Την ώρα που η μετεγκατάσταση των μεταφορικών επιχειρήσεων βρίσκεται ξανά στον αέρα μετά το αδιέξοδο του διαγωνισμού για το Logistics Park στη Φυλή και ενώ η Διπλή Ανάπλαση στον Βοτανικό προχωρεί, αλλάζοντας σταδιακά τον χάρτη της δυτικής εισόδου της Αθήνας, η κυβέρνηση ενεργοποιεί το επόμενο μεγάλο βήμα για τον συνολικό μετασχηματισμό του Ελαιώνα. Πρόκειται για μια περιοχή που για δεκαετίες αποτελούσε συνώνυμο της άναρχης ανάπτυξης, της βιομηχανικής εγκατάλειψης και της περιβαλλοντικής υποβάθμισης, αλλά σήμερα συγκεντρώνει το ενδιαφέρον του Δημοσίου και των ιδιωτών επενδυτών ως η μεγαλύτερη αναπτυξιακή εφεδρεία της πρωτεύουσας.
Στο πλαίσιο αυτό, η Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε. προχωρεί στη διενέργεια διεθνούς αρχιτεκτονικού διαγωνισμού ιδεών, ο οποίος θα αποτελέσει τη βάση για τον στρατηγικό σχεδιασμό του Ελαιώνα. Με απόφαση ανάληψης υποχρέωσης δεσμεύεται συνολικό ποσό 310.000 ευρώ, εκ των οποίων 250.000 ευρώ αφορούν τη βασική δαπάνη και 60.000 ευρώ τον ΦΠΑ. Η συγκεκριμένη διαδικασία δεν σηματοδοτεί ακόμη την έναρξη κάποιου έργου, ούτε την ανάθεση κατασκευαστικών εργασιών. Αποτελεί, όμως, το αναγκαίο διοικητικό και οικονομικό βήμα για να ξεκινήσει ο αρχιτεκτονικός διαγωνισμός, μέσα από τον οποίο θα διαμορφωθεί η στρατηγική διαχείρισης και ο συνολικός πολεοδομικός μετασχηματισμός μιας από τις σημαντικότερες περιοχές αστικής αναγέννησης της χώρας.
Η φιλοσοφία του διαγωνισμού διαφέρει ουσιαστικά από προηγούμενες παρεμβάσεις. Όπως αναφέρεται στην προκήρυξη, ζητούμενο δεν είναι η εκπόνηση μιας ακόμη μελέτης για επιμέρους έργα, αλλά η διαμόρφωση της βασικής ιδέας για τον στρατηγικό σχεδιασμό του Ελαιώνα, μέσα από τη μετάβαση από τη λογική των απομονωμένων έργων σε ένα μοντέλο «Αστικού Μεταβολισμού». Ουσιαστικά, οι συμμετέχοντες καλούνται να αντιμετωπίσουν την περιοχή ως έναν ενιαίο οργανισμό, όπου οι λειτουργίες της κατοικίας, της εργασίας, της επιχειρηματικότητας, των δημόσιων χώρων, του πρασίνου, της κινητικότητας και των υποδομών θα σχεδιαστούν ως αλληλοσυνδεόμενα στοιχεία ενός συνολικού αναπτυξιακού μοντέλου και όχι ως αυτόνομα έργα.
Οι πέντε άξονες του στρατηγικού σχεδιασμού
Η στρατηγική ανάπτυξης του Ελαιώνα θα στηριχθεί σε πέντε θεματικές ενότητες που αλληλοσυμπληρώνονται. Η πρώτη αφορά τη δημιουργία ενός ισχυρού μητροπολιτικού πόλου πρασίνου και την ενίσχυση της κλιματικής ανθεκτικότητας της περιοχής. Η δεύτερη συνδέει τον αθλητισμό με την κοινωνική ζωή, αξιοποιώντας τη δυναμική που δημιουργεί η Διπλή Ανάπλαση. Η τρίτη εισάγει νέες μορφές κατοίκησης, η τέταρτη αναδεικνύει την ιστορική και πολιτιστική ταυτότητα του Ελαιώνα και η πέμπτη επικεντρώνεται στον εκσυγχρονισμό του ρυθμιστικού και κανονιστικού πλαισίου, ώστε το νέο masterplan να μπορέσει να υλοποιηθεί.
Η προκήρυξη προβλέπει ότι οι συμμετέχοντες θα πρέπει να παρουσιάσουν μια ολοκληρωμένη πρόταση αστικής αναγέννησης για την ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα, η οποία χαρακτηρίζεται ως ένα από τα σημαντικότερα αδόμητα μεταβατικά αποθέματα του μητροπολιτικού κέντρου της Αθήνας. Οι μελέτες θα πρέπει να διαμορφώσουν ένα συνολικό όραμα χωρικού μετασχηματισμού, που θα αξιοποιεί τα τοπόσημα, τις τοπικές και υπερτοπικές αξίες, τις υφιστάμενες χρήσεις γης και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, δημιουργώντας τη βασική ιδέα του μελλοντικού masterplan. Η πρόταση που θα επιλεγεί θα αποτελέσει τη βάση τόσο για τον επαναπροσδιορισμό του πολεοδομικού σχεδιασμού όσο και για την επικαιροποίηση του νομοθετικού και ρυθμιστικού πλαισίου που διέπει σήμερα τον Ελαιώνα.
Το masterplan θα πρέπει να περιλαμβάνει τη συνολική χωρική οργάνωση της περιοχής, την ανάπτυξη δημόσιων χώρων και δικτύων πρασίνου, αρχιτεκτονικές κατευθύνσεις για τις μελλοντικές αναπτύξεις, συνδυασμούς κοινωνικής κατοικίας, εργασίας και υπηρεσιών, στρατηγικές κινητικότητας, περιβαλλοντικούς και κοινωνικούς δείκτες, καθώς και ολοκληρωμένες στρατηγικές αστικής και κλιματικής ανθεκτικότητας.
Παράλληλα, οι μελετητές καλούνται να θεωρήσουν ως δεδομένα τα έργα της Διπλής Ανάπλασης, δηλαδή το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού και τον νέο αθλητικό και πράσινο πόλο στον Βοτανικό, εντάσσοντάς τα λειτουργικά στον ευρύτερο σχεδιασμό. Αντίστοιχα, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και ο σχεδιασμός για το νέο Αρχαιολογικό Μουσείο στην Ακαδημία Πλάτωνος, ενώ η διατήρηση των ελάχιστων ποσοστών πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων που προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα του Ελαιώνα αποτελεί βασική προϋπόθεση του διαγωνισμού.
Δύο επίπεδα σχεδιασμού για τον νέο Ελαιώνα
Η στρατηγική για τον μετασχηματισμό του Ελαιώνα θα αναπτυχθεί σε δύο διακριτές αλλά αλληλένδετες κλίμακες σχεδιασμού. Η πρώτη αφορά τη στρατηγική και πολεοδομική κλίμακα, δηλαδή το masterplan της περιοχής. Σε αυτό το επίπεδο θα καθοριστούν οι βασικοί άξονες στρατηγικής διαχείρισης, οι συνδέσεις με τους δημόσιους χώρους, τους κόμβους μετακίνησης και τα δίκτυα πρασίνου, ενώ θα προσδιοριστούν οι επιμέρους ενότητες του Ελαιώνα, η σχέση τους με τον ευρύτερο αστικό ιστό και οι στρατηγικές παρεμβάσεις που απαιτούνται για τη συνολική ανασυγκρότηση της περιοχής.
Η δεύτερη κλίμακα αφορά τον αστικό και αρχιτεκτονικό σχεδιασμό. Σε αυτήν θα εξειδικευθούν ενδεικτικές παρεμβάσεις σε χαρακτηριστικά σημεία του Ελαιώνα, όπως το μέτωπο του Κηφισού, ο άξονας της Ιεράς Οδού, η περιοχή γύρω από τον σταθμό Μετρό «Ελαιώνας» και η ζώνη της Διπλής Ανάπλασης στον Βοτανικό. Οι προτάσεις θα πρέπει να βελτιώνουν την προσβασιμότητα, τον δημόσιο χώρο και το μικροκλίμα, να ενισχύουν την ταυτότητα της περιοχής και να συμβάλλουν στη δημιουργία ενός συνεκτικού και ελκυστικού αστικού περιβάλλοντος, ενσωματώνοντας παράλληλα καινοτόμες μορφές κατοίκησης.
Η προκήρυξη περιγράφει με σαφήνεια τον στόχο της ανάπλασης, ο οποίος είναι ο επαναπροσδιορισμός του Ελαιώνα ως ενός νέου μητροπολιτικού τοπίου δημόσιου χώρου, παραγωγής, κατοίκησης και κλιματικής ανθεκτικότητας. Οι μελετητές καλούνται να διερευνήσουν νέα πολεοδομικά και αρχιτεκτονικά πρότυπα που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές ανάγκες, αντιμετωπίζοντας τον Ελαιώνα ως έναν ζωντανό οργανισμό με βαθιά ιστορική στρωματογραφία. Στόχος δεν είναι η αποκοπή της περιοχής από το βιομηχανικό της παρελθόν, αλλά η αξιοποίησή του ως στοιχείου ταυτότητας. Η βιομηχανική ιστορία, τα διατηρούμενα κελύφη και οι μνήμες του τόπου καλούνται να αποτελέσουν την αφετηρία για τη δημιουργία ενός νέου οικοσυστήματος αστικής συμβίωσης, που θα συνδυάζει την παραγωγή, την κατοικία, τον πολιτισμό και το περιβάλλον.
Πράσινο, κοινωνική κατοικία και βιώσιμη κινητικότητα
Η προκήρυξη προβλέπει τη δημιουργία ενός εκτεταμένου μητροπολιτικού δικτύου πρασίνου και δημόσιων χώρων, με αφετηρία τον νέο πράσινο πόλο του Βοτανικού. Το δίκτυο αυτό θα συνδέεται με το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ, την Ακαδημία Πλάτωνος, την Ιερά Οδό και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, δημιουργώντας έναν ενιαίο πράσινο διάδρομο.
Παράλληλα, επιδιώκεται η διάχυση του αθλητικού πόλου της Διπλής Ανάπλασης στην καθημερινότητα των γειτονιών, ώστε οι νέες αθλητικές εγκαταστάσεις να λειτουργήσουν ως εργαλείο κοινωνικής συνοχής και όχι ως απομονωμένος πόλος δραστηριοτήτων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται επίσης στην ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας μεικτών χρήσεων, όπου θα συνυπάρχουν κατοικία, εργασία και υπηρεσίες μέσα σε ευέλικτα κτιριακά συστήματα, που θα μπορούν να προσαρμόζονται στις διαφορετικές κοινωνικές ανάγκες. Στόχος είναι η δημιουργία ζωντανών πολυλειτουργικών γειτονιών και όχι μονολειτουργικών οικιστικών συγκροτημάτων.
Παράλληλα, προβλέπεται η ανάδειξη της ιστορικής στρωματογραφίας του Ελαιώνα μέσω πολιτιστικών και αρχαιολογικών διαδρομών, η επανάχρηση της βιομηχανικής κληρονομιάς, η ενίσχυση της προσβασιμότητας με έμφαση στα μέσα βιώσιμης κινητικότητας και στα Άτομα με Αναπηρία, καθώς και η καλύτερη διασύνδεση των σταθμών των μέσων μαζικής μεταφοράς με τους δημόσιους χώρους. Το νέο masterplan θα αποτελέσει ταυτόχρονα τη βάση για τον εκσυγχρονισμό του πολεοδομικού και κανονιστικού πλαισίου της περιοχής.
Οι βασικές προκλήσεις του διαγωνισμού
Οι συμμετέχοντες στον διαγωνισμό καλούνται να απαντήσουν σε μια σειρά κρίσιμων πολεοδομικών ζητημάτων. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να αυξηθεί η πυκνότητα των χρήσεων χωρίς να υποβαθμιστεί η ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος, η διαμόρφωση των σχέσεων μεταξύ δομημένου και αδόμητου χώρου, η δημιουργία ανοιχτών και ημι-δημόσιων χώρων, η συνέχεια των διαδρομών πεζών και ποδηλάτων και η ενσωμάτωση εκτεταμένων στοιχείων πρασίνου και μικροκλίματος.
Παράλληλα, οι μελέτες θα πρέπει να εξετάσουν τρόπους ενεργοποίησης των εγκαταλελειμμένων ή υποβαθμισμένων περιοχών, τον συνδυασμό κατοικίας, εργασίας και υπηρεσιών, τη δημιουργία νέων πόλων ανάπτυξης, τη σύνδεση του Ελαιώνα με τα δίκτυα μεταφορών της μητροπολιτικής Αθήνας, τη φέρουσα ικανότητα των τεχνικών και κοινωνικών υποδομών, καθώς και την επανάχρηση υφιστάμενων βιομηχανικών κελυφών.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται επίσης στις στρατηγικές αντιμετώπισης των θερμικών νησίδων, στη διαχείριση του πλημμυρικού κινδύνου, στην ενεργειακή μετάβαση και στην εφαρμογή αρχών κυκλικής οικονομίας, ώστε ο νέος Ελαιώνας να αποτελέσει πρότυπο βιώσιμης αστικής ανάπτυξης.
Σε αδιέξοδο η μετεγκατάσταση των μεταφορικών επιχειρήσεων
Η προκήρυξη του διαγωνισμού έρχεται σε μια ιδιαίτερα κρίσιμη συγκυρία. Ο Ελαιώνας εξακολουθεί να φιλοξενεί τις μεγαλύτερες συγκεντρώσεις επιχειρήσεων διαμεταφοράς στην Αττική, χωρίς όμως να υπάρχει πλέον συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για τη μεταφορά τους.
Το σχέδιο δημιουργίας Επιχειρηματικού Πάρκου στη Φυλή, το οποίο θα αποτελούσε τον βασικό υποδοχέα των μεταφορικών επιχειρήσεων, οδηγήθηκε σε αδιέξοδο, καθώς ο διαγωνισμός του Υπερταμείου για την ανάπτυξη και λειτουργία του Logistics Park δεν προχώρησε. Επισήμως, η εξέλιξη αποδόθηκε στις αυξημένες απαιτήσεις του Δήμου Φυλής, οι οποίες περιόρισαν την ελκυστικότητα του έργου. Ωστόσο, σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, η κατάληξη ήταν σε μεγάλο βαθμό αναμενόμενη, καθώς τα χρόνια προβλήματα που συνοδεύουν τις μεγάλες επενδύσεις logistics στην Ελλάδα εξακολουθούν να παραμένουν άλυτα.
Η κατάσταση αυτή διατηρεί τον Ελαιώνα σε ένα μεταβατικό καθεστώς. Στην περιοχή εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται περίπου 390 μεταφορικές επιχειρήσεις, οι οποίες πραγματοποιούν περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών καθημερινά, επιβαρύνοντας τόσο το τοπικό οδικό δίκτυο όσο και τον ήδη κορεσμένο άξονα του Κηφισού.
Παρά τη σημερινή εικόνα εγκατάλειψης, ο ιστορικός Ελαιώνας αποτελεί εδώ και χρόνια αντικείμενο μελετών από αρχιτέκτονες και πολεοδόμους, οι οποίοι τον αντιμετωπίζουν ως μία από τις σημαντικότερες περιβαλλοντικές και πολεοδομικές εφεδρείες της πρωτεύουσας. Η μεταπολεμική ανάπτυξη της περιοχής βασίστηκε στη συγκέντρωση βιομηχανικών και βιοτεχνικών δραστηριοτήτων. Ελαιοτριβεία, σαπωνοποιεία, κεραμοποιεία, βυρσοδεψεία, μεταλλουργεία και πλήθος ακόμη παραγωγικών χρήσεων εγκαταστάθηκαν στον Ελαιώνα, δημιουργώντας σταδιακά ένα μωσαϊκό ασύμβατων λειτουργιών. Ωστόσο, η ίδια αυτή εξέλιξη απέτρεψε την έντονη οικιστική ανάπτυξη που γνώρισαν άλλες περιοχές της Αθήνας μέσω της αντιπαροχής, διατηρώντας μέχρι σήμερα ένα τεράστιο απόθεμα ελεύθερης γης στο κέντρο του Λεκανοπεδίου.
Οι επενδύσεις που αλλάζουν ήδη τον Ελαιώνα
Την ίδια στιγμή, η περιοχή προσελκύει ήδη σημαντικές ιδιωτικές επενδύσεις. Η Dimand προχώρησε σε νέα συμφωνία συνολικής αξίας περίπου 158 εκατ. ευρώ με τον ΔΕΔΔΗΕ, η οποία περιλαμβάνει την ανάπτυξη της νέας έδρας του Διαχειριστή στον Ελαιώνα . Η νέα έδρα του ΔΕΔΔΗΕ αναπτύσσεται στο πρώην ακίνητο της Softex, στο Votanikos Business Park, όπου προβλέπονται περίπου 82.000 τετραγωνικά μέτρα σύγχρονων γραφείων, με την πρώτη παράδοση να αναμένεται το 2027. Στο ίδιο ακίνητο θα εγκατασταθούν και τα νέα γραφεία της Avis, ενώ προβλέπεται και η δημιουργία χώρου στάθμευσης 158 θέσεων. Η συγκέντρωση τόσο μεγάλων δημόσιων και ιδιωτικών έργων δημιουργεί ήδη νέες προοπτικές υπεραξιών για την περιοχή. Η Διπλή Ανάπλαση, οι επενδύσεις της Dimand και ο νέος στρατηγικός σχεδιασμός αναμένεται να μεταβάλουν συνολικά την εικόνα μιας περιοχής που για δεκαετίες παρέμενε μία από τις μεγαλύτερες πολεοδομικές εκκρεμότητες της πρωτεύουσας.
Οι τιμές των ακινήτων ακολουθούν ήδη την ανοδική πορεία
Η δυναμική αυτή αποτυπώνεται και στην αγορά ακινήτων. Στον άξονα Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός οι μέσες ζητούμενες τιμές κατοικιών διαμορφώνονται πλέον μεταξύ 2.500 και 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας ετήσια αύξηση που ξεπερνά το 13%. Μικρά διαμερίσματα 40 έως 50 τετραγωνικών μέτρων διατίθενται από 180.000 έως 260.000 ευρώ, ενώ πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα ή κατοικίες με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον φτάνουν ακόμη και τις 280.000 ευρώ. Μεγαλύτερες κατοικίες πωλούνται συνήθως μεταξύ 230.000 και 370.000 ευρώ, ενώ στις νεότερες κατασκευές δεν λείπουν ζητούμενες τιμές άνω των 400.000 ευρώ. Στον ίδιο τον Ελαιώνα οι αξίες παραμένουν χαμηλότερες, ωστόσο η ανοδική τάση είναι ήδη εμφανής, καθώς η αγορά προεξοφλεί ότι η συνολική ανάπλαση, οι νέες υποδομές και οι μεγάλες επενδύσεις θα αλλάξουν ριζικά τον χαρακτήρα της περιοχής τα επόμενα χρόνια. Ήδη σε ορισμένες περιπτώσεις στον Βοτανικό καταγράφονται ζητούμενες τιμές που προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επιβεβαιώνοντας ότι οι μελλοντικές υπεραξίες έχουν αρχίσει να αποτυπώνονται στην αγορά.
