Η Ελλάδα αρχίζει να καθιερώνεται ως ένας από τους νέους προορισμούς για τους εύπορους ιδιώτες που αναζητούν μια ευνοϊκότερη φορολογική βάση στην Ευρώπη. Το ειδικό καθεστώς των non-dom, που θεσπίστηκε το 2020 με στόχο την προσέλκυση κεφαλαίων και επενδύσεων υψηλής αξίας, περνά πλέον από τη θεωρία στην πράξη, καθώς όλο και περισσότεροι πολυεκατομμυριούχοι επιλέγουν να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα, συνδυάζοντας τη μετακίνησή τους με την αγορά πολυτελών κατοικιών.
Οι non-dom (non-domiciled taxpayers) είναι φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα χωρίς να φορολογούνται με τον συνήθη τρόπο για τα εισοδήματα που αποκτούν στο εξωτερικό. Αντί της κλασικής φορολόγησης, καταβάλλουν έναν σταθερό ετήσιο φόρο έως 100.000 ευρώ για το σύνολο των εισοδημάτων τους από άλλες χώρες, ανεξάρτητα από το ύψος τους. Για να ενταχθεί κάποιος στο συγκεκριμένο καθεστώς, θα πρέπει να πραγματοποιήσει επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ μέσα σε τρία χρόνια από την υποβολή της αίτησης μεταφοράς της φορολογικής του κατοικίας. Η επένδυση μπορεί να αφορά αγορά ακινήτων, συμμετοχές σε επιχειρήσεις, μετοχές, ομόλογα ή άλλες παραγωγικές τοποθετήσεις, ενώ το φορολογικό αυτό καθεστώς μπορεί να διατηρηθεί για διάστημα έως και 15 ετών.
Παρότι τα πρώτα χρόνια εφαρμογής του προγράμματος η ανταπόκριση ήταν περιορισμένη, η εικόνα έχει αλλάξει σημαντικά από το 2024 και μετά. Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Greece Sotheby’s International Realty, η Ελλάδα προσελκύει πλέον ολοένα περισσότερους επενδυτές πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας, οι οποίοι επιλέγουν να εγκατασταθούν φορολογικά στη χώρα και ταυτόχρονα να αποκτήσουν κατοικίες σε κορυφαίους προορισμούς, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Μύκονος, η Πάρος, η Κέρκυρα και άλλα σημεία της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων.
Η επίδραση του προγράμματος αποτυπώνεται πλέον καθαρά και στα στοιχεία των συναλλαγών. Το 2024 οι επενδυτές non-dom συμμετείχαν στο 17% της συνολικής αξίας των αγορών πολυτελών κατοικιών και στο 14% του αριθμού των συναλλαγών. Μέσα σε μόλις έναν χρόνο η παρουσία τους ενισχύθηκε ακόμη περισσότερο. Το 2025 αντιπροσώπευαν το 21% της συνολικής αξίας των συναλλαγών και το 29% του όγκου των αγορών πολυτελών κατοικιών, γεγονός που δείχνει ότι αποτελούν πλέον μία από τις σημαντικότερες ομάδες αγοραστών της συγκεκριμένης αγοράς. Η δυναμική αυτή συνεχίζεται και το πρώτο εξάμηνο του 2026, όταν οι non-dom συμμετείχαν στο 14% του αριθμού των συναλλαγών και στο 10% της συνολικής αξίας των επενδύσεων.
Η έκθεση επισημαίνει ότι η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών πραγματοποιεί κατά κανόνα επενδύσεις υψηλότερης αξίας από τον μέσο όρο της αγοράς. Πρόκειται κυρίως για πολυεκατομμυριούχους και δισεκατομμυριούχους που αναζητούν κατοικίες εξαιρετικά υψηλών προδιαγραφών και είναι διατεθειμένοι να διαθέσουν σημαντικά ποσά για την απόκτησή τους. Το γεγονός ότι οι non-dom αντιπροσωπεύουν τόσο μεγάλο μέρος της αξίας των συναλλαγών αποτυπώνει το οικονομικό τους αποτύπωμα στην ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων, καθώς οι επενδύσεις τους αφορούν κυρίως βίλες, παραθαλάσσιες κατοικίες και ακίνητα σε εμβληματικά οικιστικά έργα.
Ένας στους δύο “non-dom” προέρχεται από το Ηνωμένο Βασίλειο
Εξίσου ενδιαφέρουσα είναι η γεωγραφική προέλευση αυτών των επενδυτών. Περισσότεροι από τους μισούς, ποσοστό 53%, προέρχονται από το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ακολουθούν οι Ηνωμένες Πολιτείες με 12%. Από 6% συγκεντρώνουν η Ελβετία, η Τουρκία, η Δανία, η Ιταλία, η Γερμανία, αλλά και Έλληνες που επιλέγουν να επαναφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στη χώρα.
Η ισχυρή παρουσία των Βρετανών δεν είναι τυχαία. Από τον Απρίλιο του 2025 το Ηνωμένο Βασίλειο κατήργησε το αντίστοιχο φορολογικό καθεστώς non-dom που ίσχυε επί δεκαετίες, με αποτέλεσμα πολλοί εύποροι φορολογικοί κάτοικοι να αναζητήσουν νέες χώρες που προσφέρουν αντίστοιχα φορολογικά κίνητρα. Η Ελλάδα αναδείχθηκε σε έναν από τους βασικούς ωφελημένους αυτής της αλλαγής. Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με τη Greece Sotheby’s International Realty, η ζήτηση από Βρετανούς αγοραστές αυξήθηκε κατά 60% το πρώτο εξάμηνο του 2026 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.
Όπως επισημαίνει η έκθεση, το σημαντικότερο στοιχείο είναι ότι οι non-dom δεν αφαιρούν ζήτηση από άλλες κατηγορίες αγοραστών της ελληνικής αγοράς, αλλά φέρνουν νέα κεφάλαια που μέχρι πρότινος κατευθύνονταν σε άλλες χώρες. Η Sotheby’s χαρακτηρίζει τη συγκεκριμένη εισροή ως «νέο πλούτο θεσμικού χαρακτήρα», καθώς πρόκειται για κεφάλαια που δεν θα είχαν επενδυθεί στην Ελλάδα χωρίς την ύπαρξη του συγκεκριμένου φορολογικού πλαισίου.
Την ίδια στιγμή, το ελληνικό πρόγραμμα αποκτά ολοένα μεγαλύτερη αναγνωρισιμότητα στα διεθνή δίκτυα διαχείρισης μεγάλου πλούτου, όπως τα wealth advisors και τα family offices, τα οποία το προτείνουν πλέον συστηματικά σε πελάτες που αναζητούν μια νέα φορολογική βάση. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί προσδοκίες ότι η εισροή εύπορων επενδυτών θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, ενισχύοντας περαιτέρω τόσο την αγορά πολυτελών κατοικιών όσο και τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική οικονομία.
Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Παραπολιτικά»
