Η ελληνική αγορά κατοικίας κινείται πλέον σε δύο διαφορετικές ταχύτητες. Από τη μία πλευρά, οι διαθέσιμες κατοικίες προς πώληση μειώνονται σταθερά, ιδιαίτερα στα ακίνητα που απευθύνονται σε οικογένειες. Από την άλλη, οι αγγελίες ενοικίασης αυξάνονται, όμως η ενίσχυση αφορά σχεδόν αποκλειστικά μικρά διαμερίσματα, αφήνοντας ολοένα και λιγότερες επιλογές για όσους αναζητούν μεγαλύτερη κατοικία.
Αυτή είναι η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας για το δεύτερο τρίμηνο του 2026, τα οποία επιβεβαιώνουν ότι, παρά την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, το έλλειμμα κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της αγοράς. Η ισχυρή ζήτηση από εγχώριους αγοραστές, ξένους επενδυτές και όσους αποκτούν ακίνητα για επένδυση ή δεύτερη κατοικία εξακολουθεί να απορροφά με ταχύτητα κάθε νέο απόθεμα, διατηρώντας ανοδικές τις πιέσεις τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στα ενοίκια.
Πού μειώνεται και πού αυξάνεται το απόθεμα κατοικιών προς πώληση
Η εικόνα που αποτυπώνουν τα στοιχεία δείχνει ότι η συρρίκνωση του διαθέσιμου αποθέματος αφορά κυρίως τις κατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή τα ακίνητα που αποτελούν τη βασική επιλογή των οικογενειακών νοικοκυριών.
Στο κέντρο της Αθήνας, οι κατοικίες έως 80 τ.μ. μειώθηκαν οριακά κατά 1,3%, στις 20.789 αγγελίες, με τη μέση ζητούμενη τιμή να αυξάνεται κατά 11,2%, στα 3.012 ευρώ ανά τ.μ. Στα διαμερίσματα 81-120 τ.μ. η προσφορά περιορίστηκε κατά 10,2%, στις 9.374 κατοικίες, ενώ η μέση τιμή ανήλθε στα 2.831 ευρώ ανά τ.μ. (+4,7%). Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η υποχώρηση στις κατοικίες άνω των 121 τ.μ., όπου οι αγγελίες μειώθηκαν κατά 12,7%, στις 3.939, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 3.050 ευρώ ανά τ.μ.
Ανάλογη εικόνα παρουσιάζουν η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα. Στη Θεσσαλονίκη το διαθέσιμο απόθεμα μειώθηκε κατά 6,6% στις κατοικίες έως 80 τ.μ., κατά 9,3% στις κατοικίες 81-120 τ.μ. και κατά 7,7% στα ακίνητα άνω των 121 τ.μ., ενώ οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται. Στην Πάτρα, η μεγαλύτερη πτώση καταγράφηκε στις κατοικίες άνω των 121 τ.μ., όπου το απόθεμα μειώθηκε κατά 23,9%, στις μόλις 538 διαθέσιμες κατοικίες.
Πού υπάρχει αύξηση
Παρ’ ότι η συνολική εικόνα δείχνει συρρίκνωση του διαθέσιμου αποθέματος, υπάρχουν επιμέρους αγορές όπου καταγράφεται αύξηση στις αγγελίες μικρών διαμερισμάτων έως 80 τ.μ. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στον Άγιο Δημήτριο (+52,7%), ακολουθούν η Ηλιούπολη (+41%), η Νέα Ιωνία (+38,6%), η Πετρούπολη (+28,8%), η Νέα Σμύρνη (+25,7%), το Γαλάτσι (+23,1%), η Καλλιθέα (+22,6%), το Μαρούσι (+21,4%) και ο Πειραιάς (+17,5%). Ωστόσο, στις ίδιες περιοχές οι μεγαλύτερες κατοικίες εξακολουθούν να περιορίζονται.
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο έντονη στα νότια προάστια, όπου οι τιμές παραμένουν από τις υψηλότερες της χώρας. Στη Γλυφάδα, οι κατοικίες έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 6,2%, όμως οι κατοικίες 81-120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 7,1% και οι κατοικίες άνω των 121 τ.μ. κατά 5,9%, με τη μέση τιμή να αγγίζει πλέον τα 6.613 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Βούλα, οι κατοικίες άνω των 121 τ.μ. διατηρήθηκαν σχεδόν σταθερές, όμως η μέση ζητούμενη τιμή έφτασε τα 6.796 ευρώ ανά τ.μ., το υψηλότερο επίπεδο μεταξύ των περιοχών της έρευνας. Στον Άλιμο, η προσφορά μεγάλων κατοικιών μειώθηκε κατά 3,3%, ενώ στο Ελληνικό οι κατοικίες άνω των 121 τ.μ. υποχώρησαν κατά 1,6%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 6.267 ευρώ ανά τ.μ.. Στη Βάρη, τέλος, οι μεγάλες κατοικίες μειώθηκαν κατά 12,3%, με τη μέση τιμή να φτάνει τα 4.854 ευρώ ανά τ.μ.
Στα ενοίκια αυξάνονται οι αγγελίες, αλλά όχι για τις οικογένειες
Σε αντίθεση με την αγορά πώλησης, όπου το διαθέσιμο απόθεμα συνεχίζει να συρρικνώνεται, η αγορά ενοικίασης εμφανίζει εκ πρώτης όψεως μια πιο θετική εικόνα. Οι διαθέσιμες αγγελίες αυξάνονται στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, ωστόσο η αύξηση αυτή αφορά σχεδόν αποκλειστικά μικρά διαμερίσματα έως 80 τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα, οι κατοικίες μεσαίου και μεγάλου μεγέθους, που αποτελούν την κύρια επιλογή των οικογενειακών νοικοκυριών, εξακολουθούν να περιορίζονται, γεγονός που διατηρεί τις πιέσεις στα ενοίκια.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μία σημαντική μεταβολή στη δομή της αγοράς. Τα περισσότερα νέα ακίνητα που προστίθενται στις αγγελίες είναι μικρές κατοικίες, οι οποίες προέρχονται είτε από πρόσφατες ανακαινίσεις είτε από επενδυτικά ακίνητα που επιστρέφουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, η προσφορά μεγαλύτερων διαμερισμάτων δεν ακολουθεί τον ίδιο ρυθμό, με αποτέλεσμα τα νοικοκυριά που αναζητούν κατοικίες δύο ή τριών υπνοδωματίων να βρίσκονται αντιμέτωπα με ολοένα και λιγότερες επιλογές.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται ξεκάθαρα στην Αθήνα. Οι συνολικές αγγελίες προς ενοικίαση αυξήθηκαν κατά 4,9%, από 13.918 σε 14.601 κατοικίες. Η αύξηση αυτή προήλθε σχεδόν αποκλειστικά από τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ., τα οποία ενισχύθηκαν κατά 7,9%, φτάνοντας τις 10.680 διαθέσιμες κατοικίες. Αντίθετα, στις κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. η προσφορά παρέμεινε ουσιαστικά αμετάβλητη (+0,2%), ενώ στα σπίτια άνω των 121 τ.μ.μειώθηκε κατά 12,4%, από 868 σε 760 διαθέσιμα ακίνητα. Παρά τη βελτίωση της διαθεσιμότητας στα μικρότερα διαμερίσματα, τα ζητούμενα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται σε όλες τις κατηγορίες, κατά 5,6%στα μικρά διαμερίσματα, 4,9% στα μεσαία και 3,7% στις μεγαλύτερες κατοικίες.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου η συνολική προσφορά αυξήθηκε κατά 8,8%, από 4.154 σε 4.518 κατοικίες. Ωστόσο, και εδώ η άνοδος προήλθε σχεδόν αποκλειστικά από τα μικρά διαμερίσματα, τα οποία αυξήθηκαν κατά 12,4%, από 3.330 σε 3.743 κατοικίες. Αντίθετα, οι κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 1,2%, ενώ στα σπίτια άνω των 121 τ.μ. καταγράφηκε η μεγαλύτερη υποχώρηση μεταξύ των μεγάλων πόλεων, καθώς η προσφορά μειώθηκε κατά 26,5%, από 155 σε μόλις 114 κατοικίες. Παρά τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα μικρών ακινήτων, τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 6,4% στα μικρά διαμερίσματα, 4,3%στα μεσαία και 4,7% στις μεγάλες κατοικίες.
Ανάλογη τάση καταγράφεται και στην Πάτρα. Οι συνολικές αγγελίες αυξήθηκαν κατά 5,1%, από 5.314 σε 5.583 κατοικίες, όμως η αύξηση αυτή οφείλεται αποκλειστικά στα διαμερίσματα έως 80 τ.μ., τα οποία ενισχύθηκαν κατά 8,3%. Την ίδια στιγμή, οι κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 8,1%, ενώ οι κατοικίες άνω των 121 τ.μ. υποχώρησαν κατά 16,2%. Παρά τη βελτίωση της συνολικής προσφοράς, τα ζητούμενα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται, κατά 5,8% στα μικρά διαμερίσματα και κατά 6,1% στις μεγαλύτερες κατοικίες.
Τα νότια προάστια γίνονται όλο και πιο δύσκολα για τις οικογένειες
Η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται στα νότια προάστια της Αττικής, όπου οι οικογενειακές κατοικίες εξαφανίζονται σταδιακά από την αγορά ενοικίασης, την ώρα που τα ζητούμενα μισθώματα παραμένουν σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.
Στον Άλιμο, οι διαθέσιμες κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 28,5%, ενώ στα σπίτια άνω των 121 τ.μ. η πτώση έφτασε το 32,6%. Παρά τη σημαντική συρρίκνωση της προσφοράς, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 8,6%, φτάνοντας τα 13,70 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στη Βάρη, οι κατοικίες μεσαίου μεγέθους μειώθηκαν κατά 23,9%, ενώ οι μεγάλες κατοικίες κατά 28,1%, επιβεβαιώνοντας ότι οι διαθέσιμες επιλογές για οικογένειες περιορίζονται διαρκώς. Στη Γλυφάδα, οι κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 16,1%, με το μέσο ζητούμενο ενοίκιο να διαμορφώνεται πλέον στα 15,86 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, διατηρώντας την περιοχή μεταξύ των ακριβότερων της χώρας.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στο Παλαιό Φάληρο, όπου οι διαθέσιμες κατοικίες άνω των 121 τ.μ. μειώθηκαν κατά 22,7%, καθώς και στο Χαλάνδρι, όπου η προσφορά περιορίστηκε κατά 18,5% στις κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. και κατά 15,4% στις μεγαλύτερες κατοικίες. Πρόκειται για περιοχές με υψηλή ζήτηση από οικογένειες, γεγονός που εξηγεί γιατί, παρά τη μείωση της προσφοράς, τα ενοίκια εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά.
Ξεχωριστή περίπτωση αποτελεί το Ελληνικό, όπου η εικόνα διαφοροποιείται από την υπόλοιπη αγορά. Οι διαθέσιμες κατοικίες άνω των 121 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 31,8%, από 66 σε 87 ακίνητα. Ωστόσο, η μεγαλύτερη προσφορά δεν οδήγησε σε αποκλιμάκωση των τιμών. Αντίθετα, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 32,2%, από 15,71 σε 20,77 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, που αποτελεί την υψηλότερη τιμή μεταξύ όλων των περιοχών της έρευνας. Με άλλα λόγια, για μία κατοικία 130 τετραγωνικών μέτρων, το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα προσεγγίζει πλέον τα 2.700 ευρώ.
Εκεί όπου αυξάνεται η προσφορά, αλλά όχι οι… ευκαιρίες
Υπάρχουν, πάντως, και περιοχές όπου η προσφορά αυξάνεται σημαντικά, χωρίς αυτό να μεταφράζεται σε χαμηλότερα ενοίκια. Στο Περιστέρι, οι κατοικίες 81 έως 120 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 50,9% και οι μεγάλες κατοικίες κατά 41,4%, όμως τα ζητούμενα μισθώματα συνέχισαν να αυξάνονται, φτάνοντας έως και το 9,7%. Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζει η Ηλιούπολη, όπου η προσφορά αυξήθηκε έως 42,6%, αλλά τα ενοίκια ενισχύθηκαν έως 9,8%, καθώς και ο Βύρωνας, η Πετρούπολη, η Καλλιθέα και η Νέα Σμύρνη.
Στον αντίποδα, τις μεγαλύτερες μειώσεις της προσφοράς καταγράφουν το Κορωπί, με πτώση έως 39,7%, η Παλλήνη, όπου οι μικρές κατοικίες μειώθηκαν κατά 31,3%, οι Αχαρνές, με μείωση 30,2% στις μεγάλες κατοικίες, και ο Χολαργός, όπου τα διαθέσιμα σπίτια άνω των 121 τ.μ. σχεδόν υποδιπλασιάστηκαν (-49,5%), την ώρα που τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 20%.
