Η γεωπολιτική αστάθεια στη Μέση Ανατολή αρχίζει να αφήνει σαφές αποτύπωμα και στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς, ολοένα και περισσότερες ξένες εταιρείες αναζητούν μια ασφαλή και λειτουργική βάση στην Ευρώπη, με την Ελλάδα να αναδεικνύεται σε ελκυστικό προορισμό. Η μετακίνηση αυτή δεν εκφράζεται με τους όρους του παρελθόντος. Δεν αφορά, δηλαδή, πολυετείς μισθώσεις και μεγάλους χώρους, αλλά ευέλικτες λύσεις, που μπορούν να καλύψουν ανάγκες λίγων μηνών.
Η νέα ζήτηση από το εξωτερικό
Σύμφωνα με όσα δήλωσε στο powergame.gr o Κωνσταντίνος Αλεξίου, ιδιοκτήτης της ASPIS Real Estate σε περιόδους αβεβαιότητας, οι επιχειρήσεις αποφεύγουν τις δεσμεύσεις και επιλέγουν την ταχύτητα και την προσαρμοστικότητα. Εταιρείες από το εξωτερικό, σε αρκετές περιπτώσεις και από αραβικές χώρες, εγκαθίστανται προσωρινά στην Ελλάδα, για χρονικό διάστημα από λίγους μήνες έως ένα έτος, μέχρι να ξεκαθαρίσουν οι συνθήκες στις αγορές τους. Η κινητικότητα αυτή συνδέεται τόσο με τη γενικότερη αστάθεια όσο και με τη δυναμική μεγάλων επενδύσεων, όπως το Ελληνικό, που λειτουργεί ως πόλος έλξης διεθνών επιχειρήσεων.
Σε αυτό το περιβάλλον, οι ευέλικτοι χώροι εργασίας αναδεικνύονται ως η βασική επιλογή, καθώς επιτρέπουν άμεση εγκατάσταση χωρίς γραφειοκρατία και χωρίς μακροχρόνιες δεσμεύσεις. Η ανάγκη για γρήγορη προσαρμογή γίνεται κυρίαρχη, ειδικά για επιχειρήσεις που λειτουργούν σε καθεστώς μετακίνησης ή αναμονής.
Το μοντέλο των ευέλικτων γραφείων
Τα ευέλικτα γραφεία αποτελούν μια νέα μορφή επαγγελματικού ακινήτου που ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες της αγοράς. Πρόκειται για πλήρως εξοπλισμένους χώρους, οι οποίοι διατίθενται χωρίς μακροχρόνια δέσμευση και χωρίς την ανάγκη κλασικού μισθωτηρίου. Ένας επαγγελματίας μπορεί να χρησιμοποιήσει έναν χώρο για λίγες ώρες, να κλείσει μια αίθουσα συναντήσεων για μία ημέρα ή να διατηρεί ευέλικτη παρουσία χωρίς μόνιμη εγκατάσταση.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι χώροι αυτοί λειτουργούν και ως φορολογική έδρα, κάτι που αποκτά ιδιαίτερη σημασία για εταιρείες του εξωτερικού που δραστηριοποιούνται προσωρινά στη χώρα. Το μοντέλο αυτό μετατοπίζει το βάρος από την ιδιοκτησία στη χρήση, προσφέροντας προσαρμοστικότητα και έλεγχο κόστους.
Μία από τις πιο ουσιαστικές αλλαγές που φέρνει το νέο μοντέλο είναι η διαφοροποίηση στον τρόπο τιμολόγησης. Σύμφωνα με τον κ. Αλεξίου, η μίσθωση δεν γίνεται πλέον με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά με βάση τις θέσεις εργασίας. Μια εταιρεία μπορεί να ξεκινήσει με έναν μικρό αριθμό θέσεων και να επεκταθεί δυναμικά, χωρίς να αλλάξει χώρο ή να δεσμευτεί σε μεγαλύτερη επιφάνεια. Αυτό επιτρέπει καλύτερο έλεγχο του κόστους και μεγαλύτερη ευελιξία, ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής ή γεωπολιτικής αβεβαιότητας, όπου η προσαρμοστικότητα αποτελεί βασικό ζητούμενο.
Οι ευέλικτοι χώροι εργασίας δεν περιορίζονται σε απλά γραφεία. Προσφέρουν ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών, στο οποίο περιλαμβάνονται το ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό, το internet, η καθαριότητα και η ασφάλεια, απαλλάσσοντας τον χρήστη από λειτουργικά βάρη.
Όπως εξηγεί: «Η εμπειρία ξεκινά από τη reception και το lobby, που αποτελούν την «καρδιά» αυτών των χώρων. Μέσα από ευέλικτα προγράμματα συνδρομής, ακόμη και της τάξης των 100 ευρώ τον μήνα, ένας επαγγελματίας μπορεί να χρησιμοποιεί καθημερινά τις εγκαταστάσεις, συνήθως στο πλαίσιο ενός ωραρίου που εκτείνεται από τις 9 το πρωί έως τις 5 το απόγευμα, χωρίς να διαθέτει μόνιμο γραφείο».
Το μοντέλο αυτό απευθύνεται σε ένα ιδιαίτερα ευρύ κοινό, που περιλαμβάνει τόσο εταιρείες όσο και ελεύθερους επαγγελματίες, όπως δικηγόρους, συμβούλους ή ψυχολόγους. Ένας ψυχολόγος, για παράδειγμα, μπορεί να εξυπηρετεί πελάτες σε διαφορετικές περιοχές της Αττικής, κλείνοντας χώρους ανάλογα με το πρόγραμμά του, χωρίς να χρειάζεται σταθερή έδρα.
Παράλληλα, οι χώροι αυτοί λειτουργούν ως κοινότητες επαγγελματιών. Οι κοινόχρηστοι χώροι, από τα meeting rooms έως τις πλήρως εξοπλισμένες κουζίνες, λειτουργούν ως σημεία συνάντησης. Σε αυτό το περιβάλλον, μια απλή καθημερινή στιγμή μπορεί να εξελιχθεί σε ευκαιρία δικτύωσης, οδηγώντας σε νέες συνεργασίες και επαγγελματικές προοπτικές. Δεν είναι τυχαίο ότι διεθνώς, σε αντίστοιχα hubs έχουν παρουσία εταιρείες όπως η Microsoft και η Tesla, ενισχύοντας τη δημιουργία ενός ισχυρού οικοσυστήματος.
Το παράδειγμα του IMERAS
Καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη αυτής της αγοράς διαδραματίζει η IWG, ένας από τους μεγαλύτερους πολυεθνικούς ομίλους ευέλικτων χώρων εργασίας, με παρουσία σε περίπου 4.000 κτίρια διεθνώς. Στην Ελλάδα, ο όμιλος διαθέτει ήδη 14 σημεία και προχωρά σε περαιτέρω επέκταση με τη δημιουργία τριών νέων χώρων, μεταξύ των οποίων και στη Θεσσαλονίκη. Ένα από αυτά είναι το πρώην εμπορικό κέντρο IMERAS στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης 602Α στην Αργυρούπολη. Πρόκειται για μια σημαντική επένδυση της DKG που σηματοδοτεί μια νέα εποχή για τους επαγγελματικούς χώρους στην περιοχή του Ελληνικού–Αργυρούπολης.
Το IMERAS σχεδιάζεται ως ένα δυναμικό hub επιχειρηματικότητας, με έμφαση στη βιωσιμότητα και την καινοτομία, ενώ φιλοδοξεί να ενισχύσει την τοπική οικονομία και να δημιουργήσει ένα περιβάλλον υψηλής ποιότητας για επιχειρήσεις και επαγγελματίες. Η υλοποίηση πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με τον Δήμο Ελληνικού–Αργυρούπολης και τον δήμαρχο Γιάννης Κωνσταντάτος, μέσω αξιοποίησης δημοτικού ακινήτου με μακροχρόνια μίσθωση.
Το κτίριο, που στο παρελθόν ήταν εγκαταλελειμμένο εμπορικό κέντρο, μετατρέπεται πλήρως μέσα από ανακαίνιση σε σύγχρονο επαγγελματικό κόμβο. Στον ίδιο χώρο στεγάζεται το Κέντρο Ιμέρας, ενώ θα φιλοξενούνται και τα νέα γραφεία της DKG Development, ενισχύοντας τον πολυλειτουργικό χαρακτήρα του έργου.
Η πίεση στα παραδοσιακά γραφεία
Σύμφωνα με τον κ. Αλεξίου, η άνοδος των ευέλικτων γραφείων έρχεται σε μια περίοδο βαθιών αλλαγών. Η πανδημία και η εξ αποστάσεως εργασία μείωσαν σημαντικά την ανάγκη για μεγάλους επαγγελματικούς χώρους, ενώ η ανάπτυξη των e-shops και των logistics άλλαξε τα δεδομένα στο λιανεμπόριο. Εταιρείες που παλαιότερα μίσθωναν 1.000 τετραγωνικά μέτρα, σήμερα λειτουργούν με 100 έως 300, περιορίζοντας το λειτουργικό κόστος. Παράλληλα, η διαθεσιμότητα επαγγελματικών ακινήτων μειώνεται, καθώς πολλά μετατρέπονται σε κατοικίες, μεταξύ άλλων λόγω της Golden Visa.
Το μοντέλο των ευέλικτων γραφείων δεν αποτελεί απλώς μια τάση, αλλά την έκφραση μιας ευρύτερης αλλαγής. Εμφανίστηκε ήδη από τη δεκαετία του 1980 σε πόλεις όπως οι Βρυξέλλες και εξελίχθηκε σε μητροπόλεις όπως το Λονδίνο και η Πράγα, ενώ σήμερα λειτουργεί ως παγκόσμιο δίκτυο επαγγελματικών χώρων.
Μέσα από τέτοια δίκτυα, ένας επαγγελματίας ή μια εταιρεία μπορεί να αποκτήσει παρουσία σε διαφορετικές χώρες, ενισχύοντας τη διασύνδεση και τη διεθνή δραστηριότητα.
Όπως επισημαίνει ο Κωνσταντίνος Αλεξίου, η αγορά περνά σε μια νέα φάση, όπου η ευελιξία, η ταχύτητα και η προσαρμοστικότητα αποτελούν τα βασικά χαρακτηριστικά. Σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, τα ευέλικτα γραφεία δεν είναι απλώς μια εναλλακτική λύση, αλλά ένα βασικό εργαλείο για τη σύγχρονη επιχειρηματικότητα.
Στα παραδοσιακά ωστόσο γραφεία, η ανοδική πορεία των ενοικίων και των αξιών συνεχίζεται με αμείωτη ένταση, αντανακλώντας τη διαρκή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η βασική αιτία εντοπίζεται στην έλλειψη σύγχρονων, ποιοτικών χώρων σε σχέση με το συνολικό διαθέσιμο απόθεμα, γεγονός που οδηγεί σε περαιτέρω πίεση των τιμών.
Σύμφωνα με την πρόσφατη ανάλυση της Geoaxis για το πρώτο τρίμηνο του έτους, σε ορίζοντα δεκαετίας τα μισθώματα καταγράφουν εντυπωσιακή αύξηση της τάξεως του 74%. Πιο αναλυτικά, στα αυτοτελή κτίρια γραφείων χωρίς – ή με περιορισμένες – θέσεις στάθμευσης, η άνοδος φτάνει το 63%. Αντίστοιχα, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς θέσεις στάθμευσης η αύξηση διαμορφώνεται στο 78%, ενώ σε εκείνες που διαθέτουν θέσεις στάθμευσης αγγίζει το 81%, σε σύγκριση με τα επίπεδα του 2017.
Η σημερινή εικόνα της αγοράς, όπως επισημαίνει η Geoaxis, χαρακτηρίζεται από τρεις διακριτές «ταχύτητες». Στην κορυφή βρίσκονται τα σύγχρονα, υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακά αποδοτικά – λεγόμενα «πράσινα» – γραφεία. Τα ακίνητα αυτά συγκεντρώνουν έντονο επενδυτικό και μισθωτικό ενδιαφέρον, ανεξαρτήτως σε μεγάλο βαθμό της τοποθεσίας τους, με τα ενοίκια να διαμορφώνονται κοντά στα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα (χωρίς θέσεις στάθμευσης) και τις αποδόσεις να κινούνται γύρω στο 6%. Σε μικρότερους χώρους, μάλιστα, τα μισθώματα μπορούν να φτάσουν ακόμη και τα 38 έως 40 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης κατηγορίας.
Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα γραφεία, κυρίως σε κεντρικές και καθιερωμένες περιοχές, όπως το Κολωνάκι και βασικοί οδικοί άξονες. Τα ακίνητα αυτά διατηρούν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, με τα ενοίκια να κινούνται πέριξ των 25 ευρώ/τ.μ. και τις αποδόσεις να προσεγγίζουν το 7%, αποδεικνύοντας ότι η ανακαίνιση μπορεί να αναβαθμίσει σημαντικά τη θέση ενός παλαιότερου κτιρίου στην αγορά.
Στην τρίτη και μεγαλύτερη κατηγορία ανήκει το μεγαλύτερο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος γραφείων. Πρόκειται για παλαιά ή μη ανακαινισμένα ακίνητα, συχνά σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία δυσκολεύονται να προσελκύσουν μισθωτές ακόμη και σε τιμές της τάξεως των 10 έως 15 ευρώ/τ.μ. Η απόσταση από τα σύγχρονα γραφεία διευρύνεται συνεχώς, δημιουργώντας μια έντονα κατακερματισμένη αγορά.
Όπως επισημαίνει ο επικεφαλής της Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, η διαφοροποίηση αυτή αναμένεται να διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια. Εφόσον η πραγματική οικονομία δεν εμφανίσει ουσιαστικά σημάδια ανάκαμψης, οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις και οι ελεύθεροι επαγγελματίες θα συνεχίσουν να έχουν περιορισμένη δυνατότητα επέκτασης, γεγονός που δυσκολεύει την απορρόφηση των γραφείων χαμηλότερων προδιαγραφών και ενισχύει περαιτέρω τις ανισότητες στην αγορά.
