Προς ολοταχώς προς την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου έως 150 εκατ. ευρώ βαδίζει η Trastor, με την εταιρεία να έχει θέσει ως στόχο μέσα στην επόμενη διετία να αυξήσει την αξία του χαρτοφυλακίου της στα 1,2 δισ. ευρώ από περίπου 822 εκατ. ευρώ σήμερα. Για να το πετύχει αυτό, σχεδιάζει επενδύσεις τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ μέσω της αύξησης κεφαλαίου και τραπεζικού δανεισμού, ενώ συνολικά εξετάζει επενδυτικό σχέδιο που μπορεί να φτάσει έως και τα 568 εκατ. ευρώ. Στο μικροσκόπιο της εταιρείας βρίσκονται συνολικά 24 ακίνητα, με μέσο ύψος επένδυσης περίπου 24 εκατ. ευρώ ανά ακίνητο.
Όπως ανέφερε κατά τη χθεσινή ενημέρωση των δημοσιογράφων ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor, Τάσος Καζίνος, το βιβλίο προσφορών για την αύξηση κεφαλαίου ανοίγει τη Δευτέρα 11 Μαΐου και ολοκληρώνεται την Τετάρτη 13 Μαΐου, χωρίς ωστόσο να έχει ακόμη ανακοινωθεί η ανώτατη τιμή διάθεσης της μετοχής.
Η δημόσια προσφορά θα έχει τόσο διεθνές όσο και εγχώριο σκέλος, με την εταιρεία να συνεργάζεται για το εξωτερικό με την Jefferies, η οποία έχει αναλάβει την προσέγγιση ξένων θεσμικών επενδυτών. Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, οι περισσότερες φυσικές συναντήσεις πραγματοποιήθηκαν στο Λονδίνο, αν και μεγάλο μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων που δραστηριοποιούνται εκεί είναι αμερικανικής προέλευσης. Παράλληλα, πραγματοποιήθηκαν διαδικτυακές παρουσιάσεις με επενδυτές από τη Γαλλία, τη Σκανδιναβία, τις χώρες της Βαλτικής και την Ελβετία, ενώ, όπως σημείωσε, δεν καταγράφηκε ουσιαστικό ενδιαφέρον από γερμανικά ή ισπανικά κεφάλαια.
Ο ίδιος αποκάλυψε ότι η Jefferies έχει πραγματοποιήσει ιδιαίτερα εκτεταμένη προσέγγιση στο εξωτερικό, ερχόμενη σε επαφή με εκατοντάδες επενδυτικά σχήματα. Σύμφωνα με τη διοίκηση της Trastor, η εικόνα που προκύπτει είναι ότι η Ελλάδα επιστρέφει δυναμικά στον επενδυτικό χάρτη των ξένων κεφαλαίων. Όπως εξήγησε ο κ. Καζίνος, αρκετοί διεθνείς επενδυτές έχουν ήδη αποκομίσει σημαντικά κέρδη από τις τοποθετήσεις τους στις ελληνικές τράπεζες και πλέον εξετάζουν το επόμενο μεγάλο μακροοικονομικό επενδυτικό στοίχημα στη χώρα, με την ελληνική αγορά ακινήτων να αποτελεί μία από τις βασικές επιλογές.
Σημαντικό μέρος αυτών των επενδυτών είναι αντισταθμιστικά επενδυτικά κεφάλαια και επενδυτές που τοποθετούνται με βάση τις μακροοικονομικές προοπτικές μιας οικονομίας. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά, όταν μια οικονομία αναπτύσσεται, πρώτα ενισχύεται ο τραπεζικός τομέας και στη συνέχεια ακολουθεί η αγορά ακινήτων, η οποία συνδέεται άμεσα με τη συνολική οικονομική δραστηριότητα.
Σύμφωνα με τον ίδιο, μετά τις επιτυχημένες τοποθετήσεις στις ελληνικές τράπεζες, αρκετά διεθνή κεφάλαια βλέπουν πλέον την ελληνική αγορά ακινήτων ως το επόμενο μεγάλο επενδυτικό αφήγημα για τη χώρα. Ωστόσο, το πρόβλημα που εντοπίζουν είναι ότι σήμερα δεν υπάρχει στην ελληνική αγορά μία εισηγμένη ΑΕΕΑΠ με επαρκές μέγεθος και εμπορευσιμότητα ώστε να μπορεί να απορροφήσει μεγάλες τοποθετήσεις ξένων θεσμικών επενδυτών.
Όπως εξήγησε ο κ. Καζίνος, ένας επενδυτής που θέλει να τοποθετήσει 20 ή 30 εκατ. ευρώ χρειάζεται ρευστότητα και δυνατότητα εύκολης εισόδου και εξόδου από τη μετοχή. Στην παρούσα φάση, σύμφωνα με τον ίδιο, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ παραμένουν σχετικά μικρές για να προσελκύσουν τόσο μεγάλα διεθνή κεφάλαια.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον, σύμφωνα με τη διοίκηση, καταγράφεται και από επενδυτικά κεφάλαια μακροπρόθεσμου χαρακτήρα. Αυτοί οι επενδυτές, όπως ανέφερε ο κ. Καζίνος, εξετάζουν κατά πόσο η Trastor μπορεί να εξελιχθεί σε μια εταιρεία με πολύ μεγαλύτερη κλίμακα, περνώντας από χαρτοφυλάκιο 800 εκατ. ευρώ στο 1 δισ., αργότερα στα 2 δισ. ευρώ και ακόμη υψηλότερα, δημιουργώντας έτσι ένα ώριμο και ελκυστικό επενδυτικό προϊόν για τη διεθνή αγορά.
Στόχος της Trastor, όπως υπογράμμισε, είναι να δημιουργήσει στην Ελλάδα μια οργανωμένη πλατφόρμα επαγγελματικών ακινήτων που θα αποτελέσει το βασικό σημείο αναφοράς για τους ξένους επενδυτές που επιθυμούν έκθεση στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Όπως είπε χαρακτηριστικά, η εταιρεία επιδιώκει να εξελιχθεί στο σημείο αναφοράς για όσους θέλουν να επενδύσουν στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων μέσω μιας οργανωμένης και εισηγμένης πλατφόρμας.
Στο πλαίσιο αυτό, η Trastor αποδίδει ιδιαίτερη σημασία και στη διεύρυνση της μετοχικής διασποράς. Όπως αποκάλυψε ο κ. Καζίνος, η Piraeus Bank στηρίζει την αύξηση κεφαλαίου και παραιτείται από δικαιώματα συμμετοχής, ώστε να δημιουργηθεί χώρος για νέους επενδυτές και ευρύτερη διασπορά στη μετοχική βάση της εταιρείας. Ο ίδιος ξεκαθάρισε πάντως ότι η αύξηση κεφαλαίου θα πραγματοποιηθεί αποκλειστικά με μετρητά και όχι μέσω εισφοράς ακινήτων ή άλλων περιουσιακών στοιχείων από επενδυτές. Όπως εξήγησε, οποιοδήποτε διαφορετικό σχήμα θα απαιτούσε ξεχωριστές εγκρίσεις και διαφορετική διαδικασία από τη γενική συνέλευση.
Τα πρώτα ακίνητα και το επενδυτικό πλάνο
Περίπου το ένα τρίτο των κεφαλαίων της αύξησης αναμένεται να κατευθυνθεί άμεσα σε τρία ακίνητα, για τα οποία η εταιρεία εκτιμά ότι οι συμφωνίες θα ολοκληρωθούν σύντομα μετά την ΑΜΚ.
Το πρώτο ακίνητο είναι το κτίριο που στο παρελθόν φιλοξενούσε τα γραφεία της Εθνικής Ασφαλιστικής στην οδό Καραγιώργη Σερβίας, σε μία από τις πιο προβεβλημένες τοποθεσίες της πρωτεύουσας, πολύ κοντά στο Σύνταγμα. Το δεύτερο αφορά στο ακίνητο επί της οδού Απελλού, στην περιοχή της πλατείας Κοτζιά, όπου παλαιότερα στεγάζονταν τα Ελληνικά Ταχυδρομεία. Το τρίτο βρίσκεται επί της οδού Αθηνάς και σήμερα στεγάζει γραφεία της ΕΥΔΑΠ. Πρόκειται για τρία ακίνητα γραφειακού χαρακτήρα, τα οποία εντάσσονται στον σχεδιασμό της Trastor για περαιτέρω ενίσχυση της παρουσίας της σε κτίρια με προοπτικές αναβάθμισης και επανατοποθέτησης στην αγορά.
Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποκτώνται από την Εθνική, η οποία διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων περίπου 200 εκατ. ευρώ. Η Trastor έχει εξετάσει μέρος αυτού του χαρτοφυλακίου, χωρίς ωστόσο να σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα ταιριάζουν στη στρατηγική της, καθώς αρκετά κρίνονται μικρά ή μη συμβατά με το επενδυτικό της μοντέλο. Παρ’ όλα αυτά, η εταιρεία αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων επενδυτικών ευκαιριών από το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο.
Σε επίπεδο στρατηγικής, η εταιρεία επιβεβαίωσε ότι θα παραμείνει προσηλωμένη κυρίως στους τομείς γραφείων και αποθηκευτικών χώρων. Όπως είπε ο κ. Καζίνος, η Trastor δεν σκοπεύει να επεκταθεί σε δραστηριότητες εκτός του βασικού πυρήνα της, όπως αγορές γραφείων στο εξωτερικό ή τουριστικές αναπτύξεις. «Δεν θα μας δείτε να αγοράζουμε γραφεία στη Σερβία ή να χτίζουμε ξενοδοχεία σε νησιά», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Παράλληλα, η διοίκηση δίνει ιδιαίτερη έμφαση σε επενδύσεις που μπορούν να αποφέρουν άμεσο εισόδημα. Από τα περίπου 150 εκατ. ευρώ της αύξησης, τα 100 έως 120 εκατ. ευρώ εκτιμάται ότι θα κατευθυνθούν σε υφιστάμενα ακίνητα με άμεσες αποδόσεις, ενώ περίπου 50 εκατ. ευρώ θα επενδυθούν σε ακίνητα που χρειάζονται αναβάθμιση.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο κέντρο της Αθήνας, όπου η Trastor βλέπει σημαντικές ευκαιρίες λόγω της υψηλής ζήτησης και της χαμηλής προσφοράς σύγχρονων γραφειακών χώρων. Όπως εξήγησε ο κ. Καζίνος, το βασικό πρόβλημα της περιοχής είναι ο πολυτεμαχισμός των ιδιοκτησιών, γεγονός που δυσκολεύει σημαντικά την αξιοποίηση των ακινήτων. Για τον λόγο αυτό η εταιρεία αναζητά κυρίως ολόκληρα κτίρια που μπορούν να αναβαθμιστούν και να επανατοποθετηθούν στην αγορά ως σύγχρονοι γραφειακοί χώροι υψηλών προδιαγραφών.
Αντίθετα, το Μαρούσι εξακολουθεί να αποτελεί βασικό πυλώνα της στρατηγικής της εταιρείας, καθώς διαθέτει σύγχρονα κτίρια, μεγάλες επιφάνειες και φιλοξενεί μεγάλες εταιρείες και πολυεθνικούς ομίλους. Όπως τόνισε ο κ. Καζίνος, η Trastor επιδιώκει να είναι ηγέτιδα δύναμη στις περιοχές όπου δραστηριοποιείται, είτε πρόκειται για γραφεία στο Μαρούσι είτε για αποθηκευτικούς χώρους στον Ασπρόπυργο.
Η εταιρεία σχεδιάζει να διατηρεί διαρκώς περίπου το 5%-7% της συνολικής αξίας του χαρτοφυλακίου της σε διαδικασία ανάπτυξης ή αναβάθμισης, ώστε να επιτυγχάνει ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και στη μερισματική απόδοση προς τους μετόχους. Όπως εξήγησε η διοίκηση, η στρατηγική της Trastor δεν βασίζεται σε πολυετείς αναπτύξεις που δεσμεύουν για χρόνια κεφάλαια χωρίς εισόδημα, αλλά σε επενδύσεις που μπορούν να αποδίδουν σχετικά γρήγορα.
Τέλος, ο Τάσος Καζίνος άφησε ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων κινήσεων στο μέλλον, αν και ξεκαθάρισε ότι αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει επίσημος σχεδιασμός για νέα αύξηση κεφαλαίου. «Δεν θέλω να σταματήσω», ανέφερε χαρακτηριστικά, περιγράφοντας τη φιλοδοξία να εξελιχθεί η Trastor στην μεγαλύτερη ελληνικη ΑΕΕΑΠ.
