Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε το νέο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο συνδυάζει ένα εκτεταμένο πακέτο παρεμβάσεων για πολεοδομικά ζητήματα, δασικές εκκρεμότητες, αδειοδοτήσεις, τουριστικές και αθλητικές υποδομές, αλλά και για την αγορά ακινήτων, που εδώ και χρόνια κινείται μέσα σε ένα θολό και συχνά αντιφατικό θεσμικό περιβάλλον.
Ιδιαίτερο βάρος έχει και η παράταση της δυνατότητας επανέκδοσης οικοδομικών αδειών που υπάγονται στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Πρόκειται για μηχανισμό που ενεργοποιήθηκε μετά την ακύρωση πολεοδομικών bonus του ΝΟΚ από το ΣτΕ, προκειμένου να μη βρεθούν στον αέρα projects που είχαν σχεδιαστεί ή αδειοδοτηθεί με διαφορετικό καθεστώς. Με απλά λόγια, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να κρατήσει ζωντανό ένα απόθεμα οικοδομικών έργων που διαφορετικά θα είχαν βρεθεί σε αδιέξοδο, δίνοντας σε επενδυτές, developers και ιδιοκτήτες πρόσθετο χρόνο να τα επανεντάξουν σε νόμιμο πλαίσιο μέσω αντισταθμιστικών περιβαλλοντικών μέτρων.
Ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων με εκκρεμείς δασικούς χάρτες
Από τις σημαντικότερες διατάξεις του σχεδίου είναι εκείνη που διευκολύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων ακόμη και όταν δεν έχει ολοκληρωθεί η αναμόρφωση των δασικών χαρτών. Μέχρι σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις η σύνταξη συμβολαίων προσέκρουε στην απουσία πιστοποιητικού από τη δασική υπηρεσία, με αποτέλεσμα αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και λοιπές εμπράγματες πράξεις να παγώνουν επ’ αόριστον.
Με τη νέα ρύθμιση, αντί για το πιστοποιητικό της δασικής υπηρεσίας, θα μπορεί να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο είτε η απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων είτε η απόφαση έγκρισης αναμόρφωσης του δασικού χάρτη μαζί με το σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα. Η αλλαγή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, γιατί μεταφέρει το βάρος από την τελική ολοκλήρωση μιας συχνά αργής διοικητικής διαδικασίας σε μια ενδιάμεση πράξη που αρκεί για να προχωρήσει η συναλλαγή.
Για την κτηματαγορά αυτό σημαίνει πρακτικά μεγαλύτερη κινητικότητα, λιγότερη αβεβαιότητα και μικρότερο διοικητικό ρίσκο. Ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να πουλήσουν, να μεταβιβάσουν ή να αξιοποιήσουν ακίνητα επειδή εκκρεμούσε μια δασική διαδικασία, αποκτούν πλέον εργαλείο για να κινηθούν. Την ίδια ώρα, επενδυτές και αγοραστές αποκτούν μεγαλύτερη ασφάλεια ως προς τη δυνατότητα ολοκλήρωσης μιας πράξης χωρίς να περιμένουν επί μήνες ή και χρόνια την έκδοση του τελικού πιστοποιητικού.
Μικρές αποκλίσεις έως 100 τ.μ. παύουν να μπλοκάρουν την αγορά
Στο ίδιο πνεύμα, το σχέδιο επιχειρεί να βγάλει από τη μέση μια μεγάλη κατηγορία μικρών αλλά εξαιρετικά επιβαρυντικών διαφορών: τις αποκλίσεις μεταξύ δασικών χαρτών και Κτηματολογίου. Η ρύθμιση προβλέπει ότι για εκτάσεις έως 100 τετραγωνικά μέτρα ή για περιπτώσεις που εμπίπτουν σε ζώνη συμβατότητας, το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα κυριότητας. Για τις περιπτώσεις αυτές, μάλιστα, δεν απαιτείται καν η έκδοση σχετικού πιστοποιητικού.
Αυτό είναι κρίσιμο, γιατί στην πράξη η αγορά δεν μπλόκαρε μόνο σε μεγάλα ιδιοκτησιακά ζητήματα, αλλά και σε μικρές τεχνικές διαφορές που μπορούσαν να ακινητοποιήσουν ένα συμβόλαιο. Με τη διάταξη αυτήν μειώνεται η γραφειοκρατία, περιορίζονται οι μικροεκκρεμότητες που δημιουργούσαν αλυσιδωτές καθυστερήσεις και επιταχύνονται ιδίως οι συναλλαγές σε περιοχές με παλαιά τοπογραφικά ή περίπλοκο καθεστώς καταγραφών.
Παράταση έως το τέλος του 2027 για τη νομιμοποίηση εγκαταστάσεων σε δασικές εκτάσεις
Το νομοσχέδιο εισάγει νέα γενική προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 για τη νομιμοποίηση σειράς εγκαταστάσεων που λειτουργούν σε εκτάσεις υπαγόμενες στη δασική νομοθεσία. Η παράταση καλύπτει κτηνοτροφικές μονάδες, πτηνοτροφεία, μελισσοκομεία, υδατοκαλλιέργειες, θρησκευτικές εγκαταστάσεις και συναφείς δραστηριότητες, δηλαδή ένα μεγάλο φάσμα παραγωγικών και κοινωνικών λειτουργιών που βρίσκονταν σε καθεστώς μερικής ή ατελούς νομιμότητας.
Η ουσία της ρύθμισης είναι ότι το κράτος αναγνωρίζει πως ένα μεγάλο μέρος αυτών των εγκαταστάσεων δεν είναι εφικτό να κλείσει απότομα ή να βρεθεί εκτός νομιμότητας χωρίς μεταβατικό πλαίσιο. Γι’ αυτό δίνεται πρόσθετος χρόνος για την εξασφάλιση των αναγκαίων εγκρίσεων και αδειών. Για την αγορά και την περιφέρεια, αυτό σημαίνει ότι διατηρείται η λειτουργία υφιστάμενων μονάδων, προστατεύονται παραγωγικές δραστηριότητες και αποφεύγονται ξαφνικές διακοπές λειτουργίας που θα είχαν ευρύτερες οικονομικές επιπτώσεις.
Αναστέλλονται πρόστιμα, κατεδαφίσεις μέχρι να ολοκληρωθεί η αδειοδότηση
Η παράταση αυτή δεν θα είχε μεγάλο πρακτικό νόημα χωρίς μια δεύτερη κρίσιμη πρόβλεψη, την αναστολή διοικητικών κυρώσεων για το διάστημα μέχρι την ολοκλήρωση της αδειοδότησης. Το σχέδιο προβλέπει ότι στο διάστημα αυτό αναστέλλονται η ισχύς πράξεων αποβολής, επιβολής προστίμων και κατεδάφισης για τις εγκαταστάσεις που εντάσσονται στις ρυθμίσεις. Και ακόμη σημαντικότερο, εφόσον οι απαιτούμενες εγκρίσεις και άδειες εκδοθούν εντός της προθεσμίας, οι σχετικές πράξεις ανακαλούνται οριστικά από τις αρμόδιες δασικές υπηρεσίες.
Για τους ενδιαφερόμενους φορείς, αυτό συνιστά πραγματική περίοδο προστασίας. Για την αγορά και την οικονομία σημαίνει ότι δεν παραμένουν στον αέρα εγκαταστάσεις που λειτουργούν, απασχολούν προσωπικό ή έχουν ήδη δεχθεί επενδυτικά κεφάλαια. Η ρύθμιση δημιουργεί μεταβατική σταθερότητα και περιορίζει τον κίνδυνο βίαιης αποδιοργάνωσης σε τομείς όπως η πρωτογενής παραγωγή, ο θρησκευτικός τουρισμός ή οι ειδικές τοπικές δραστηριότητες.
Νομιμοποιούνται υπό προϋποθέσεις υποδομές ΟΤΑ σε πάρκα και άλση
Στο ίδιο πνεύμα, το σχέδιο δίνει παράταση έως το 2027 και για την τακτοποίηση υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών δήμων μέσα σε πάρκα και άλση. Οι κατασκευές αυτές εξαιρούνται από κατεδάφιση, εφόσον πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και οι δήμοι μεριμνήσουν για τη λήψη των απαραίτητων εγκρίσεων εντός της νέας προθεσμίας.
Η διάταξη αυτή έχει ιδιαίτερη αξία γιατί αγγίζει το ευαίσθητο σημείο ανάμεσα στη δημόσια χρήση, την περιβαλλοντική προστασία και τη λειτουργικότητα των πόλεων. Στην πράξη αναγνωρίζει ότι υπάρχουν υφιστάμενες δημοτικές εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν πραγματικές ανάγκες, αλλά έχουν μείνει αδειοδοτικά μετέωρες. Το ΥΠΕΝ επιλέγει να μην τις αφήσει να αιωρούνται σε καθεστώς αυθαιρεσίας, ούτε να οδηγηθούν αυτόματα σε κατεδάφιση, αλλά να δώσει χρόνο για θεσμική τακτοποίηση.
Παράταση λειτουργίας για χιονοδρομικά κέντρα, τουριστικές εγκαταστάσεις και campings
Σημαντικό τμήμα του νομοσχεδίου αφορά τον τουρισμό και ειδικά εγκαταστάσεις που λειτουργούν σε δασικές ή ευαίσθητες περιοχές χωρίς να έχουν ολοκληρώσει πλήρως τις απαιτούμενες εγκρίσεις. Παρέχεται δυνατότητα συνέχισης λειτουργίας έως το τέλος του 2027 για χιονοδρομικά κέντρα και συναφείς εγκαταστάσεις, ενώ δίνεται και δυνατότητα επέκτασής τους υπό προϋποθέσεις. Αντίστοιχα, παρατείνεται η λειτουργία κατασκηνώσεων και οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων που δεν πληρούν ακόμη πλήρως τις προϋποθέσεις της δασικής και περιβαλλοντικής νομοθεσίας.
Για τον τουρισμό, αυτή η ρύθμιση είναι ουσιαστική. Σημαίνει ότι μονάδες και υποδομές που έχουν πραγματική οικονομική δραστηριότητα, δέχονται τουριστικό ρεύμα ή στηρίζουν τοπικές οικονομίες δεν διακόπτουν ξαφνικά τη λειτουργία τους. Ταυτόχρονα, επιτρέπει στους φορείς τους να σχεδιάσουν αναβαθμίσεις και νομιμοποίηση, αντί να λειτουργούν μόνιμα σε κατάσταση αβεβαιότητας. Από επενδυτική άποψη, το μήνυμα είναι ότι το ΥΠΕΝ επιχειρεί να κρατήσει ενεργό το υφιστάμενο τουριστικό απόθεμα αντί να το αφήσει να καταρρεύσει λόγω αδειοδοτικών ελλείψεων.
Σαφείς ζώνες προστασίας και παράθυρο για ήπια ανάπτυξη
Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς χρήσεων γης στις προστατευόμενες περιοχές φέρνει επίσης το άρθρο 98 του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αναμορφώνοντας το βασικό πλαίσιο του ν. 1650/1986.
Η ρύθμιση εισάγει ένα πιο ξεκάθαρο σύστημα κατηγοριοποίησης των περιοχών Natura 2000 και, κυρίως, μια αυστηρά δομημένη κλιμάκωση ζωνών προστασίας, με σαφείς κανόνες για το τι επιτρέπεται και τι όχι.
Στον πυρήνα του νέου μοντέλου βρίσκονται τέσσερις διακριτές ζώνες, απόλυτης προστασίας, προστασίας της φύσης, διατήρησης οικοτόπων και ειδών και βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων. Όσο αυξάνεται η περιβαλλοντική ευαισθησία, τόσο περιορίζονται οι επιτρεπόμενες δραστηριότητες, με τις πιο αυστηρές απαγορεύσεις να ισχύουν στις ζώνες απόλυτης προστασίας.
Το πιο «νέο» στοιχείο αφορά τις ζώνες βιώσιμης διαχείρισης, όπου επιτρέπεται -υπό προϋποθέσεις- η συνύπαρξη οικονομικών δραστηριοτήτων με την προστασία του περιβάλλοντος. Σε αυτές τις περιοχές, προβλέπεται ακόμη και η δυνατότητα οικιστικής ανάπτυξης, εφόσον πληρούνται αυστηρά κριτήρια, να μην επηρεάζεται η οικολογική ακεραιότητα, να υπάρχει συμβατότητα με τις περιβαλλοντικές μελέτες και να τεκμηριώνεται η ανάγκη επέκτασης σχεδίου πόλης. Σε κάθε περίπτωση, τίθεται ανώτατο όριο κάλυψης έως 20% της συγκεκριμένης ζώνης.
Αναγνωρίζονται ως νόμιμες συγκεκριμένες τουριστικές εγκαταστάσεις σε δασικές εκτάσεις
Το σχέδιο προβλέπει ακόμη ότι συγκεκριμένες τουριστικές εγκαταστάσεις σε ακίνητα δασικού χαρακτήρα του Δημοσίου ή του ΕΟΤ θεωρούνται νομίμως υφιστάμενες, εφόσον εκδοθεί σχετική διαπιστωτική πράξη. Με τον τρόπο αυτό διευκολύνεται η συνέχιση λειτουργίας αλλά και ο εκσυγχρονισμός τους χωρίς πρόσθετα εμπόδια που απορρέουν από τη δασική νομοθεσία.
Εδώ το ενδιαφέρον για την αγορά είναι προφανές. Πρόκειται για υποδομές που συχνά βρίσκονται σε ελκυστικά τουριστικά σημεία, αλλά παρέμεναν εγκλωβισμένες σε ασαφές θεσμικό καθεστώς. Η αναγνώριση της νομιμότητάς τους είναι προϋπόθεση όχι μόνο για τη συνέχιση λειτουργίας, αλλά και για επενδύσεις αναβάθμισης, διαχείρισης ή αξιοποίησής τους.
Καταργούνται διαδικασίες και εκκρεμείς διεκδικήσεις έναντι του Δημοσίου
Μια ιδιαίτερα κρίσιμη διάσταση του νομοσχεδίου αφορά την ιδιοκτησία. Καταργούνται διαδικασίες διοικητικής αναγνώρισης ιδιοκτησίας σε ορισμένες δασικές εκτάσεις, ανακαλούνται σχετικά πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής και διευθετούνται εκκρεμείς δικαστικές και διοικητικές υποθέσεις που αφορούν ιδιοκτησιακά ζητήματα.
Αυτό πρακτικά σημαίνει καθαρότερο ιδιοκτησιακό τοπίο. Και για την αγορά ακινήτων, η καθαρότητα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος είναι θεμελιώδης. Χωρίς αυτήν, ούτε μεταβιβάσεις γίνονται εύκολα ούτε μεγάλα projects ωριμάζουν ούτε τραπεζική χρηματοδότηση κινείται με ασφάλεια. Συνεπώς, η σημασία αυτών των ρυθμίσεων είναι πολύ μεγαλύτερη από όσο φαίνεται με μια πρώτη ανάγνωση.
Ρυθμίζονται εκκρεμείς χαρακτηρισμοί και αναδασωτέες εκτάσεις
Το σχέδιο νόμου προβλέπει επίσης τη συνέχιση και ολοκλήρωση εκκρεμών διαδικασιών χαρακτηρισμού εκτάσεων, καθώς και την ανάκληση αναδασώσεων σε περιπτώσεις όπου είχε προηγηθεί νόμιμη έγκριση επέμβασης. Πρόκειται για έναν ακόμη κρίσιμο κρίκο στην προσπάθεια εκκαθάρισης του διοικητικού τοπίου.
Για τις επενδύσεις και τη χρήση γης, οι χαρακτηρισμοί και οι αναδασώσεις είναι κεντρικό ζήτημα, γιατί μπορούν να μπλοκάρουν ολόκληρα σχέδια για χρόνια. Η διευκρίνιση αυτού του καθεστώτος αποτελεί βασική προϋπόθεση ώστε μια έκταση να μπορεί να περάσει από τη διοικητική αβεβαιότητα στην πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης.
Υμηττός: Παρατείνεται η αναστολή οικοδομικών εργασιών έως το 2026
Στο καθαρά πολεοδομικό σκέλος, το άρθρο 87 παρατείνει την αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών, οικοδομικών αδειών, εγκρίσεων εργασιών μικρής κλίμακας και κάθε οικοδομικής εργασίας στην περιοχή του Υμηττού έως τη θεσμοθέτηση νέου προεδρικού διατάγματος προστασίας και πάντως όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.
Το σχέδιο όμως δεν διατηρεί απλώς μια γενική απαγόρευση. Εισάγει ειδικές εξαιρέσεις για την έκδοση διοικητικών πράξεων και την εκτέλεση εργασιών που αφορούν την τοποθέτηση προκατασκευασμένων σχολικών αιθουσών του άρθρου 220 του ν. 4610/2019, την ανέγερση παρεκκλησίου στον περιβάλλοντα χώρο της Ιεράς Μονής «Αγίου Ιωάννου Θεολόγου», αλλά και τη διαμόρφωση υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων και συνοδών χρήσεων στη Δημοτική Ενότητα Βούλας και στον Δήμο Κρωπίας. Παράλληλα, προστίθεται επιφύλαξη υπέρ της κοινής απόφασης του 1987 για την έκδοση αδειών οικοδομής για στρατιωτικά έργα.
Πρόκειται για μια σαφή προσπάθεια του νομοθέτη να κρατήσει το βασικό προστατευτικό πλαίσιο, αλλά να επιτρέψει συγκεκριμένες, κοινωνικά ή λειτουργικά κρίσιμες παρεμβάσεις.
Διασφαλίζεται ο κοινόχρηστος χαρακτήρας απαλλοτριωμένων ακινήτων
Στον πυρήνα του πολεοδομικού μέρους βρίσκεται και η πρόβλεψη για τη διασφάλιση του κοινόχρηστου χαρακτήρα απαλλοτριωμένων ακινήτων που έχουν δεσμευθεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Η στόχευση εδώ είναι να αποτραπεί η μετατόπιση αυτών των εκτάσεων σε άλλες χρήσεις και να κλειδώσει ο δημόσιος χαρακτήρας τους.
Αυτή η διάταξη μπορεί να μη φαίνεται εμπορική, αλλά έχει έντονο αστικό αποτύπωμα, καθώς αγγίζει το ζήτημα του πώς προστατεύεται το δημόσιο απόθεμα γης μέσα στον αστικό ιστό και πώς διασφαλίζεται ότι εκτάσεις που δεσμεύθηκαν για κοινή χρήση δεν θα χάσουν τον ρόλο τους.
ΟΑΚΑ: Θεσμοθετείται η δυνατότητα λειτουργίας καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος
Στο ίδιο μέρος του σχεδίου προβλέπεται ρητά η εγκατάσταση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος στο Ολυμπιακό Αθλητικό Κέντρο Αθηνών, για την υποστήριξη της χρήσης των αθλητικών εγκαταστάσεων και την καλύτερη εξυπηρέτηση θεατών και επισκεπτών.
Η πρόβλεψη αυτή μπορεί να μοιάζει μικρή, αλλά έχει σαφές λειτουργικό και εμπορικό βάρος. Το ΟΑΚΑ είναι ένας μεγάλος δημόσιος πόλος αθλητισμού, αναψυχής και εκδηλώσεων και η θεσμοθέτηση τέτοιων χρήσεων το κάνει πιο λειτουργικό, περισσότερο βιώσιμο και πιο φιλικό για όσους το χρησιμοποιούν. Με πιο απλά λόγια, το σχέδιο επιτρέπει στο ΟΑΚΑ να αποκτήσει πιο οργανωμένη εμπορική και υποστηρικτική λειτουργία.
Πάτμος: Eιδικοί όροι δόμησης για νέο πολυχώρο στη Σκάλα
Με το άρθρο 89 θεσπίζονται ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης σε ακίνητο ιδιοκτησίας του Δήμου Πάτμου, στην περιοχή «Χόχλακας Σκάλα» της νήσου, εμβαδού 10.960,10 τ.μ. και με συγκεκριμένο ΚΑΕΚ, ώστε να καταστεί δυνατή η ανέγερση πολυχώρου κατά παρέκκλιση των ισχυουσών χρήσεων γης.
Ο πολυχώρος θα μπορεί να περιλαμβάνει κεντρική αίθουσα, είσοδο θεατών και κερκίδες, συγκρότημα αποδυτηρίων, αναψυκτήριο, τουαλέτες, υπαίθριο θέατρο και χώρο στάθμευσης. Ορίζεται συντελεστής δόμησης 0,3, μέγιστη κάλυψη 40% και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 10 μέτρα από το πέριξ διαμορφωμένο έδαφος, συμπεριλαμβανομένης της στέγης, χωρίς δυνατότητα υπέρβασης με καμία άλλη κατασκευή.
