Δραστικά έχει αλλάξει η αγορά ακινήτων στην περιοχή του Βοτανικού και του Ελαιώνα, με τη «Διπλή Ανάπλαση» να λειτουργεί ως ο μεγάλος καταλύτης μιας μετάβασης που ήδη αποτυπώνεται στις αξίες γης, στις ζητούμενες τιμές κατοικιών και στο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η περιοχή, που για δεκαετίες ταυτιζόταν με την πολεοδομική αταξία, τη βιομηχανική υποβάθμιση, τις ελλείψεις σε βασικές υποδομές και την αποσπασματική ανάπτυξη, βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο ενός από τα πιο φιλόδοξα σχέδια αστικής αναγέννησης της Αθήνας.
Από πολεοδομικό χάος σε επενδυτικό hotspot
Όπως προκύπτει και από τα στοιχεία που παρουσίασε ο Ανδρέας Γραμματικογιάννης, αντιδήμαρχος Πολιτικής Προστασίας του Δήμου Αθηναίων, σε πρόσφατη ημερίδα που διοργάνωσε το Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο με τίτλο «Πολεοδομικός Σχεδιασμός και Κτηματαγορά», ο Βοτανικός μέχρι πρόσφατα χαρακτηριζόταν από έντονη υποβάθμιση, ελλιπείς υποδομές και πολεοδομική ασυνέχεια, παρά το γεγονός ότι βρίσκεται μόλις λίγα λεπτά από το κέντρο της Αθήνας.
Οι τιμές στην περιοχή ξεκινούσαν ακόμη και από περίπου 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επίπεδα που παρέπεμπαν περισσότερο σε περιφερειακές ζώνες παρά σε περιοχή εντός του αστικού ιστού της πρωτεύουσας. Αυτή η εικόνα άρχισε να αλλάζει με την ανακοίνωση και τη σταδιακή ωρίμανση της Διπλής Ανάπλασης, καθώς η αγορά άρχισε να προεξοφλεί τη μελλοντική αναβάθμιση και να ενσωματώνει στις τιμές την προσδοκία υπεραξιών.
Πρόκειται για το φαινόμενο που οι ειδικοί περιγράφουν ως «κεφαλαιοποίηση προσδοκιών», καθώς η αγορά δεν περιμένει την ολοκλήρωση ενός μεγάλου έργου για να αντιδράσει, αλλά αποτιμά από νωρίς τη μελλοντική του επίδραση. Στην περίπτωση του Βοτανικού, αυτό έχει ήδη οδηγήσει σε σημαντική άνοδο των αξιών, πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι βασικές παρεμβάσεις.
Η παρουσίαση του προγράμματος της διπλής ανάπλασης για τον Βοτανικό @INTIME
Άνοδος έως 25% πριν ολοκληρωθούν τα έργα
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, οι αξίες γης και ακινήτων στην περιοχή εμφανίζουν ήδη αύξηση της τάξεως του 20% έως 25%, λόγω των παρεμβάσεων που βρίσκονται σε εξέλιξη. Το ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι αυτή η ανατίμηση έχει ήδη, σε σημαντικό βαθμό, ενσωματωθεί στις ζητούμενες τιμές, γεγονός που δείχνει πόσο γρήγορα αντιδρά η αγορά σε μεγάλα έργα αστικής αναγέννησης.
Παράλληλα, μεγάλοι επενδυτικοί όμιλοι έχουν αρχίσει να τοποθετούνται στην περιοχή, αναζητώντας εκτάσεις και ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν πριν οι τιμές κινηθούν ακόμη υψηλότερα. Η ζήτηση δεν αφορά μόνο την κατοικία, αλλά και επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία, χώρους μικτών χρήσεων και γη που μπορεί να αποκτήσει σημαντική αξία μέσα στα επόμενα χρόνια.
Το πάρκο που θα δημιουργηθεί στον Βοτανικό στο πλαίσιο της Διπλής Ανάπλασης © Δήμος Αθηναίων
Πόσο κοστίζουν σήμερα τα ακίνητα στον Βοτανικό και τον Ελαιώνα
Η εικόνα των τιμών σήμερα αποτυπώνει ξεκάθαρα τη μετάβαση της περιοχής σε νέα κατηγορία. Η μέση ζητούμενη τιμή κατοικιών στον άξονα Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός διαμορφώνεται περίπου στα 2.500 έως 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχοντας καταγράψει άνοδο άνω του 13% μέσα σε έναν χρόνο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ειδικά σε ανακαινισμένα ακίνητα, μικρές επιφάνειες με επενδυτικό ενδιαφέρον ή κατοικίες που απευθύνονται σε βραχυχρόνια ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση, οι τιμές ξεπερνούν ακόμη και αυτά τα επίπεδα.
Στην πράξη, μικρά διαμερίσματα επιφάνειας 40 έως 50 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να πωλούνται από 180.000 έως 260.000 ευρώ, ενώ σε πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα ή σε πιο εμπορικά σημεία οι ζητούμενες τιμές μπορούν να κινηθούν ακόμη υψηλότερα, φτάνοντας ακόμη και τα 270.000 ή 280.000 ευρώ. Μεγαλύτερα διαμερίσματα ή κατοικίες κινούνται συχνά μεταξύ 230.000 και 370.000 ευρώ, ανάλογα με τη θέση, την κατάσταση, την παλαιότητα, τον όροφο και τις προοπτικές αξιοποίησης, ενώ σε νεότερες κατασκευές ή ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών δεν λείπουν ζητήσεις άνω των 400.000 ευρώ.
Στον Ελαιώνα, η αγορά παραμένει πιο σύνθετη και ανομοιογενής, καθώς η περιοχή εξακολουθεί να περιλαμβάνει παλαιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις, αποθήκες, επαγγελματικούς χώρους και εκτάσεις που βρίσκονται σε διαδικασία επαναπροσδιορισμού. Ωστόσο, ακριβώς αυτή η μεταβατική φυσιογνωμία είναι που δημιουργεί και τις προσδοκίες για περαιτέρω υπεραξίες. Οι τιμές κατοικιών και ακινήτων στον Ελαιώνα κινούνται χαμηλότερα από τον Βοτανικό, αλλά με έντονη ανοδική τάση, καθώς οι απαλλοτριώσεις, το νέο πάρκο, οι αθλητικές εγκαταστάσεις και η συνολική ανάπλαση αναμένεται να αλλάξουν ριζικά τη λειτουργία της περιοχής.
Σε ορισμένες αγγελίες στον Βοτανικό καταγράφονται ήδη τιμές που αγγίζουν ή και ξεπερνούν τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της περιοχής. Αυτές οι τιμές αφορούν κυρίως ακίνητα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, πλήρεις ανακαινίσεις, καλή πρόσβαση ή σαφή επενδυτικό προσανατολισμό. Επομένως, δεν αποτυπώνουν πάντα τη μέση τιμή της αγοράς, αλλά δείχνουν το ανώτερο εύρος στο οποίο αρχίζει πλέον να κινείται ο Βοτανικός.
Η αγορά κινείται πριν από την ολοκλήρωση των έργων
Το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο στην περίπτωση του Βοτανικού είναι ότι η άνοδος των τιμών δεν έρχεται μετά την ολοκλήρωση των έργων, αλλά προηγείται. Η ανακοίνωση, η αξιοπιστία και η κλίμακα της Διπλής Ανάπλασης αρκούν για να κινητοποιήσουν επενδυτές και να αλλάξουν τις ισορροπίες.
Όπως επισημαίνεται και στην παρουσίαση, η επίδραση ενός μεγάλου project δεν περιορίζεται στο τελικό αποτέλεσμα, αλλά ξεκινά ήδη από τη φάση της εξαγγελίας. Η αγορά «προβλέπει» το μέλλον και τιμολογεί ανάλογα. Στην περίπτωση του Βοτανικού και του Ελαιώνα, αυτή η προεξόφληση είναι πλέον ορατή τόσο στις ζητούμενες τιμές όσο και στην κινητικότητα των επενδυτών.
Ανάπλαση στον Βοτανικό, Δημοπρατείται το έργο για το μεγαλύτερο πάρκο της Αθήνας συνολικής έκτασης 215 στρεμμάτων@ΔΤ
Η απαλλοτρίωση των 86 στρεμμάτων στον Ελαιώνα
Σημαντικό βήμα προς την υλοποίηση της Διπλής Ανάπλασης αποτέλεσε η ανακοίνωση του Δήμου Αθηναίων για την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης 86 στρεμμάτων στον Ελαιώνα, τα οποία αφορούν εκτάσεις που συνδέονται άμεσα με το project του Βοτανικού.
Η εξέλιξη αυτή θεωρείται καθοριστική, καθώς ανοίγει τον δρόμο για την περάτωση τόσο των εγκαταστάσεων του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού όσο και του νέου ποδοσφαιρικού γηπέδου. Πρόκειται για μια παρέμβαση με ιδιαίτερη σημασία, όχι μόνο για την αθλητική διάσταση του έργου, αλλά και για τη συνολική πολεοδομική ανασυγκρότηση του Ελαιώνα.
Ο δήμαρχος Αθηναίων, Χάρης Δούκας, ανέφερε ότι σε λιγότερο από 21 μήνες προχώρησε η απαλλοτρίωση 86 στρεμμάτων στην περιοχή του Ελαιώνα, χαρακτηρίζοντάς τη ως τη μεγαλύτερη αστική απαλλοτρίωση που έχει γίνει στη χώρα. Όπως σημείωσε, πρόκειται για μια δέσμευση που για χρόνια παρέμενε στα χαρτιά και πλέον περνά στη φάση της υλοποίησης, με επόμενο στόχο την ταχύτατη προώθηση των έργων στις εκτάσεις που αποκτήθηκαν.
Ο ίδιος υπογράμμισε ότι ο στόχος είναι, μέσα στον επόμενο χρόνο, οι Αθηναίοι να αρχίσουν να απολαμβάνουν πραγματική ποιότητα ζωής στον νέο Ελαιώνα, σε έναν χώρο πρασίνου, αναψυχής και ευεξίας, δίπλα στο νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού. Η διαδικασία, όπως ανέφερε, υλοποιήθηκε με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης και με τη στήριξη των υπουργείων Περιβάλλοντος και Εσωτερικών.
Από την απαλλοτρίωση στην υλοποίηση
Η απαλλοτρίωση αφορά συνολική έκταση περίπου 86 στρεμμάτων, ενώ το ποσό των 41.008.177,17 ευρώ, που καθορίστηκε με δικαστική απόφαση, έχει ήδη παρακατατεθεί στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και βρίσκεται στη διάθεση των δικαιούχων.
Η διαδικασία ξεκίνησε στις 29 Ιουλίου 2024, με την υπ’ αριθμ. 476/2024 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου για την προσφυγή στο άρθρο 7Α του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων, και ολοκληρώθηκε στις 16 Απριλίου 2026 με τη δημοσίευση των σχετικών αποφάσεων στο ΦΕΚ. Συγκεκριμένα, οι αποφάσεις δημοσιεύθηκαν στα ΦΕΚ Δ’ 221/30.03.2026, Δ’ 223/31.03.2026, Δ’ 276/09.04.2026 και Δ’ 277/16.04.2026.
Οι εκτάσεις αυτές θα αξιοποιηθούν αποκλειστικά για τη δημιουργία του νέου μεγάλου πάρκου της Αθήνας στον Ελαιώνα, καθώς και για τη διάνοιξη βασικών οδικών αξόνων. Πρόκειται για μια περιοχή όπου επί δεκαετίες κυριαρχούσαν το πολεοδομικό χάος, η περιβαλλοντική υποβάθμιση και η έλλειψη οργανωμένων δημόσιων χώρων.
Το επόμενο βήμα είναι η άμεση έναρξη των έργων, με στόχο οι πολίτες να δουν μέσα στον επόμενο χρόνο τις πρώτες ουσιαστικές αλλαγές στον Ελαιώνα, σε μια περιοχή που μετατρέπεται σταδιακά σε σύγχρονο χώρο πρασίνου, αναψυχής και καθημερινής ζωής.
Σε εξέλιξη ο διαγωνισμός για τις εγκαταστάσεις του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού
Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκονται και οι διαδικασίες για το μεγάλο project του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού στον Βοτανικό. Σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς, κατατέθηκαν μέσα στην εβδομάδα οι προσφορές για την ανάληψη του έργου, με τον διαγωνισμό που «τρέχει» η ΑΕΠ Ελαιώνα να περνά στην επόμενη φάση.
Στον διαγωνισμό συμμετέχουν οι ΤΕΡΝΑ, ΕΚΤΕΡ, ΑΤΕΣΕ και ΜΠΑΛΙΑΝ ΤΕΧΝΙΚΗ, επιβεβαιώνοντας το έντονο ενδιαφέρον για ένα έργο προϋπολογισμού περίπου 40 εκατ. ευρώ. Η διαδικασία, που έχει ιδιωτικό χαρακτήρα και εξελίσσεται με ταχείς ρυθμούς, περνά πλέον στο στάδιο της αξιολόγησης των προσφορών, από το οποίο θα προκύψει ο ανάδοχος που θα αναλάβει την υλοποίηση ενός από τα πιο κομβικά έργα της ανάπλασης του Βοτανικού.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στη συμμετοχή της ΤΕΡΝΑ, η οποία ήδη μετέχει, μαζί με τον όμιλο ΑΚΤΩΡ και τη METLEN, στο σχήμα κατασκευής του νέου ποδοσφαιρικού γηπέδου του Παναθηναϊκού.
Η πρώην Αθηναϊκή Χαρτοποιία αποκτά νέα ζωή
Σημαντικό κομμάτι του μετασχηματισμού του Ελαιώνα αποτελεί και η ανάπλαση των εγκαταστάσεων της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας από τη Dimand. Το έργο εισέρχεται πλέον σε τροχιά υλοποίησης μετά την υπαγωγή του σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις, εξέλιξη που ουσιαστικά «ξεκλειδώνει» την περιβαλλοντική αδειοδότηση και επιταχύνει την ωρίμανση της επένδυσης.
Η παρέμβαση αφορά ένα εκτεταμένο ακίνητο περίπου 49,3 στρεμμάτων του Δήμου Αθηναίων, με πρόσωπο στις οδούς Χαρτεργατών και Ιερά Οδό, σε μια περιοχή που τα τελευταία χρόνια συγκεντρώνει όλο και μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Στον χώρο διατηρούνται τα βασικά κτίρια του πρώην εργοστασίου, τα οποία έχουν υποστεί σημαντικές φθορές από σεισμούς και πυρκαγιές και πλέον οδηγούνται σε εκτεταμένη ανακατασκευή και επαναχρησιμοποίηση, παράλληλα αναμένεται να χτιστούν και νέα.
Η ανάπλαση της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο μετασχηματισμού του Ελαιώνα, μιας περιοχής που σταδιακά εγκαταλείπει τον βιομηχανικό της χαρακτήρα και αποκτά μεικτές χρήσεις, με έμφαση σε γραφεία, εμπόριο και υπηρεσίες.
Η μεταφορά των πρακτορείων και η απελευθέρωση ζωτικού χώρου
Την ίδια στιγμή, η κυβέρνηση και το Υπερταμείο εξετάζουν τη μεταφορά των πρακτορείων του Βοτανικού στο Θριάσιο Πεδίο, μετά το ναυάγιο της δημιουργίας του εμπορευματικού κέντρου στη Φυλή. Η λύση αυτή προκρίνεται ώστε να μην υπάρξει εμπλοκή στο σχέδιο μετακίνησης των εμπορευματικών πρακτορείων και στην απελευθέρωση των χώρων όπου σήμερα αναπτύσσονται οι δραστηριότητές τους.
Η μετακίνηση θεωρείται απαραίτητη για δύο βασικούς λόγους. Πρώτον, επειδή θα μεταφέρει τις επιχειρήσεις σε σύγχρονες εγκαταστάσεις, καθώς σήμερα λειτουργούν σε πεπαλαιωμένα κτίρια και υποδομές που δημιουργήθηκαν από την περίοδο του Μεσοπολέμου έως και τη δεκαετία του ’60. Δεύτερον, επειδή θα απελευθερώσει ζωτικό χώρο στην περιοχή, επιτρέποντας τη συνέχιση του ιδιαίτερα φιλόδοξου σχεδίου που αποσκοπεί στη μεταμόρφωση του Ελαιώνα και, κατ’ επέκταση, ενός μεγάλου τμήματος της Αθήνας.
Το project της Noval στο πρώην εργοστάσιο της Βιοχάλκο
Στο ευρύτερο πλέγμα των μεγάλων επενδύσεων που επηρεάζουν την περιοχή εντάσσεται και το εμβληματικό project αξιοποίησης του πρώτου εργοστασίου της Βιοχάλκο στην οδό Πειραιώς από τη Noval. Πρόκειται για ένα από τα μεγαλύτερα σχέδια αστικής ανάπλασης που έχουν δρομολογηθεί για την Αθήνα, με προϋπολογισμό περίπου 200 εκατ. ευρώ και συνολική δόμηση 106.000 τετραγωνικών μέτρων.
Το σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία ενός πολυλειτουργικού συγκροτήματος με γραφεία, κατοικίες, ξενοδοχείο, καθώς και αθλητικές και πολιτιστικές υποδομές, στη λογική ενός σύγχρονου art district. Η παρέμβαση αυτή αναμένεται να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τον ευρύτερο μετασχηματισμό της Πειραιώς, του Ελαιώνα και του Βοτανικού, δημιουργώντας έναν νέο αστικό πόλο με μεικτές χρήσεις.
Ωστόσο, η έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών μετατίθεται πλέον για το 2028. Η υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος για την έγκριση του ΕΣΧΑΣΕ αναμένεται το φθινόπωρο, ενώ θα απαιτηθεί επιπλέον διάστημα τουλάχιστον ενός έτους για την έκδοση των οικοδομικών αδειών. Έτσι, το χρονοδιάγραμμα μετατοπίζεται, με την ολοκλήρωση του έργου να τοποθετείται πλέον στο 2031.
