Η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να προσελκύει το ενδιαφέρον επενδυτών που αναζητούν σταθερές αποδόσεις μέσω των ενοικίων, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης και τα μισθώματα ακολουθούν ανοδική πορεία. Ωστόσο, οι αποδόσεις από περιοχή σε περιοχή παρουσιάζουν σημαντικές διαφορές, αποκαλύπτοντας πού βρίσκονται σήμερα οι πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες και πού η άνοδος των αξιών έχει περιορίσει τα περιθώρια κέρδους.
Τα στοιχεία για τις μικτές αποδόσεις (gross yields) των κατοικιών το 2026 δείχνουν ότι οι υψηλότερες αποδόσεις δεν εντοπίζονται απαραίτητα στις ακριβότερες ή πιο προβεβλημένες περιοχές, αλλά σε αγορές όπου οι τιμές αγοράς παραμένουν σχετικά προσιτές σε σχέση με τα ενοίκια. Την ίδια στιγμή, περιοχές υψηλού κύρους, όπως η Γλυφάδα και η Βουλιαγμένη, εμφανίζουν αισθητά χαμηλότερες αποδόσεις, καθώς οι υψηλές αξίες των ακινήτων συμπιέζουν τις επενδυτικές αποδόσεις.
Κέντρο Αθήνας: Σταθερές αποδόσεις με μικρές αποκλίσεις
Στο κέντρο της Αθήνας οι αποδόσεις των κατοικιών κινούνται σε σχετικά στενό εύρος, επιβεβαιώνοντας τον ώριμο χαρακτήρα της μεγαλύτερης και πιο ρευστής αγοράς ακινήτων της χώρας. Η διαφορά μεταξύ της υψηλότερης και της χαμηλότερης επίδοσης φτάνει μόλις τις 2,1 ποσοστιαίες μονάδες.
Την καλύτερη επίδοση καταγράφει ο Δήμος Αθηναίων με μικτή απόδοση 5,4%, ενώ ακολουθούν η Καισαριανή με 5%, ο Ζωγράφος με 4,9% και ο Βύρωνας με 4,8%. Το Γαλάτσι διαμορφώνεται στο 4,1%, ενώ η Ηλιούπολη εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση της ζώνης με 3,3%.
Το γεγονός ότι τέσσερις από τους έξι δήμους κινούνται μεταξύ 4,8% και 5,1% καταδεικνύει μια αξιοσημείωτη ομοιομορφία στην καρδιά του λεκανοπεδίου, όπου οι αποδόσεις παραμένουν ανταγωνιστικές και οι διαφοροποιήσεις περιορισμένες.
Βόρεια προάστια: Η πιο ομοιογενής αγορά
Τα βόρεια προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη σταθερότητα σε επίπεδο αποδόσεων. Η διαφορά μεταξύ της υψηλότερης και της χαμηλότερης απόδοσης δεν ξεπερνά τις 0,9 ποσοστιαίες μονάδες, στοιχείο που αντανακλά μια ώριμη αγορά με έντονα χαρακτηριστικά ιδιοκατοίκησης.
Στην κορυφή βρίσκεται το Χαλάνδρι με 4,7%, ενώ ακολουθούν η Κηφισιά και η Νέα Ιωνία με 4,3%. Η Αγία Παρασκευή καταγράφει απόδοση 4,1%, ο Παπάγου – Χολαργός 4% και το Μαρούσι 3,8%.
Η περιορισμένη διασπορά επιβεβαιώνει ότι οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια κινούνται με σχετική ισορροπία, διατηρώντας τις αποδόσεις σε παρόμοια επίπεδα σε ολόκληρη τη ζώνη.
Νότια προάστια: Η Καλλιθέα κερδίζει τη Γλυφάδα
Στα νότια προάστια η εικόνα είναι διαφορετική. Οι αποκλίσεις είναι μεγαλύτερες και αποτυπώνουν τις έντονες διαφοροποιήσεις που χαρακτηρίζουν την παραλιακή αγορά κατοικίας.
Την υψηλότερη απόδοση εμφανίζει η Καλλιθέα με 4,8%, ακολουθούμενη από τη Νέα Σμύρνη με 4%. Ο Άγιος Δημήτριος και το Παλαιό Φάληρο διαμορφώνονται στο 3,6%, ενώ ο Άλιμος και το Ελληνικό – Αργυρούπολη στο 3,2%.
Στην τελευταία θέση βρίσκεται η Γλυφάδα με απόδοση μόλις 3,1%, τη χαμηλότερη μεταξύ των νοτίων προαστίων. Η διαφορά των 1,7 ποσοστιαίων μονάδων από την Καλλιθέα αναδεικνύει τη διαφορετική δυναμική των περιοχών. Παρότι η Γλυφάδα παραμένει μία από τις πλέον περιζήτητες αγορές κατοικίας, οι πολύ υψηλές τιμές πώλησης περιορίζουν τις αποδόσεις από ενοίκια. Αντίθετα, η Καλλιθέα εξακολουθεί να προσφέρει πιο ελκυστικές αποδόσεις για όσους αναζητούν επενδυτικό εισόδημα.
Δυτική Αθήνα: Οι πρωταθλητές των αποδόσεων
Τα δυτικά προάστια αποτελούν τη ζώνη με τις υψηλότερες αποδόσεις στην Αττική, αλλά και με τις μεγαλύτερες διαφορές μεταξύ των επιμέρους δήμων.
Η Αγία Βαρβάρα καταγράφει την κορυφαία επίδοση σε ολόκληρο το λεκανοπέδιο, με απόδοση 7,1%. Ακολουθεί το Αιγάλεω με 5,7%, το Χαϊδάρι με 4,8%, το Ίλιον με 4,5% και το Περιστέρι με 4,4%. Ακόμη και η Πετρούπολη, η οποία εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση της ζώνης, κινείται στο 3,7%.
Η διαφορά μεταξύ της υψηλότερης και της χαμηλότερης επίδοσης φτάνει τις 3,4 ποσοστιαίες μονάδες, το μεγαλύτερο εύρος που καταγράφεται σε ολόκληρη την Αττική. Παράλληλα, ακόμη και η χαμηλότερη απόδοση της Δυτικής Αθήνας ξεπερνά τις επιδόσεις αρκετών περιοχών των νοτίων προαστίων, γεγονός που επιβεβαιώνει τη διαχρονική ελκυστικότητα της περιοχής για επενδυτές.
Πειραιάς: Σταθερές αποδόσεις και μικρές διαφορές
Η αγορά κατοικίας στον Πειραιά χαρακτηρίζεται από ιδιαίτερη ομοιογένεια. Οι περισσότερες περιοχές κινούνται πολύ κοντά στο επίπεδο του 5%, με περιορισμένες αποκλίσεις μεταξύ τους.
Τις υψηλότερες αποδόσεις καταγράφουν η Κερατσίνι – Δραπετσώνα, η Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντης και το Πέραμα, με 5,1% η καθεμία. Ο Κορυδαλλός ακολουθεί με 4,9%, ενώ ο Δήμος Πειραιά εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση της ζώνης, στο 4,7%.
Η εικόνα αυτή δείχνει μια αγορά με ισορροπημένη σχέση μεταξύ τιμών πώλησης και ενοικίων, η οποία εξακολουθεί να προσφέρει αποδόσεις υψηλότερες από πολλές περιοχές των βορείων προαστίων.
Ανατολική Αττική: Οι υψηλές αποδόσεις των προαστίων και η εξαίρεση της Αθηναϊκής Ριβιέρας
Στην Ανατολική Αττική οι αποδόσεις παρουσιάζουν μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις, με τη διαφορά μεταξύ της υψηλότερης και της χαμηλότερης επίδοσης να φτάνει τις 2,3 ποσοστιαίες μονάδες.
Στην κορυφή βρίσκεται η Σπάτα – Αρτέμιδα με απόδοση 5,5%, ενώ ακολουθούν ο Μαραθώνας με 4,9%, το Κορωπί με 4,8% και η Παιανία με 4,5%. Στον αντίποδα, η Παλλήνη καταγράφει απόδοση 3,7%, ενώ η Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη περιορίζεται στο 3,2%.
Η εικόνα αναδεικνύει δύο διαφορετικές αγορές. Από τη μία πλευρά βρίσκονται περιοχές με πιο προσιτές τιμές αγοράς που προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις και από την άλλη οι ακριβές παραλιακές περιοχές, όπου η εκρηκτική άνοδος των αξιών ακινήτων συμπιέζει τις αποδόσεις παρά την ισχυρή ζήτηση.
Η περιφέρεια «νικά» τη Θεσσαλονίκη
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εικόνα στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, όπου καταγράφονται οι υψηλότερες αποδόσεις σε πανελλαδικό επίπεδο.
Πρωταθλήτρια αναδεικνύεται η Λάρισα με 7%, ακολουθούμενη από τον Βόλο με 6% και την Πάτρα με 5,9%. Το Ηράκλειο και τα Ιωάννινα κινούνται στο 5,5%, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική των περιφερειακών αγορών.
Αντίθετα, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση της ομάδας, στο 4,3%, καθώς η σημαντική άνοδος των τιμών πώλησης τα τελευταία χρόνια έχει περιορίσει τα περιθώρια απόδοσης για τους επενδυτές.
Οι «χρυσές» περιοχές
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι οι υψηλότερες αποδόσεις δεν εντοπίζονται στις πιο ακριβές περιοχές, αλλά σε αγορές όπου οι τιμές αγοράς παραμένουν σε πιο λογικά επίπεδα σε σχέση με τα ενοίκια. Η Αγία Βαρβάρα (7,1%) και η Λάρισα (7%) αναδεικνύονται στις κορυφαίες επιλογές, ενώ πολύ υψηλές αποδόσεις προσφέρουν επίσης το Αιγάλεω (5,7%), η Σπάτα–Αρτέμιδα (5,5%), το Ηράκλειο, τα Ιωάννινα και η Πάτρα.
Αντίθετα, οι περιοχές υψηλού κύρους, όπως η Γλυφάδα (3,1%) και η Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη (3,2%), εξακολουθούν να προσελκύουν αγοραστές χάρη στο ισχυρό προφίλ τους, όμως οι υψηλές αξίες των ακινήτων περιορίζουν αισθητά τις αποδόσεις από μισθώσεις.
Για τους επενδυτές που αναζητούν εισόδημα από ενοίκια, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι μεγαλύτερες ευκαιρίες εξακολουθούν να βρίσκονται στις δυτικές συνοικίες της Αθήνας, στον Πειραιά και σε αρκετές μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, όπου οι αποδόσεις παραμένουν σημαντικά υψηλότερες από τον μέσο όρο της αγοράς.
