Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των δήμων εισέρχεται σε μια νέα εποχή με τον Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Για πρώτη φορά συγκεντρώνονται σε ένα ενιαίο θεσμικό πλαίσιο όλες οι διαδικασίες που αφορούν τη διαχείριση, την προστασία και την αξιοποίηση των δημοτικών ακινήτων, δίνοντας στους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης περισσότερα εργαλεία για να μετατρέψουν ένα μεγάλο και σε πολλές περιπτώσεις αναξιοποίητο περιουσιακό απόθεμα σε αναπτυξιακό κεφάλαιο. Το νέο καθεστώς περιλαμβάνει από εκποιήσεις, ανταλλαγές και εκμισθώσεις μέχρι κοινωνική αντιπαροχή, χρηματοδοτική μίσθωση και ειδικές ρυθμίσεις για αγροτικές εκτάσεις, δημοτικά δάση, λατομεία και σχολική περιουσία.
Η φιλοσοφία του νέου Κώδικα διαφοροποιείται σημαντικά από το μέχρι σήμερα καθεστώς. Δεν αντιμετωπίζει πλέον τη δημοτική περιουσία ως ένα σύνολο διάσπαρτων ακινήτων που απλώς πρέπει να προστατεύονται, αλλά ως περιουσιακό στοιχείο που οφείλει να παράγει οικονομική, αναπτυξιακή και κοινωνική αξία. Άλλωστε, ήδη από το άρθρο 545 προβλέπεται ότι οι δήμοι έχουν υποχρέωση όχι μόνο να προστατεύουν αλλά και να αξιοποιούν την περιουσία τους με επιμελή και αποδοτικό τρόπο, ενώ υποχρεώνονται να καταρτίζουν πρόγραμμα διαχείρισης και αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Υποχρεωτικό σχέδιο αξιοποίησης για κάθε δήμο
Η σημαντικότερη ίσως αλλαγή είναι ότι κάθε δήμος καλείται να αποκτήσει οργανωμένο σχέδιο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας του. Το πρόγραμμα δεν αποτελεί μια απλή απογραφή των ακινήτων, αλλά έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό, μέσω του οποίου θα αξιολογείται η κατάσταση κάθε περιουσιακού στοιχείου, οι δυνατότητες αξιοποίησής του, η αναπτυξιακή του προοπτική και ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να αποφέρει έσοδα ή να καλύψει κοινωνικές ανάγκες.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι δήμοι καλούνται να αποκτήσουν πλήρη εικόνα της περιουσίας τους και να σταματήσει το φαινόμενο δημοτικά οικόπεδα, κτίρια και εκτάσεις να παραμένουν επί χρόνια εγκαταλελειμμένα ή χωρίς συγκεκριμένο σχέδιο αξιοποίησης.
Από τις δωρεές μέχρι τις εκποιήσεις
Ο νέος Κώδικας προβλέπει ένα ευρύ φάσμα επιλογών για τη διαχείριση των δημοτικών ακινήτων. Οι δήμοι μπορούν να προχωρούν σε δωρεές ακινήτων όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος, να παραχωρούν δωρεάν τη χρήση δημοτικών ακινήτων σε άλλους δήμους, στο Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, οργανισμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σε κοινωφελείς ή φιλανθρωπικούς φορείς για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και υπό συγκεκριμένους όρους. Η παραχώρηση μπορεί να ανακληθεί εφόσον εκλείψουν οι λόγοι που την δικαιολογούν ή παραβιαστούν οι όροι της.
Παράλληλα, διατηρείται η δυνατότητα εκποίησης δημοτικών ακινήτων, καθώς και ανταλλαγής τους με άλλα ακίνητα όταν αυτό εξυπηρετεί τις ανάγκες του δήμου, ενώ προβλέπεται και η αγορά νέων ακινήτων για την κάλυψη δημοτικών λειτουργιών ή την υλοποίηση αναπτυξιακών σχεδίων.
Η κοινωνική αντιπαροχή γίνεται εργαλείο ανάπτυξης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για την αξιοποίηση δημοτικών ακινήτων μέσω σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής. Το νέο εργαλείο επιτρέπει στους δήμους να συνεργάζονται με ιδιώτες για την ανάπτυξη ή αξιοποίηση ακινήτων, λαμβάνοντας ως αντάλλαγμα κοινωνικές υποδομές ή κατοικίες που μπορούν να διατεθούν για κοινωνική στέγαση ή άλλους κοινωφελείς σκοπούς. Πρόκειται για μια διάταξη που αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο όπου το στεγαστικό πρόβλημα βρίσκεται στην κορυφή της πολιτικής ατζέντας και αρκετοί δήμοι διαθέτουν ανενεργά ακίνητα χωρίς τους απαραίτητους πόρους για την αξιοποίησή τους.
Νέοι κανόνες για τις μισθώσεις
Εκτενείς είναι και οι ρυθμίσεις για τις εκμισθώσεις δημοτικών ακινήτων, που εξακολουθούν να αποτελούν τη βασική πηγή αξιοποίησης της δημοτικής περιουσίας. Ο Κώδικας καθορίζει τους όρους εκμίσθωσης, ενώ προβλέπει και το πλαίσιο για τις περιπτώσεις στις οποίες οι ίδιοι οι δήμοι χρειάζεται να μισθώσουν ακίνητα για τη στέγαση υπηρεσιών τους. Ως γενικός κανόνας προβλέπεται η διενέργεια δημοπρασίας, ενώ κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η απευθείας μίσθωση όταν έχουν προηγηθεί δύο άγονες δημοπρασίες ή όταν μόνο ένα συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να καλύψει τις ανάγκες του δήμου. Παράλληλα, ρυθμίζεται και το δικαίωμα εκμετάλλευσης κυλικείων που λειτουργούν σε δημοτικά κτίρια.
Δεν αφορά μόνο οικόπεδα και κτίρια
Το νέο πλαίσιο δεν περιορίζεται στα αστικά ακίνητα. Περιλαμβάνει ειδικές ρυθμίσεις για τη διαχείριση και αξιοποίηση αγροτικών εκτάσεων, βοσκήσιμων γαιών, δημοτικών δασών και δενδροστοιχιών, καθώς και για τη χρηματοδοτική μίσθωση δημοτικών ακινήτων.
Παράλληλα, καθορίζονται οι διαδικασίες λειτουργίας των επιτροπών εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, οι οποίες αποκτούν κρίσιμο ρόλο στις αγοραπωλησίες, τις ανταλλαγές και τις εκποιήσεις της δημοτικής περιουσίας.
Αυστηρότερο πλαίσιο για τα δημοτικά λατομεία
Ξεχωριστό κεφάλαιο αφιερώνεται στα δημοτικά λατομεία. Ο Κώδικας προβλέπει ότι η εκμετάλλευσή τους γίνεται είτε μέσω δημοπρασίας είτε με απευθείας σύμβαση στις περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία, ενώ απαγορεύεται η μεταβίβαση του δικαιώματος εκμετάλλευσης σε τρίτους χωρίς τις νόμιμες διαδικασίες.
Σε περίπτωση παραβίασης των όρων προβλέπονται αυστηρές οικονομικές κυρώσεις, ενώ ορίζονται με σαφήνεια οι αρμοδιότητες των δήμων ως προς τη διαχείριση των συγκεκριμένων φυσικών πόρων.
Στεγαστική πολιτική και σχολική περιουσία
Στο ίδιο κεφάλαιο εντάσσονται επίσης οι διατάξεις για τη στεγαστική αποκατάσταση δημοτών, μέσω αξιοποίησης δημοτικής γης, καθώς και ειδικές προβλέψεις για τη διαχείριση της σχολικής περιουσίας. Ο νέος Κώδικας καθορίζει ακόμη το πλαίσιο για τους κοινόχρηστους χώρους, τα δημοτικά νεκροταφεία και άλλες ειδικές κατηγορίες δημοτικής περιουσίας, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο νομοθέτημα διατάξεις που μέχρι σήμερα βρίσκονταν διάσπαρτες σε διαφορετικούς νόμους.
Χρηματοδοτική μίσθωση ως νέο εργαλείο αξιοποίησης
Στις σημαντικές καινοτομίες περιλαμβάνεται η δυνατότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) δημοτικών ακινήτων. Η διάταξη δίνει στους δήμους ένα επιπλέον χρηματοδοτικό εργαλείο για την ανάπτυξη ή την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους, χωρίς να απαιτείται άμεση εκποίηση περιουσιακών στοιχείων.
Το εργαλείο αυτό μπορεί να αξιοποιηθεί κυρίως σε επενδύσεις που απαιτούν σημαντικά κεφάλαια, επιτρέποντας στους δήμους να αναπτύξουν ακίνητα μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων και να εξασφαλίσουν σταθερά έσοδα από τη διαχείρισή τους.
Επιτροπές εκτίμησης για μεγαλύτερη διαφάνεια
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στη διαδικασία αποτίμησης της αξίας των δημοτικών ακινήτων. Ο Κώδικας προβλέπει τη λειτουργία ειδικών επιτροπών εκτίμησης, οι οποίες θα έχουν καθοριστικό ρόλο πριν από κάθε αγορά, πώληση, ανταλλαγή ή άλλη αξιοποίηση ακινήτου.
Στόχος είναι να διασφαλίζεται ότι κάθε συναλλαγή πραγματοποιείται με αντικειμενικά κριτήρια και ότι προστατεύεται η περιουσία των δήμων από υποτιμημένες αποτιμήσεις ή αδιαφανείς διαδικασίες.
Η αξιοποίηση ως πηγή νέων εσόδων
Η συζήτηση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε μια περίοδο κατά την οποία οι δήμοι καλούνται να ανταποκριθούν σε αυξημένες ανάγκες χρηματοδότησης έργων, ενεργειακών παρεμβάσεων, κοινωνικών δομών και υποδομών, με περιορισμένους ίδιους πόρους. Η καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να δημιουργήσει νέα, σταθερά έσοδα για τους ΟΤΑ, μειώνοντας την εξάρτησή τους από κρατικές επιχορηγήσεις. Η δυνατότητα ανάπτυξης δημοτικών ακινήτων, αξιοποίησης αναξιοποίητων εκτάσεων ή εκμίσθωσης περιουσιακών στοιχείων μπορεί να ενισχύσει σημαντικά τα οικονομικά των δήμων, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση για επενδύσεις ή τουριστική ανάπτυξη.
Παράλληλα, η αξιοποίηση της περιουσίας δεν αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως οικονομικό εργαλείο. Μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής και των ειδικών διατάξεων για τη στεγαστική αποκατάσταση, ο νέος Κώδικας επιτρέπει στους δήμους να χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους και για την υλοποίηση κοινωνικών πολιτικών, ενισχύοντας τον δημόσιο χαρακτήρα της δημοτικής περιουσίας.
Το κρίσιμο ζήτημα της καταγραφής
Ωστόσο, το νέο θεσμικό πλαίσιο από μόνο του δεν αρκεί. Βασική προϋπόθεση για να λειτουργήσει είναι οι δήμοι να γνωρίζουν με ακρίβεια τι διαθέτουν. Η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να αποτελεί ανοιχτή πρόκληση για αρκετούς ΟΤΑ, καθώς υπάρχουν ακίνητα με ελλιπή στοιχεία, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, ασαφή ιδιοκτησιακά καθεστώτα ή παλαιές παραχωρήσεις που δεν έχουν επικαιροποιηθεί. Χωρίς πλήρες περιουσιολόγιο και σύγχρονη ψηφιακή αποτύπωση, ακόμη και οι πιο σύγχρονες διατάξεις δύσκολα μπορούν να αποδώσουν τα αναμενόμενα αποτελέσματα.
Το επόμενο βήμα είναι οι επενδύσεις
Η πραγματική δοκιμασία του νέου Κώδικα θα ξεκινήσει όταν οι δήμοι κληθούν να εφαρμόσουν στην πράξη τις νέες δυνατότητες που τους παρέχονται. Οι δημοτικές αρχές θα πρέπει να αξιολογήσουν ποια ακίνητα μπορούν να αποφέρουν έσοδα, ποια πρέπει να αξιοποιηθούν για κοινωνικούς σκοπούς και ποια μπορούν να προσελκύσουν ιδιωτικά κεφάλαια μέσω συνεργασιών ή μακροχρόνιων μισθώσεων. Δεν είναι τυχαίο ότι πολλές ευρωπαϊκές πόλεις έχουν μετατρέψει τη δημοτική περιουσία σε βασικό αναπτυξιακό εργαλείο, χρηματοδοτώντας νέες υποδομές, έργα αστικής ανάπλασης και κοινωνική κατοικία μέσα από την ενεργητική διαχείριση των ακινήτων τους.
Σύμφωνα με την επεξεργασία στοιχείων και της BluPeak Estate Analytics στο συγκεντρωτικό αρχείο Κτηματολογίου ανά Δήμο, στους 332 Δήμους της χώρας εμφανίζονται συνολικά 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που σχετίζονται με δημοτική ακίνητη περιουσία. Από αυτά, 194.787 αφορούν ΚΑΕΚ, δηλαδή μοναδικούς αριθμούς ταυτότητας ακινήτων στο Κτηματολόγιο, ενώ 194.769 αφορούν εγγραφές ή δικαιώματα που συνδέονται με τη δημοτική ακίνητη περιουσία.
Πρωτιά για τα Γρεβενά
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο χαρακτηριστική στους Δήμους με το μεγαλύτερο πλήθος καταγραφών. Ο Δήμος Γρεβενών εμφανίζει 10.960 εγγραφές, ο Δήμος Μετεώρων 9.849, ο Δήμος Κιλκίς 9.577, ο Δήμος Αγρινίου 8.414 και ο Δήμος Τρικκαίων 7.428. Πρόκειται για μεγέθη που δεν αφορούν απλώς τεχνικές καταχωρήσεις σε ένα μητρώο. Αφορούν δημόσια περιουσία, η οποία πρέπει να προστατευθεί, να ταυτοποιηθεί, να αποτιμηθεί και, όπου είναι εφικτό, να αξιοποιηθεί.
Η έρευνα δείχνει ότι 126 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 1.000 εγγραφές, ενώ 54 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 2.500 εγγραφές. Μεγέθη που είναι αδύνατο να ελεγχθούν αποτελεσματικά με αποσπασματικά αρχεία, χειρόγραφες καταστάσεις ή μεμονωμένα excel που τηρούνται ξεχωριστά από κάθε υπηρεσία. Η διαχείριση ενός τόσο μεγάλου αριθμού δικαιωμάτων απαιτεί ενιαίο ψηφιακό μητρώο, διασταύρωση δεδομένων και σαφή εικόνα για το νομικό, τεχνικό και οικονομικό προφίλ κάθε ακινήτου.
Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στον όγκο των δεδομένων. Αφορά κυρίως την ποιότητά τους. Σε 56 Δήμους δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο συνολικό πλήθος εγγραφών, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) ή ΕΚ είναι μηδενικές. Αυτό δημιουργεί ένα κρίσιμο διοικητικό ερώτημα. Πρόκειται πιθανότατα για Δήμους χωρίς καταγεγραμμένα δικαιώματα ή για Δήμους των οποίων η περιουσία δεν έχει αποτυπωθεί επαρκώς στο διαθέσιμο μητρώο.
