερο συνολικό απόθεμα και μετατόπιση του ρίσκου εκτός τραπεζών. Η εξέλιξη αυτή διαμορφώνει μια αγορά πιο «σφιχτή» χρηματοδοτικά, όπου η ανάπτυξη βασίζεται λιγότερο στον δανεισμό και περισσότερο στα ίδια κεφάλαια.
