Άνοιξε η ψαλίδα μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών στην αγορά κατοικίας το 2025, με τα στοιχεία να αποτυπώνουν έντονες διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και να αναδεικνύουν τα διαφορετικά επίπεδα διαπραγματευτικής ισχύος μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Την ώρα που η Ελλάδα εξακολουθεί να καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών στην Ευρωπαϊκή Ένωση που επιβαρύνονται υπερβολικά από το κόστος στέγασης.
Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση του ΙΟΒΕ σε συνεργασία με τη CEPAL, στα Νότια Προάστια καταγράφηκε η μεγαλύτερη απόκλιση καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, επιβεβαιώνοντας ότι αποτέλεσαν την αγορά με τα υψηλότερα περιθώρια διαπραγμάτευσης. Η ψαλίδα ξεκίνησε από περίπου 35% το πρώτο τρίμηνο, περιορίστηκε στο 28% το δεύτερο, εκτοξεύτηκε στο 36% το τρίτο και διαμορφώθηκε στο 29% στο τέλος του έτους. Η έντονη αυτή διακύμανση έδειξε ότι, παρά τη δυναμική ζήτηση, οι αρχικές τιμές τοποθετούνταν αισθητά υψηλότερα από τα επίπεδα στα οποία τελικά έκλειναν οι συναλλαγές.
Στο Κέντρο της Αθήνας, η εικόνα ήταν πιο ισορροπημένη, με την απόκλιση να κινείται κοντά στο 30% το πρώτο τρίμηνο και να υποχωρεί σταδιακά προς το 26% έως το τέταρτο τρίμηνο. Επρόκειτο για μια αγορά με μεγαλύτερη σταθερότητα, όπου η σχέση προσφοράς και ζήτησης οδηγούσε σε μικρότερες αποκλίσεις.
Στα Βόρεια Προάστια, η απόκλιση ξεκίνησε σε χαμηλότερα επίπεδα, περίπου στο 17%-18% στο πρώτο εξάμηνο, αυξήθηκε στο 25% το τρίτο τρίμηνο και υποχώρησε εκ νέου στο 19% στο τέλος του έτους. Η εξέλιξη αυτή αποτύπωσε μια αγορά που επηρεαζόταν από συγκυριακές μεταβολές της ζήτησης, χωρίς όμως να αποκτά τα έντονα χαρακτηριστικά των Νοτίων Προαστίων.
Στον Πειραιά, η εικόνα διαφοροποιήθηκε αισθητά, καθώς μετά από ένα σχετικά ήπιο πρώτο εξάμηνο (20% και 17%), η ψαλίδα διευρύνθηκε σημαντικά στο δεύτερο μισό του έτους, φτάνοντας στο 25% το τρίτο τρίμηνο και στο 32% το τέταρτο. Η εξέλιξη αυτή έδειξε ότι οι προσδοκίες των πωλητών αυξάνονταν ταχύτερα από τις πραγματικές τιμές συναλλαγής, οδηγώντας σε μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης.
Στη Θεσσαλονίκη καταγράφηκαν τα χαμηλότερα επίπεδα απόκλισης σε όλη τη διάρκεια του έτους, με τα ποσοστά να κινούνται από 13% το πρώτο τρίμηνο σε 10% το δεύτερο και 9% το τρίτο, πριν αυξηθούν στο 16% το τέταρτο τρίμηνο. Η περιορισμένη αυτή «ψαλίδα» υπέδειξε μεγαλύτερη σύγκλιση μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών και, κατ’ επέκταση, υψηλότερη ρευστότητα της αγοράς.
Τέλος, στη Δυτική Αθήνα παρατηρήθηκε έντονη μεταβλητότητα: από περίπου 25% το πρώτο τρίμηνο, η απόκλιση υποχώρησε στο 16% το δεύτερο, αυξήθηκε στο 22% το τρίτο και μειώθηκε εκ νέου στο 16% στο τέλος του έτους. Η εικόνα αυτή αντανακλούσε μια αγορά σε φάση προσαρμογής, με εναλλαγές στη διαπραγματευτική ισχύ μεταξύ αγοραστών και πωλητών.
Συνολικά, τα στοιχεία κατέδειξαν ότι το 2025 η αγορά κατοικίας κινήθηκε με διαφορετικές ταχύτητες ανά περιοχή. Τα Νότια Προάστια εμφάνισαν τα μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης, ενώ η Θεσσαλονίκη και τα Βόρεια Προάστια παρέμειναν πιο «σφιχτές» αγορές. Την ίδια στιγμή, η έντονη διεύρυνση της ψαλίδας στον Πειραιά προς το τέλος του έτους αποτέλεσε σαφή ένδειξη ότι οι ανισορροπίες μεταξύ προσδοκιών και πραγματικών τιμών ενισχύθηκαν, επηρεάζοντας συνολικά τη δυναμική της αγοράς.
Πρωταθλήτρια η Ελλάδα στην επιβάρυνση στέγασης με τριπλάσια πίεση από την ΕΕ
Η διεύρυνση της ψαλίδας στις τιμές έρχεται να προστεθεί σε ένα ήδη επιβαρυμένο στεγαστικό περιβάλλον, επιβεβαιώνοντας ότι οι πιέσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι πολυεπίπεδες. Σύμφωνα με την έρευνα, η χώρα εξακολουθεί να καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών στην Ευρωπαϊκή Ένωση που επιβαρύνονται υπερβολικά από το κόστος στέγασης, με το 28,9% των πολιτών να δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για κατοικία το 2024, έναντι 28,8% το 2021. Το ποσοστό αυτό είναι υπερτριπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου, που διαμορφώνεται στο 8,2%, αναδεικνύοντας το εύρος της απόκλισης και την ένταση της στεγαστικής πίεσης.
Την ίδια στιγμή, η σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες δείχνει ότι η Ελλάδα αποτελεί σαφή εξαίρεση. Στη Γερμανία, τα ποσοστά κινούνται σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα, κοντά στο 14%-15%, ενώ στην Εσθονία παρατηρείται αύξηση από περίπου 10% σε 13%. Στον μέσο όρο της ΕΕ-27 καταγράφεται μάλιστα μικρή αποκλιμάκωση, από 8,7% το 2021 σε 8,2% το 2024. Στη Βουλγαρία και την Ισπανία σημειώνεται μείωση, με τα ποσοστά να υποχωρούν περίπου από 12% σε 10% και από 11% σε 9% αντίστοιχα. Αντίθετα, σε χώρες όπως η Γαλλία και η Πορτογαλία καταγράφεται ελαφρά αύξηση (περίπου από 9% σε 10%), ενώ στην Ολλανδία παρατηρείται οριακή αποκλιμάκωση. Στο Βέλγιο, την Αυστρία και την Πολωνία τα ποσοστά παραμένουν σχετικά σταθερά ή ελαφρώς μειούμενα, γύρω από το 8%-10%, ενώ στην Ιταλία και την Ιρλανδία διαμορφώνονται σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα, με την Ιρλανδία να ξεκινά από περίπου 6% και να φτάνει κοντά στο 8%. Η συνολική εικόνα δείχνει ότι, παρά επιμέρους αυξομειώσεις, καμία άλλη χώρα δεν πλησιάζει τα επίπεδα επιβάρυνσης που καταγράφονται στην Ελλάδα.
Η διαχρονική εξέλιξη των στοιχείων ενισχύει ακόμη περισσότερο αυτή την εικόνα πίεσης. Το κόστος στέγασης ως ποσοστό του εισοδήματος στην Ελλάδα αυξήθηκε από 29% το 2010 σε 32,3% το 2011 και 37% το 2012, για να κορυφωθεί στο 39,9% το 2013 και στο 42,5% το 2014, εν μέσω οικονομικής κρίσης. Στη συνέχεια σημειώθηκε σταδιακή αποκλιμάκωση, με το ποσοστό να διαμορφώνεται στο 41,9% το 2016, στο 40,9% το 2018 και στο 36,9% το 2020, ενώ το 2021 και το 2022 σταθεροποιήθηκε στο 34,2%. Ωστόσο, η τάση αυτή αντιστράφηκε τα τελευταία χρόνια, με το ποσοστό να αυξάνεται εκ νέου στο 35,2% το 2023 και στο 35,5% το 2024, ακολουθώντας την ανοδική πορεία των τιμών κατοικίας και ενοικίων.
Ανάλογη είναι και η εικόνα στο πεδίο των καθυστερήσεων πληρωμών. Το ποσοστό των νοικοκυριών που δηλώνουν δυσκολία στην εξυπηρέτηση ενοικίου ή στεγαστικού δανείου αυξήθηκε από 10,2% το 2010 σε 14,9% το 2013 και κορυφώθηκε στο 15,3% το 2016. Στη συνέχεια υποχώρησε σταδιακά, φτάνοντας στο 8,5% το 2021, όμως από το 2022 και μετά παρατηρείται εκ νέου επιδείνωση, με 9,5% το 2022, 8,8% το 2023 και 10,4% το 2024. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι η πρόσφατη άνοδος του κόστους στέγασης δεν έχει ακόμη απορροφηθεί από τα εισοδήματα, επαναφέροντας πιέσεις στα νοικοκυριά.
Συνολικά, τα δεδομένα καταδεικνύουν ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε μια ιδιότυπη «παγίδα» στεγαστικής επιβάρυνσης: αφενός τα νοικοκυριά δαπανούν ήδη πολύ μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για κατοικία και αφετέρου, παρά τη μερική αποκλιμάκωση της προηγούμενης δεκαετίας, οι πιέσεις επανέρχονται. Σε αντίθεση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, όπου τα ποσοστά παραμένουν μονοψήφια και σε γενικές γραμμές ελεγχόμενα, η ελληνική αγορά εμφανίζει χαρακτηριστικά χρόνιας ανισορροπίας, ενισχύοντας την ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις πολιτικής.
