Περισσότερες από τις μισές κατοικίες που διατίθενται σήμερα προς πώληση στην Ελλάδα κοστίζουν πάνω από 200.000 ευρώ, μία στις τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο έχει φτάσει τα 785 ευρώ τον μήνα. Τα στοιχεία αυτά περιλαμβάνονται στη νέα ειδική έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), η οποία σκιαγραφεί μια αγορά κατοικίας που αναπτύσσεται, αλλά ταυτόχρονα γίνεται ολοένα και λιγότερο προσιτή για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται στην άνοδο των τιμών. Η αγορά παρουσιάζει πλέον έντονη αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Παρ’ ότι υπάρχουν διαθέσιμες κατοικίες, μεγάλο μέρος τους βρίσκεται σε κατηγορίες τιμών ή χαρακτηριστικών που δεν ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες της μέσης ελληνικής οικογένειας. Χαρακτηριστικό είναι ότι περίπου το ένα τρίτο των κατοικιών που πωλούνται έχει επιφάνεια άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα.
Οι τιμές ανεβαίνουν πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα
Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει αλλάξει ριζικά μετά το τέλος της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με την έκθεση, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85% από το 2016, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο αυξήθηκε κατά μόλις 47%. Η μεγαλύτερη επιτάχυνση καταγράφηκε μετά την πανδημία, καθώς από τα τέλη του 2020 οι τιμές ενισχύθηκαν κατά περίπου 61%. Παρά την έντονη άνοδο, το ΔΝΤ εκτιμά ότι η αγορά δεν εμφανίζει χαρακτηριστικά φούσκας, καθώς η υπερτίμηση των τιμών περιορίζεται περίπου στο 10%. Ωστόσο, η απόκλιση ανάμεσα στις τιμές και στα εισοδήματα έχει καταστήσει την αγορά κατοικίας σημαντικά λιγότερο προσιτή.
Η αύξηση των επιτοκίων και τα αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια έχουν κάνει ακόμη δυσκολότερη την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη. Το ΔΝΤ υπολογίζει ότι ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά 7% έως 17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο. Ακόμη όμως και όταν πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια, η συγκέντρωση της προκαταβολής αποτελεί ένα ιδιαίτερα δύσκολο εμπόδιο. Με αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος κάθε χρόνο, απαιτούνται περίπου 24 χρόνια για να συγκεντρωθεί προκαταβολή ίση με το 30% της αξίας ενός ακινήτου ή 14 χρόνια για προκαταβολή 20%.
Το κόστος στέγασης «ροκανίζει» το οικογενειακό εισόδημα
Οι επιπτώσεις της ανόδου των τιμών αποτυπώνονται πλέον και στους δείκτες στεγαστικής επιβάρυνσης. Σύμφωνα με την έκθεση, περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες, ποσοστό που θεωρείται διεθνώς όριο υπερβολικής επιβάρυνσης. Ένα ακόμη 20% αφιερώνει μεταξύ 30% και 40% του εισοδήματός του στη στέγαση, γεγονός που το καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτο σε οποιαδήποτε μείωση εισοδήματος ή αύξηση των επιτοκίων.
Παράλληλα, η διάμεση στεγαστική δαπάνη υπερβαίνει πλέον το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ το 41,8% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει δυσκολίες στην κάλυψη βασικών στεγαστικών υποχρεώσεων ή καθυστερεί σχετικές πληρωμές.
Χιλιάδες κατοικίες μένουν εκτός αγοράς
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα συμπεράσματα της έκθεσης είναι ότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα στεγαστικά αποθέματα στην Ευρώπη, όμως μεγάλο μέρος του παραμένει αναξιοποίητο.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ, το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου το 12%-13% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος είναι κενό. Πρόκειται κυρίως για παλαιά ακίνητα που απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης, ενώ αρκετά παραμένουν εκτός αγοράς λόγω πολυϊδιοκτησίας, πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, νομικών προβλημάτων ή επειδή εξακολουθούν να βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών, εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και του Δημοσίου.
Το Ταμείο επισημαίνει επίσης ότι περισσότερες από τις μισές κενές κατοικίες έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και χαρακτηρίζονται από χαμηλή ενεργειακή απόδοση, γεγονός που αυξάνει σημαντικά το κόστος ανακαίνισης και λειτουργίας τους.
Πώς φτάσαμε στη σημερινή εικόνα
Η έκθεση αποδίδει τη σημερινή κατάσταση σε έναν συνδυασμό παραγόντων. Μετά το 2017 η ελληνική αγορά προσέλκυσε σημαντικό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, επωφελήθηκε από το πρόγραμμα Golden Visa και τα φορολογικά κίνητρα για επενδυτές και αλλοδαπούς συνταξιούχους, ενώ η ανάκαμψη της οικονομίας ενίσχυσε εκ νέου τη ζήτηση για κατοικίες.
Παράλληλα, τα προγράμματα επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων, όπως το «Σπίτι μου», διευκόλυναν μέρος των νέων αγοραστών, ενώ η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών και η συγκέντρωση του πληθυσμού στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη ενίσχυσαν ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα. Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα δεν κατάφερε να ακολουθήσει με τον ίδιο ρυθμό, καθώς ο κλάδος εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ελλείψεις εργατικού δυναμικού, αυξημένο κόστος κατασκευής και γραφειοκρατικά εμπόδια.
Σημαντικό ρόλο διαδραμάτισε και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 240% την περίοδο 2017-2024, ξεπερνώντας τις 230.000, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, ο Πειραιάς και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί.
Οι παρεμβάσεις που προτείνει το ΔΝΤ
Η βασική θέση του ΔΝΤ είναι ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί μόνο σε επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας ή ενοικίου, καθώς τέτοιου είδους μέτρα αυξάνουν τη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίζουν τη βασική αιτία του προβλήματος: τη χαμηλή προσφορά προσιτών κατοικιών. Για τον λόγο αυτόν προτείνει μια διαφορετική στρατηγική, με επίκεντρο την αξιοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Πρώτη προτεραιότητα είναι η επιστροφή στην αγορά των χιλιάδων κατοικιών που σήμερα παραμένουν κενές. Το Ταμείο εισηγείται την επέκταση των προγραμμάτων ανακαίνισης, τη δημιουργία κινήτρων για την αξιοποίηση των ακινήτων και την άρση των εμποδίων που κρατούν μεγάλο μέρος του αποθέματος εκτός αγοράς, όπως οι πολυϊδιοκτησίες, οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και τα ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα λόγω παλαιών μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Παράλληλα, προτείνει την ενίσχυση της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των μέτρων που έχουν ληφθεί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και παρεμβάσεις που θα καταστήσουν πιο ελκυστική τη μακροχρόνια ενοικίαση για τους ιδιοκτήτες.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην αύξηση της παραγωγής νέων κατοικιών. Το ΔΝΤ προτείνει την επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων, τη μείωση της γραφειοκρατίας, μεγαλύτερη κανονιστική σταθερότητα και την αντιμετώπιση των ελλείψεων εργατικού δυναμικού στις κατασκευές, εκτιμώντας ότι μόνο μέσα από την ουσιαστική αύξηση της προσφοράς μπορεί να αποκλιμακωθούν οι πιέσεις στις τιμές και στα ενοίκια μεσοπρόθεσμα.
